Многие владельцы коммерческой недвижимости еще недавно с полным правом могли отнести себя к классу рантье: усилий по привлечению арендаторов почти никаких, а доход гарантированный. Но как добиться максимального заполнения своих площадей сегодня, в условиях падающего спроса? Об этом наш разговор с Директором ООО «Риэлтерская компания «Гея», Сертифицированным Управляющим Недвижимостью Ариной Новиковой.
Кто на рынке главный?
- Арина Анатольевна, что к настоящему моменту изменилось на рынке коммерческой недвижимости?
- Сегодня собственники недвижимости озабочены не только получением ежемесячных платежей с арендаторов, но и сроком возврата своих инвестиций, вложенных в объекты недвижимости. Некоторые успели продать их по высокой докризисной стоимости, а сейчас долларовая цена на первые этажи (помещения формата street retail) упала на 35% только за счет роста курса. Но по сравнению с падением арендных ставок это не такое большое снижение.
В настоящее время коммерческую недвижимость продают те, у кого есть в этом острая необходимость, а покупатели, конечно же, ждут демпинговых цен от собственников, которым нужно продать помещение во что бы то ни стало. Вряд ли цену в таких сделках можно назвать справедливой. Ведь реальная цена недвижимости формируется лишь тогда, когда покупатель и продавец находятся в спокойной ситуации и не испытывают давления обстоятельств. Со сделками по низким ценам инвесторам сейчас надо быть осторожными.
Для тех, кто не успел или не захотел продать свои объекты, а приобрел их недавно, сроки возврата инвестиций значительно увеличились. Цена на аренду помещений снизилась в долларах США до 50% (скидки от существующих рублевых арендных ставок плюс рост курса доллара), а некоторые офисные площади, оказавшиеся в момент кризиса пустыми, потеряли в цене 70%.
Безусловно, собственники не в восторге оттого, что им пришлось снизить арендные ставки (подготовиться к подобным переговорам было сложно обеим сторонам из-за отсутствия опыта работы на падающем рынке). А арендаторы сегодня находятся в более удобном положении: с одной стороны, большинство собственников уступают в цене, с другой - появилась возможность занять освободившиеся отличные места, чем уже воспользовались некоторые компании.
- Готовы ли собственники встроенных помещений к изменениям на рынке?
- Многие инвесторы имеют еще и основной бизнес, поэтому у них нет возможности следить за рыночной ситуацией (раньше это было и необязательно). Кроме того, они зачастую психологически не готовы уступать арендаторам и снижать цены. Неудивительно, что часть собственников теряет своих арендаторов, а потом не может найти новых: цены на пустующие помещения они снижают намного медленнее, чем падает рынок. По той же причине незнания ситуации владельцы недвижимости могут снизить цену ниже рыночной, недополучить арендный доход. Чтобы «попасть в точку», им надо иметь лист ожидания на свое помещение, то есть применять практику торговых и офисных центров.
В сложившейся ситуации у собственников есть два выхода: либо самим начать серьезно заниматься своими помещениями, следить за рынком, искать арендаторов, тратиться на рекламу, отвлекаясь от основного бизнеса, либо передать площади в управление профессионалам. На мой взгляд, второй путь более эффективен для собственников при условии, что управленцы и брокеры - это одна независимая компания. Управляя профессионально, можно получать максимальную доходность в любых, даже кризисных условиях, а месяцы простоя помещений обойдутся владельцу намного дороже, чем стоимость управления.
Помочь друг другу делать бизнес
- Значит, услуги управляющих компаний сейчас не менее актуальны, чем в хорошие времена?
- Они актуальны даже больше, чем раньше. Только управление должно поменяться - ведь изменился сам рынок. Во-первых, необходимо иметь антикризисный маркетинговый план, а также план сдачи помещений в аренду. Это нужно делать по всем видам доходной недвижимости - офисным и торговым центрам, встроенным помещениям. Если говорить о последних, то мы видим, что многие улицы в центре города похожи на торговые галереи, и управлять ими можно как одним предприятием, что позволит поддерживать высокую доходность каждого объекта в отдельности.
Доходным объектам очень важно иметь собственную концепцию, отличную от других, учитывающую множество факторов и в первую очередь - месторасположение. Для торговых центров важны «приманки» и правильное расположение товаров, поскольку тщательный отбор и размещение арендаторов создают синергизм, обеспечивающий поток покупателей в торговый центр и максимальный объем продаж у всех его магазинов.
Говорят, что сейчас люди экономят и покупают только самое необходимое. Значит, владельцам торговых центров можно поискать ответ на вопрос: при каких условиях люди готовы покупать? Тот, кто найдет в сегодняшнем рынке любые неудовлетворенные требования потребителей и сможет их удовлетворить, будет иметь самый высокий денежный поток от своей недвижимости.
Для офисных зданий бренд также необходим, как и правильно подобранное содружество арендаторов. В частности, многие центры были ориентированы на размещение финансовых структур, но сейчас стало понятно, что нужно искать новые концепции.
Во-вторых, изменения в управлении должны касаться и отношений с арендаторами. В прежние времена управляющие недостаточно вникали в проблемы своих клиентов, потому что всегда была возможность быстро найти других на освободившееся место. Сейчас, чтобы арендатор не ушел, с ним надо взаимодействовать и помогать в решении возникающих вопросов. Надо понимать, что арендаторов «переманивают», и выделять бюджет на их удержание. Смена арендатора обойдется дороже.
В-третьих, надо искать возможности уменьшить затраты на техническое обслуживание, только не за счет ухудшения условий в этих помещениях. В-четвертых, более эффективно управлять финансами, за счет чего тоже можно сэкономить.
Очевидно, что этот объем работ по силам только профессионалам. Однако, сотрудничая с независимым управляющим, владельцы офисных центров кроме перечисленных преимуществ получают и еще одно - освобождаются площади в своем здании, ранее занимаемые собственными управленцами, эти площади можно сдавать в аренду и получать доход.
Польза для двоих
- Что, на ваш взгляд, является самым важным в управлении недвижимостью?
- Самое важное - это достижение целей владельца недвижимости: кто-то планирует продажу объекта, кто-то его только строит, кто-то хочет получать максимальный денежный поток от своей недвижимости. Но все эти случаи объединяет одно - максимальная наполняемость объекта арендаторами. Клиент должен быть доволен сотрудничеством, должен получать все необходимые услуги. И здесь важны отношения, выстроенные с арендаторами, быстрая реакция на их разумные пожелания, комплекс мер, увеличивающий их лояльность.
Другим важным моментом являются договоры аренды, которые могут оградить собственника от многих неприятностей. Например, от того, что компания, занимающая площади, в одночасье снимается с места и уезжает, а помещение оказывается в простое. Или наоборот - арендатор не платит и не выезжает из помещения. Что делать в этих ситуациях? При наличии большой практики договорных отношений можно всегда найти компромисс между сторонами, а в экстренной ситуации принять необходимые меры.
- В вашей практике наверняка много примеров, которые могут послужить для собственников помещений предостережением…
- Сейчас появился тип арендаторов-аферистов, которые просят собственника заселить их в помещение, обещая, что через 2 недели заплатят за аренду. Однако спустя этот срок они съезжают, не только не заплатив, но и нередко оставив счета за телефонные переговоры. Так что, желая во что бы то ни стало заполнить помещение, собственнику не стоит перегибать палку.
Осторожным нужно быть и в тех ситуациях, когда арендаторы, ссылаясь на снижение объемов продаж, настаивают на переходе к ставке, рассчитываемой в виде процента от продаж. Надо убедиться, что обе стороны ведут открытую игру и что с бухгалтерией все в порядке. Еще один пример - некоторые компании жалуются на уменьшение объема продаж, а в результате мы видим уменьшение ассортимента, нехватку товарных запасов. Это может говорить о том, что магазин теряет привлекательность в глазах покупателя, соответственно падают продажи. Значит, возрастает риск неплатежа за аренду, и надо подбирать другого арендатора.
- Какие перспективы открываются сейчас перед собственниками и арендаторами?
- Собственники очень сильно расстроены уменьшением своих доходов - это значит, что практически любое помещение можно перекупить. А если вспомнить, что до кризиса много компаний-ритейлеров хотели прийти в Нижний Новгород, но не могли этого сделать из-за недостатка подходящих предложений, то сейчас у брендов, не представленных на нижегородском рынке, появились хорошие возможности найти помещения под свои магазины. В то же время присутствующие здесь бренды могут получить лучшее для себя месторасположение.
Однако арендаторы, меняющие свое место ради экономии на арендной плате, могут получить ее же увеличение - если все точно не просчитают и не защитятся грамотными договорами. Что касается офисных и торговых центров, то их перспективы будут зависеть от управления конкретным объектом.
Досье
ООО «Риэлтерская компания «Гея» работает на нижегородском рынке с 1991 г., занимается арендой, куплей-продажей, управлением коммерческой недвижимостью, юридическим сопровождение сделок, переводами в нежилые помещения. Член Российской и Нижегородской гильдий риэлторов. При участии компании были подобраны помещения на ул. Большая Покровская для таких брендов, как Froggy, Marmalato, Accessorize, Respect, «Рив Гош», Московский ювелирный завод.
Арина Новикова - Сертифицированный Управляющий Недвижимостью (CPM), член IREM (Институт управления недвижимостью), США. Присвоение этой степени дает право работать на международном рынке недвижимости, объединяющем 48 стран мира.
Фото: www.restate.ru
