Сколько лет пишу о недвижимости, но до сих пор не вдумывалась в содержание слов «сопровождение сделки». Просто мне казалось, что все понятно: риэлтор должен быть всегда на связи, подстраховывать в сложные моменты, помогать в получении необходимых справок, а заодно проверять документы. Одним словом, максимально облегчать мне нервозный этап жизни и до конца защищать мои интересы. Начинается такое сопровождение с момента подписания договора о сотрудничестве, даже раньше, еще на этапе консультаций и ответов на наивные и каверзные вопросы. А заканчивается, когда сделка завершена, продавец получил деньги, а покупатель заселился в квартиру.
Так? Ничего подобного. Сколько ни читала, сколько ни слушала, каждый раз возникала иная картина. Я была ошарашена: четкого понятия, что такое «сопровождение сделки», нет. Поскольку нет ясного понимания, нет и четких расценок на подобную услугу. И они варьируются от одной (!) тысячи до более 30 тысяч рублей.
Хорошо, а что есть? За что агентства недвижимости, нотариусы или юристы берут деньги? И насколько «сопровождение сделки» необходимо?
Начну с хорошего: есть более-менее стандартизированное понятие о «юридическом сопровождении сделки» (т.е. о проверке документов).
Закончу плохим: отказ от сопровождения сделки или обращение к некомпетентным людям (профессионалами их язык не поворачивается назвать) может обойтись слишком дорого.
Один из примеров, который привели мне специалисты, - нюансы работы с доверенностями. 1. Доверенность может оказаться фальшивой. 2. Она может быть отменена доверителем. 3. Она автоматически отменяется в день смерти доверителя. Кстати, были случаи, когда квартиры продавались после смерти доверителя. Представьте себе радостное новоселье, новых хозяев за богатым столом. И вдруг, разговорившись с соседями, новоселы узнают, что на момент совершения сделки владелец квартиры был уже мертв... То есть сделка недействительна, про квартиру можно забыть, наследники умершего гарантированно выиграют суд… Собственно, так и вышло.
Второй пример связан с особенностью работы с пожилыми людьми. Старушка продала квартиру, вскоре умерла. А ее наследники заявили, что больная бабушка не отвечала за свои действия, потребовали проведения посмертной экспертизы. Изучение медицинской карты показало, что у женщины имелось заболевание сосудов, которое могло привести к нарушению памяти, следовательно, она могла не отвечать за свои поступки. Все: сделку признали ничтожной.
Третий пример. Не раз писали о мошенниках, которые снимают квартиры, а потом продают их под видом собственников. Документы при этом могут быть в порядке (например, мошенник их украл), и их кабинетный анализ не выявит подвоха. Только личный визит в ЖЭК, к участковому или разговор с соседями расставит все точки над i. Облегчить проведение сделки можно с помощью юристов или риэлторов. Что говорят они?
Взгляд юриста
Анна Юрьевна Покровская, директор юридическо-консалтинговой фирмы «Прецедент»: - Юридическое сопровождение сделки можно условно разделить на два этапа.
1. Проверка документов, которые устанавливают личность и доказывают право собственности продавца на недвижимость. В случае, когда недвижимость продается по доверенности, необходимо установить ее подлинность, ведь бывают случаи, когда на жилье претендуют несколько собственников.
2. Проверка «юридической чистоты» сделки с недвижимостью. Под «юридической чистотой», как правило, понимают гарантию, что сделка по покупке недвижимости не будет расторгнута в судебном порядке. Главной задачей юриста в данном случае является предвидеть и предотвратить любые причины, по которым сделка может оказаться недействительной.
- Стоит ли прибегать к услугам юриста по сопровождению сделки?
- Оформить сделку с недвижимостью можно самостоятельно, можно с помощью риэлтора, юриста, нотариуса или близкого друга. Юрист действительно необходим только тогда, когда вопрос неоднозначный. Например, в сделке участвует несколько лиц (каждый со своими пожеланиями и требованиями), и в принципе неясно, как обеспечить права и интересы всех участников. Поэтому если вы считаете, что нашли своего продавца или покупателя, не экономьте лишнюю тысячу или пятьсот рублей (везде разные цены) – покажите имеющийся у продавца комплект документов юристу. Если он скажет, что видимых проблем нет, продолжайте заниматься сделкой сами, с риэлтором или другим специалистом. Если же ситуация с документами у продавца выглядит следующим образом: «здесь надо чуть-чуть изменить фамилию, после этого вступить в наследство, потом передать квартиру мне, а я уже продам вам», тогда идите к юристу незамедлительно. А еще лучше, проконсультируйтесь в паре мест. Вообще выбирайте специалиста по недвижимости осознанно, пусть он вам объяснит, как и что будет происходить так, чтобы вам все-все было понятно и не оставалось никаких сомнений.
- Что такое «юридическая чистота»? Может ли будущий собственник самостоятельно проверить квартиру?
- Никто и нигде не раскрывает значение этого термина. Однако в моих глазах юридическая чистота – это большая уверенность (стопроцентной уверенности у меня не существует в принципе), что для покупателя и продавца сделка безопасна. В идеальном и самом простом варианте это значит, что у покупателя есть деньги в объеме, который запрашивает продавец, а у продавца есть ничем не обремененный и готовый к немедленной продаже объект недвижимости.
Конечно, будущий собственник может сам собрать максимум информации о приобретаемом объекте недвижимости. Я вообще убеждена, что те, кто обращается за помощью к специалистам по недвижимости – неважно, риэлторы это или юристы, - должны все равно собирать информацию сами. Недвижимость – дорогая вещь, поэтому потратить несколько дней, а то и недель, чтобы получить общедоступную информацию о том, что и как можно приобрести, какие договоры заключать и какие придется платить с этого налоги – просто необходимо. Зато после этого, когда вы встречаетесь со специалистом по недвижимости и начинаете задавать ему вопросы, сразу видите, если специалист в ответах «плавает», то есть очевидно знает меньше, чем вы. В этом случае с легким сердцем можно и нужно искать другого. А в некоторых случаях и провести всю сделку самому.
На что нужно обращать внимание обязательно:
1. Договор купли-продажи может составить любой юрист или риэлтор, заверять такой договор у нотариуса нет никакой необходимости – он от этого большей юридической силы не приобретет.
2. Необходимо заказать выписку о конкретной квартире (или доме, или земельном участке) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это позволит узнать, как минимум:
- является ли продавец реальным и единоличным собственником данной квартиры на момент сделки;
- не обременена ли недвижимость правами третьих лиц (находится в залоге или под арестом или даже что относительно нее ведется судебное разбирательство).
3. Вместе с продавцом заказать выписку из лицевого счета относительно числа прописанных в квартире лиц. Настаиваю, что делать это нужно вместе с продавцом, потому что только сегодня утром один из моих заказчиков получил выписку из лицевого счета от председателя ТСЖ за 10 000 рублей. В данном конкретном случае в квартире не были прописаны «лишние» люди, но, тем не менее, поверьте, можно получить и несоответствующую действительности выписку из лицевого счета.
Дополнительно можно заказать свежий технический план БТИ, чтобы убедиться, что в квартире нет незаконных перепланировок.
Как видите, не такой уж большой список действий. Любой риэлтор или юрист будет действовать по такой же схеме. Да, кто-то будет говорить, что он еще собирает массу всякой информации, которая позволит четко сказать, что никаких прав третьих лиц на квартиру никто не предъявит. Я считаю это утверждение несостоятельным. Нет стопроцентной информации. Просто нет. Юристы и риэлторы, повторюсь, будут работать с теми же документами, которые вы можете получить сами. И если недвижимость «беспроблемная», то и вам, и им повезет: все пройдет гладко. Если нет – значит, нет. В утешение скажу, что «проблемной» недвижимости не так уж и много, так что шанс приобрести именно ее не столь высок.
И последний мой традиционный совет – передавать деньги только после регистрации сделки. Это самый большой гарант «юридической чистоты». Когда деньги переданы – их уже не вернешь, а вот если документы еще только сданы на регистрацию, это вовсе не говорит, что они вернутся оттуда в виде свидетельства о собственности на ваше имя.
Взгляд риэлторов
Елена Станиславовна Калачева, директор АН «Вариант плюс»: - Я не понимаю выражение «сопровождение сделки». Посмотреть документы, напечатать договор и направить его в Росреестр, предоставить помещение для проведения сделки – это один уровень услуги. Он бывает востребован, когда покупатель и продавец полностью доверяют друг другу (например, покупка у родственников) и просто хотят сэкономить время. Проверка подлинности документов и соответствия нормам закона – уже другой уровень услуги, он предполагает другие расценки. Работа по обеспечению безопасности сложных сделок – особая история.
Поскольку в понятие «сопровождение сделки» вкладывается слишком разный смысл, мы его в договорах не упоминаем. Предпочитаем прописывать конкретные действия, каждое из которых написано «кровью и опытом».
Например, у нас не проходят сделки, если агент лично не был в ЖЭКе и не проверил данные о прописанных в квартире. Если в сделке участвует человек старше 70 лет, обязательно требуется справка из психоневрологического диспансера о дееспособности на момент сделки. Дело в том, что обычные сосудистые заболевания могут вызывать нарушения памяти, и в советские времена подобная справка входила в обязательный перечень документов при обмене квартир.
Если говорить о юридическом сопровождении сделки, то типичная схема проверки квартиры на юридическую чистоту включает получение следующих документов:
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- поэтажный план, экспликация и справка из БТИ;
- АРХИВНАЯ выписка из домовой книги;
- выписка из домовой книги по месту жительства продавца;
- копия лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетних детей продавца (при необходимости);
- финансово–лицевой счет;
- выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав);
- справка из психоневрологического диспансера (при необходимости);
- справка из наркологического диспансера (при необходимости).
Помимо этого, следует:
- встретиться с соседями по квартире и расспросить о продавце и всех предыдущих жильцах;
- встретиться с участковым и расспросить о продавце, предыдущих жильцах, были ли какие-либо заявления и обращения в суды;
- встретиться с предыдущими собственниками (сделать запросы);
- проверить у нотариуса наличие и подлинность договоров, доверенностей, реестра, справки, наследства;
- посетить поликлинику по месту квартиры и месту жительства;
- посетить отделение милиции (паспортный стол) и сверить фотографию продавца с фотографией на карточке учета (при необходимости);
- проверить, не находится ли продавец в федеральном розыске;
- проверить отсутствие претензий у бывших собственников к покупателям квартиры в получении денег (за проданную квартиру, различных доплат);
- выяснить у продавца, покупал ли он квартиру через риэлторскую компанию (если да – посетить эту компанию и получить копии всех документов по сделке);
- проверить отсутствие претензий мужей или жен к их супругам, если квартира приобреталась или продавалась в браке.
Для беспроблемной выписки и заселения агент должен:
- получить справку о задолженности по оплате коммунальных платежей;
- получить справки по оплате электроэнергии и т.д.;
- проверить задолженность по оплате абонентской платы за телефон и по оплате междугородных переговоров (при необходимости).
Если продавец недвижимости в дальнейшем приобретает другую недвижимость, но оформляет не на себя, а на другое лицо, необходимо зафиксировать передачу денег.
Если в числе собственников или проживающих были несовершеннолетние, посетить органы опеки и попечительства.
Если недвижимость продается по доверенности, в день сделки необходимо убедиться, что доверитель жив, выяснить, по какой причине доверитель не присутствует на сделке сам, проверить, не отменена ли доверенность, установить подлинность доверенности.
Елена Владимировна Барышникова, директор АН «Виктория»:
- Сопровождение сделки подразумевает в первую очередь проверку пакета документов на соответствие юридическим нормам и требованиям регистрирующих организаций. Мы проверяем подлинность и комплектность документов, правильность их заполнения. Помимо этого, выясняем, кто прописан и кто выписан из квартиры, кто живет в ней в действительности.
Сопровождение сделки начинается при подписании договора с агентством недвижимости и заканчивается при сдаче документов на регистрацию в управление Росреестра.
В нашем агентстве, которое работает уже 20 лет на рынке недвижимости, эту работу агентов контролирует руководство.
Клиенты имеют возможность проверить юридическую чистоту документов, не заказывая весь комплекс услуг по купле-продаже недвижимости. Если покупатель и продавец сами нашли друг друга, они обращаются в агентство только за юридическим сопровождением сделки. Стоит такая услуга в пределах 15 тысяч рублей.
