Договор переуступки прав на квартиру: нюансы и риски
На сегодняшний день существует три основных договора, которые направлены на приобретение жилья: договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования. Одним из самых сложных инструментов для получения квартиры является договор уступки прав требования. О том, на что стоит обратить внимание при заключении договора уступки прав требования, расскажет юрист ГК «АВЕНТИН» Станислав Бородаев.
Первое, что необходимо учитывать при заключении договора уступки прав требования, – это то, что приобретается не помещение, а только право требовать от застройщика предоставления квартиры по первоначальному договору. При этом в отличие, например, от договора купли-продажи в рамках договора уступки прав требования отсутствует такой способ защиты, как истребование индивидуально определенной вещи. Иными словами, в случае, если застройщик не передаст Вам квартиру в нарушение первоначального договора, Вы вправе требовать исключительно возмещения убытков и иных компенсаций, но не вправе требовать передать само помещение.
Договор уступки прав требования является самостоятельной сделкой. Это означает, что ее действительность никак не зависит от договора между первоначальным покупателем (дольщиком) и застройщиком. Необходимо проводить дополнительную проверку первоначального соглашения, поскольку есть риск приобрести права по недействительной сделке. Дополнительной проверки требуют условия об ответственности сторон и условия расторжения договора, включая возможность одностороннего отказа от договора, поскольку застройщик всегда вправе выдвигать против последующего кредитора возражения, которые возникли до получения им уведомления об уступке прав требования. Если первоначальная сделка была успешно оспорена, то необходимо предъявлять требования о взыскании убытков к лицу, которое уступило право по недействительной сделке.
Необходимо помнить, что при уступке прав требования не происходит автоматически перевод долга. Статья 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ устанавливает, что уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве может производиться только после полной оплаты квартиры дольщиком либо вместе с переводом долга. В случае перевода долга необходимо произвести сверку расчетов и приложить ее к договору уступки права требования, чтобы был конкретно определен размер обязательств перед застройщиком.
Договор уступки прав требования подлежит государственной регистрации, если права уступаются по договору, который ранее также был зарегистрирован. В такой ситуации договор уступки прав требования будет заключен с момента государственной регистрации. До момента регистрации договора денежные средства передавать не следует. Если продавец настаивает на передаче денежных средств до регистрации, то рекомендуется предусмотреть в договоре положения о задатке для дополнительной защиты.
После того как договор уступки прав требования был подписан, зарегистрирован и произведена оплата, новый кредитор должен уведомить застройщика о перемене лиц в обязательстве. После получения уведомления застройщик должен исполнять свои обязательства перед новым кредитором.
Поскольку уступка прав требования – это не механизм универсального правопреемства, как например, наследство, необходимо четко прописывать само право, которое передается по договору. Чем более точно и полно будет описано право, подлежащее передаче, тем больше будет гарантий исполнимости сделки. Чтобы снизить потенциальные риски и обезопасить себя, рекомендуется обратиться к высококвалифицированному специалисту.
