Каждый год тысячи объектов, принадлежащих государству, продаются или сдаются в аренду. Самая массовая категория объектов недвижимости - встроенные помещения, наиболее частая форма использования - аренда.
При этом желательно, чтобы арендные ставки соответствовали реалиям рынка. При завышенных ставках не найдется арендаторов (это приведет к потерям для бюджета и к неудобствам для бизнеса), при заниженных формируется почва для коррупции и опять-таки недобирает бюджет.
Очевидное решение - заказать отчет независимому оценщику. Однако руководители Росимущества столкнулись с проблемой: отчеты об оценке федерального имущества, подготовленные для определения арендной ставки, получались не только разного (часто - невысокого) качества, но и готовились по разным методикам.
В поисках алгоритма
Около года назад отдел оценки Росимущества предложил разработать типовое техническое задание на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью РФ и расположенные на территории поселений.
Статус документа (ТЗ) обусловлен тем, что Росимущество не может выпускать, например, методики или методические рекомендации - это компетенция МЭРТ.
Разработчиком ТЗ по определению арендных ставок для федеральных "встроек" стала петербургская компания ИПП. Предварительные результаты разработки и сама проблема на протяжении нескольких месяцев активно обсуждались в оценочном сообществе страны (в том числе и на форумах сайта Appraiser.ru).
Некоторые из замечаний, высказанных участниками профессионального сообщества, были учтены в окончательном тексте.
В итоге типовое ТЗ и требования к отчетам занимают 45 страниц. Задача, поставленная настолько подробно, может решаться только в рамках, предписанных ТЗ, - и никак иначе. Требования, сформулированные в ТЗ, являются для оценщика более обязательными, чем любая методика, так как ТЗ - часть договора на оценку. Не выполнил условия ТЗ - нарушил договор.
Капризный предмет
Одна из ключевых проблем оценки арендной платы - определение предмета оценки. Можно установить рыночную стоимость объекта недвижимости, но размер арендной платы за объект зависит от условий договора и далеко не всегда напрямую определяется стоимостью объекта.
В законе об оценочной деятельности определено, что оценочной признается исключительно деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки. При этом виды стоимости и возможные виды объектов оценки четко определены.
Об оценке арендной платы ни в законе, ни в стандартах оценки вообще не упоминается. Может показаться, что работа по установлению размера арендной платы - это не совсем оценочная деятельность, тогда и в результате получается не отчет об оценке, а консультация, не имеющая юридических последствий.
Возможный выход (который в числе прочих предлагали участники дискуссии) - отнести аренду к сфере услуг и определять стоимость услуги, что разрешено законом, но противоречит самой сути аренды. В принципе, можно рассматривать оценку как аналог рассрочки или как вариант лизинговых отношений.
Многие участники рынка "привязывают" арендные ставки к рыночной стоимости объекта. Это не совсем верно. Арендная плата - более гибкая форма: в договоре могут быть предусмотрены: льготный период, отсрочки, зачет ремонта, коммунальные платежи сверх определенной суммы и т.д. Арендные ставки в зависимости от условий будут разными, но это ведь не значит, что объект имеет несколько вариантов рыночной стоимости…
Проблема отнюдь не чисто теоретическая: в европейской практике тоже есть разные подходы. В противоречие с МСО Королевское общество оценщиков Великобритании вообще вынесло арендную плату в отдельный вид стоимости имущества: определение Open Market Rental Value - это ответ на вопрос не "за сколько я могу продать свою недвижимость", а "за сколько могу сдать ее в аренду".
При определении OMRV нужно учитывать условия, типичные для данного вида объектов и данного рынка. (У нас пока довольно сложно говорить о "типичных условиях".)
Даже в США, при всем богатстве накопленной практики, каждый договор аренды требует отдельного рассмотрения; не существует даже единых стандартов аренды "тройной чистоты" (triple net lease, или net net net lease).
В общем, речь все о том же: как учесть многочисленные нюансы?
Шпаргалка для отличников
Специалисты ИПП предложили оценивать рыночную стоимость имущественных прав пользования и владения объектами недвижимости.
Причем оцениваются права за один платежный период (например, месяц) - потому что арендная ставка за другие периоды может меняться как по условиям договора аренды (например, индексироваться на фиксированный процент), так и в порядке планового пересмотра, например один раз в год (типичная формулировка: "на основании рыночной оценки").
Типовое ТЗ предполагает определенный набор условий и действий. В нем расписано, что считать объектом оценки, как его описывать, какими методами при этом пользоваться.
В настоящее время последний вариант ТЗ направлен в Росимущество. Если этот документ утвердят - он станет руководством к действию, упростит работу многим оценщикам, позволит более корректно контролировать качество отчетов, снизит затраты на оценку госимущества.
ТЗ задает довольно высокую планку качества (на это жаловались многие оценщики), однако при этом очень подробно описывает весь механизм оценки как руководство к действию.
Очень важно то, что ТЗ задает конкретные и понятные "правила игры". Теперь у чиновника нет возможности быть излишне субъективным при оценке качества выполненной работы: если в отчете выполнены все требования ТЗ - он объективно качественный.
Как государство себя обделило
Специалисты ИПП выполняли оценку "рыночной арендной платы" за встроенное помещение около 1000 кв.м в Москве, находящееся в хозведении одной из госструктур (собственность РФ).
Помещение в плохом состоянии, но пригодном для использования. Условно - класс D. Но - в центре Москвы. Разумный собственник привел бы объект в порядок и сдал по $600-700/кв.м. Либо заключил долгосрочный договор с зачетом затрат на ремонт, выполненный арендатором. Либо сдал по фиксированной ставке несколько ниже рыночной без зачета затрат. (Во всех перечисленных случаях ставки были бы разными.)
Реальный же владелец объекта предполагает заключить договор на 5 лет. Однако в условиях договора записано: "Собственник имеет право в одностороннем порядке пересматривать арендную плату, но не чаще одного раза в год".
А это значит, что через год арендатора могут просто "попросить", назначив ему нереальную ставку. Сдается помещение в состоянии "как есть". На таких условиях ни один разумный арендатор не вложит в ремонт ни копейки!
То есть объект автоматически переориентировался в сегмент D, для арендатора, изначально ориентированного на этот класс помещений. Соответственно и арендная ставка за объект оказалась на уровне $300-350. Причем на рыночную стоимость эти условия никак не влияют: она рассчитывается исходя из наилучшего использования и учитывает в себе потенциал объекта - "класс В+, но в состоянии, требующем ремонта".
Несмотря на все разъяснения оценщика уполномоченный государственный орган был непреклонным - пункт оставить. Где растворяется недополученная государством разница - остается только гадать.
Виталий Бирюков,
заместитель руководителя отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства
