В III квартале 2006 г. рост цен на встроенно-пристроенные помещения (ВПП) превысил 4-5% для офисов и 7-8% для торговых площадей. Спрос по-прежнему превышает предложение. Объекты найти все труднее, зато собственники могут рассчитывать на гарантированную прибыль
За девять месяцев 2006 г. стоимость офисов, расположенных на первых этажах жилых домов, выросла на 63%, до $4738 за 1 м2. В сегменте торговых площадей рост цен составил 34%, средняя стоимость квадратного метра достигла $4248.
Офисные площади по-прежнему дороже торговых. Такая тенденция наблюдается на протяжении шести месяцев, но динамика ценового прироста на торговые помещения в последнее время превышает рост цен на офисы. Ничего удивительного в этом нет: экономическая стабильность и увеличение доходов населения способствуют развитию торговых сетей и рынка услуг в целом. Главные потребители ВПП — магазины, банки, риелторские и туристические агентства, предприятия общественного питания, салоны красоты.
Дефицит предложения существенно снизил активность на рынке коммерческой недвижимости в секторе встроенно-пристроенных помещений. По сравнению с III кварталом 2005 г. общее количество реализуемых объектов снизилось на 35-40%. Участники рынка жалуются на острейший дефицит предложения. Ежегодные объемы строительства жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями в Москве составляют не более 450 000-500 000 м2, в то время как потребности в таких площадях значительно выше и выросли до 550 000-600 000 м2. Уровень неудовлетворенного спроса в скором времени достигнет 1,5-2 млн м2.
Сейчас встроенно-пристроенные помещения реализуются еще до окончания строительства объекта, поэтому собственники дефицитных площадок могут с выгодой и минимальными рисками сдавать их в долгосрочную аренду.
За девять месяцев 2006 г. рост арендных ставок на торговые помещения составил более 11%. Сейчас за 1 м2 встроенно-пристроенных помещений арендатору в год придется платить по $682 (на 1,64% больше, чем во II квартале текущего года). Размер ставки для офисных встроенно-пристроенных помещений за аналогичный период вырос на 12% и составил $437 (на 6,1% выше, чем во II квартале 2006 г.).
Наиболее высокий уровень дохода приносят торговые площади: соотношение стоимости недвижимости и ставки арендной платы (значение валового рентного мультипликатора, позволяющего определить срок окупаемости помещения) находится в районе 7, для офисных — 11-12. Срок окупаемости торговых площадей меньше, что способствует дальнейшему увеличению их цены.
В ближайшем будущем насыщению рынка встроенно-пристроенными помещениями будут препятствовать сами застройщики: им неинтересно увеличивать долю таких площадок, поскольку значительную их часть забирает город.
Тот, кто желает инвестировать в нежилые помещения первых этажей жилых домов, должен быть готов к длительному поиску подходящего объекта. Важно также быстро принять решение о приобретении. Владельцы подобной недвижимости могут рассчитывать на получение высокого дохода в долгосрочной перспективе.
Айдар Галеев
руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента “Миэль-Недвижимости”
