Говорят, что квартиры сейчас практически перестали покупать, поэтому совсем скоро будет новая волна банкротств застройщиков и замороженных строек. Есть ли признаки, по которым до официального признания банкротства можно понять, что дела у застройщика идут не очень хорошо? Можно ли быстро и безболезненно выйти из проекта, который со дня на день может быть заморожен? И что делать, если выйти не успел, и застройщик обанкротился?
Вартан ПОГОСЯН, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP:
Один из основных признаков, по которому можно определить, что у застройщика появились проблемы, – происходящее на строительной площадке объекта. Если вы видите, что темпы строительства снижаются, дневники стройки на сайте компании-застройщика обновляются реже или работы на площадке вообще прекратились, то время бить тревогу. Это значит, что на объекте начались проблемы. Причем сложности могут быть любого характера: ошибки в документах, нехватка рабочей силы, отсутствие материалов и т.д.
Если говорить о косвенных индикаторах, на которые покупателю стоит обратить внимание заранее, то это в первую очередь портфолио застройщика. Если компания на рынке недавно, мало кому известна, а за плечами ни одного реализованного проекта, то торопиться нести такому застройщику деньги не стоит. Насторожиться следует и в том случае, когда в офисе продаж компании вам предлагают покупку недвижимости по каким-либо «серым» схемам. Помните, что придумываются они только для того, чтобы застройщик смог в «нужный» момент избежать ответственности.
Еще одним свидетельством ненадежности девелопера и возможных проблем в будущем может служить отсутствие аккредитации объекта в государственных банках. Покупателя не должен обманывать длинный список небольших коммерческих банков, кредитующих клиентов компании – для них это возможность заработать. У государственных же кредитных организаций широкий выбор инструментов оценки надежности застройщика и его объектов, поэтому отсутствие аккредитации может считаться тревожным сигналом для дольщиков.
И, наконец, еще один фактор, который можно расценивать как «нехороший», - наличие в «багажнике» застройщика крупных судебных разбирательств. Это могут быть споры с генподрядчиком, с крупным поставщиком или даже с правительством. В любом случае информацию о серьезных судебных тяжбах можно найти в открытом доступе и сделать соответствующие выводы.
Выйти из «проблемного» проекта до того, как его реализация остановилась, очень непросто. Происходит это путем расторжения договора и обращения в суд. В крайне ситуации, например, при банкротстве застройщика, выйти вообще не удастся, рассчитывать можно только на действующее законодательство. Поскольку с 2014 года действует закон о страховании ответственности застройщика, то в случае если клиент заключал договор с застройщиком по 214ФЗ, он может рассчитывать на материальную компенсацию: либо денежную, либо в виде квартиры, если объект все-таки будет достроен. Практика показывает, что ожидание своего жилья может затянуться на долгие-долгие годы. Кроме того, пострадавший покупатель может рассчитывать на помощь государства, которое очень активно ведет работу по обманутым дольщикам.
Владимир КАШИРЦЕВ, генеральный директор АН «Азбука Жилья»:
После кризиса 2008 - 2010 годов многие застройщики сделали важный вывод: строить только на средства дольщиков – опасно, поэтому в настоящее время большинство девелоперов используют кредитную линию и/или собственные средства для строительства, достаточные для возведения и ввода в эксплуатацию жилого дома. Следовательно, опасаться недостроя покупателям не нужно.
Очевидных признаков банкротства нет. Строительные работы могут продолжаться достаточно долго без реального финансирования. Но возвращаясь к первому вопросу, для покупателей квартир банкротство застройщика может обернуться переносом срока ввода жилого дома в эксплуатацию, но не его заморозка.
Любой покупатель квартиры, который приобрел ее по договору долевого участия (ДДУ), может выйти из проекта. В этом случае ищется новый покупатель на квартиру, и регистрируется уступка по ДДУ. Оплата ДДУ по закону производится после его регистрации, а оплата уступки по ДДУ возможно до регистрации уступки, потому сделка проходит быстро.
Если не успел выйти до банкротства застройщика, то необходимо спокойно дождаться правоприемника проекта. В последнее время усилия правительства Москвы и Московской области направлены на скорейшее решение жилищных проблем дольщиков, поэтому права на остановленные проекты в короткие сроки переходят к новым владельцам.
Вера БОГУЧАРОВА, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet:
На самом деле мнение о наступающей волне банкротств застройщиков и приостановок строительства сильно преувеличено. В январе и февраля спрос, действительно, ощутимо просел, однако учитывая рекордные объемы продаж в декабре прошлого года, отработанные в прошлый кризис стратегии развития и различные способы стимулирования спроса, застройщики данный период пережили спокойно. А с началом делового сезона, укреплением рубля и запуском программ субсидированной ипотеки, спрос начал расти.
На первом этапе признания должника банкротом, когда вводится процедура наблюдения в отношении застройщика, дольщик уже может предпринять определенные действия. С момента опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе подать в суд, который рассматривает соответствующее дело о банкротстве, свои требования к застройщику. Срок подачи заявления составляет 30 дней, при этом самое главное для дольщика определиться с тем, какие требования он хочет предъявить к застройщику, а именно он хочет получить купленную квартиру или заплаченные денежные средства. При этом важно учитывать, что заявляя требования о передаче жилых помещений, дольщик может в дальнейшем заменить их на денежные требования, тогда как, изначально подавая заявление на истребование денежных средств, поменять его на требования передачи квартиру уже будет невозможно. В связи с этим рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений.
Дмитрий ПАНТЕЛЕЙМОНОВ, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:
Несмотря на мрачные прогнозы экспертов рынка, ни массового банкротства строительных компаний, ни «замораживания» строек, ни обвала цен на жилье в 1-м квартале 2015 года мы не увидели. Точной статистики по банкротствам у нас нет, но я могу сказать, что на данный момент в официальный перечень проблемных застройщиков Московской области входят менее сотни компаний, причем не все они проходят процедуру банкротства: некоторые просто не соблюдают сроки предоставления отчетности и допускают прочие нарушения. В принципе, достаточно хорошо защищает покупателей жилья ФЗ-214. Законом предусмотрено, что в случае банкротства застройщик не сможет оставить дольщиков ни с чем — у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка), и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости. Таким образом, если застройщик банкротится, дольщик вправе обратиться в суд для обращения взыскания на предмет залога, после чего заложенный участок (или право его аренды/субаренды) и объект незавершенного строительства будут реализованы на торгах. Вырученные деньги будут распределены между участниками долевого строительства.
Также стоит отметить, что недавно внесенные в закон о долевом строительстве поправки об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика позволяют дольщикам, в случае банкротства компании, адресовать свои финансовые требования ее поручителям — банку, обществу взаимного страхования или страховой компании.
