Россияне часто приобретают недвижимость на зарубежных курортах, и, как правило, отдыхают в своих вторых домах только во время отпусков, а в остальное время живут на родине. Поскольку жилье пустует бóльшую часть года, обращение к услугам управляющих компаний становится естественной необходимостью.
«Примерно 10 % российских покупателей приобретают жилье в Испании с исключительной целью сдавать его в аренду и еще примерно 30 % собираются делать это во время их отсутствия в стране. Всем им нужна помощь профессионалов, которые бы занялись управлением их собственностью»,— комментирует Юрий Константиновский, директор департамента по связям с представительствами компании Leanga Costablanca, предлагающей недвижимость в Испании.
Удаленно сдавать жилье почти нереально: нужно передавать ключи, обмениваться документами, принимать квартиру после проживания. Для всего этого требуется компетентный представитель.
«Обращение в управляющую компанию — это хороший выход для тех, кто хочет сэкономить время и не иметь проблем с арендаторами. Это особенно актуально для тех, кто живет в России и сдает недвижимость за границей»,— считает Георгий Качмазов, руководитель проекта Tranio.Ru.
Управляющая компания — что это?
Управляющие компании бывают независимыми организациями и застройщиками, их функции берут на себя агентства недвижимости.
«В Болгарии такой организацией может быть фирма, управляющая всем комплексом. Ей выплачивается так называемая ежегодная поддержка за уход за бассейном и территорией»,— рассказывает Ирина Родькина, менеджер агентства Index-Property, занимающейся продажей недвижимости в Болгарии. Управляющей компанией можно также назвать специализированную фирму, обслуживающую только апартаменты, или агентство недвижимости, которое оказывает подобные услуги.
Кроме менеджеров, в управление недвижимостью вовлечены специалисты самых различных отраслей: консультанты по налоговым вопросам, бухгалтеры, страховые агенты, работники сферы информационных технологий, специалисты по рекламе и маркетингу и многие другие. Управляющие компании часто сотрудничают с юридическими бюро и строительными фирмами.
По мнению Юрия Константиновского, лучше всего поручать управление той компании, где покупатель приобрел недвижимость. Хотя такая услуга не является основной специализацией риелторских фирм, к ним стали обращаться всё больше владельцев.
Эксперты также советуют обращаться в компании, специализирующиеся исключительно на управлении недвижимостью, а именно — на сдаче в аренду.
«Моя рекомендация — идите в специализированное агентство, которое занимается арендой. У такой компании ниже издержки из-за большого потока клиентов, и выше вероятность того, что жилье будет выгодно сдаваться, так как такие фирмы целенаправленно работают в этом направлении»,— говорит Георгий Качмазов.
Если речь идет о жилом комплексе, то управлением апартаментами обычно занимаются компании, с которыми договор заключается еще при покупке.
«При первичном поиске управляющей компании я бы посоветовала обратить внимание на организацию, расположенную непосредственно в комплексе. Как правило, такие компании оказывают услуги по аренде»,— говорит Ирина Родькина.
Кроме того, можно сдавать жилье самостоятельно с помощью одного из международных сервисов — Airbnb.Com, HomeAway.Com и других. Некоторые за минимальную плату страхуют недвижимость от ущерба.
Чем занимается управляющая компания?
Управляющие компании оказывают немалое число услуг. Самые распространенные из них:
— сдача жилья в аренду (публикация объявлений, поиск жильцов,
составление и заключение договора аренды, управление рентными платежами);
— уход за домом и садом;
— уборка до и после приезда жильцов;
— закупка продуктов до приезда хозяев;
— оплата коммунальных услуг, расчет издержек;
— оплата налогов;
— контроль за ходом строительных и ремонтных работ;
— страхование и фиксирование нанесенного ущерба;
— регулярные отчеты владельцу;
— получение почты;
— подключение телевидения и Интернета;
— проектирование и модернизация недвижимости.
Сколько стоят услуги?
При сдаче жилья внаем услуги управляющих компаний стоят 10–35 % от месячной арендной платы.
В Германии например, управляющие компании берут примерно 15 % за сдачу квартиры в крупных городах (Берлине, Дрездене, Лейпциге, Магдебурге и других) — не менее 80 евро в месяц. При этом владелец жилья дополнительно оплачивает коммунальные услуги и, если требуется, работу налогового консультанта, адвоката и строителей. Часто собственник «теряет» таким образом до 40 % арендной платы.
В Болгарии апартаменты в жилом комплексе рядом с морем можно сдавать за 1 500 – 1 800 евро в течение летнего сезона. Из них примерно 300 евро нужно отдать управляющей компании. Кроме того, к плате прибавляется НДС, налог на управление (примерно 250 евро в год) и счет за коммунальные услуги. Иногда от платы за аренду хозяину остается не больше 40–50 %.
Что касается комплексов на курортах, здесь есть свои особенности. Уже при заключении сделки купли-продажи с застройщиком или его партнером часто подписывают дополнительный договор — об управлении недвижимостью. В услуги входит круглосуточная охрана, уборка общих территорий, поддержание порядка, включая стрижку газонов, работа садовника и содержание инфраструктуры. В Болгарии, Черногории и Испании плата составляет от 6 до 20 евро/м² в год.
Как обезопасить себя?
Кроме собственника и управляющей компании есть и третья сторона — арендатор,— которая вносит определенную степень риска, поскольку не все бережно относятся к съемному жилью. Но, как правило, крупные компании, которые заботятся о своей репутации, дают гарантии на случай повреждения имущества.
Что касается возможных рисков со стороны управляющей компании, то мошенники есть в любой стране.
«Конечно, продать недвижимость без вашего ведома невозможно. Но есть риск, что квартира будет отдана в управление нечестным людям, которые будут сдавать ее весь сезон, а потом скажут вам, что сезон был слабый и что, например, из трех месяцев удалось сдавать только в течение одного. Это очень трудно контролировать. Неважно, известна фирма или нет — это вопрос репутации и корректной работы»,— говорит Ирина Родькина.
По ее словам, в целом в Болгарии безопасно отдавать жилье в руки управляющей компании. Главное — выбрать компанию с хорошей репутацией и внимательно читать все документы.
По мнению Юрия Константиновского, на испанском рынке всё также обстоит благополучно. «Услуги стоят недорого, но иногда сложно найти квалифицированных ремонтников»,— говорит он.
Специалисты также настоятельно рекомендуют внимательно относиться к оформлению договора с управляющей компанией.
«Чтобы максимально обезопаситься, необходимо заключить договор с управляющей фирмой, все пункты внимательно прочитать, добавить свои, если необходимо, попросить высылать вам все квитанции по оплате счетов, предоставить график сдачи квартиры в аренду»,— рекомендует Ирина Родькина.
«Нужно делать договор, прописывать в нем штрафные санкции и безжалостно менять компанию в случае мошенничества с ее стороны»,— советует Юрий Константиновский.
Еще один способ обезопасить себя — брать с арендатора депозит на случай ущерба, который возвращается, если съемщик не учинил повреждений.
«Рекомендуется взимать депозит на случай ущерба и предварительный взнос безналичным переводом. В договоре стоит прописать не только условия аренды и обязанности сторон, но и реквизиты — так вы сможете предъявить претензии арендатору»,— говорит Георгий Качмазов.
Некоторые эксперты рекомендуют обращаться к юристам по любым вопросам. Но, по мнению Юрия Константиновского, это напрасная трата денег.
«Большой необходимости, на мой взгляд, в этом нет, главное — читайте договор внимательно, и только если по какой-либо причине управляющая фирма настаивает на каком-то определенном пункте, который вас смущает или не устраивает — обратитесь к юристу. Также вы можете заверить этот договор нотариально»,— объясняет Ирина Родькина.
•
Эксперты рекомендуют не сдавать недвижимость самостоятельно, а доверить это управляющей компании — специализированной фирме или агентству недвижимости. Чтобы обезопасить себя, главное — заключить договор и прописать в нем штрафные санкции.
