Убедившись в окончании острой фазы кризиса, девелоперы стали выводить на рынок недвижимости Москвы новые коммерческие объекты, открытие которых ранее по разным причинам переносилось. В результате только офисный рынок вырос в III квартале на четверть миллиона квадратных метров. Но арендаторы все еще избирательны, что заставляет собственников более тщательно подходить к выбору управляющей компании, считают эксперты УК «Фрагра».
На рынок коммерческой недвижимости Москвы сегодня пришла стабилизация, которую, по мнению Михаила Шутова, коммерческого директора УК «Фрагра», можно скорее назвать стагнацией. «Долгожданные инвестиции так и не пришли на рынок, по-настоящему крупных проектов пока тоже еще нет», - констатировал он, добавляя при этом, что в ближайшие два года объем ввода новых площадей будет в два раза меньше, чем сегодня.
В кризис собственники нередко пытались сэкономить на управлении своими объектами, привлекая зачастую для этих целей собственные дочерние структуры, которые не могут называться профессионалами в широком смысле из-за своей часто узкой специализации. Допущенные такими полупрофессиональными компаниями ошибки начали проявляться уже через полгода-год, и оказалось, что затраты на собственную УК могут иногда даже превышать затраты на профессиональную, рассказал Шутов. При этом для устранения допущенных на первоначальном этапе ошибок требуются очень серьезные усилия и расходы.
«К сожалению, четкое понимание необходимости качественного управления есть лишь у международных компаний, либо у тех, которые имеют в своем уставном капитале значительную долю иностранных инвестиций», - сетует коммерческий директор УК «Фрагра». Между тем, в связи с характером своей деятельности многие компании просто не могут себе позволить иметь внешнюю управляющую компанию, но при этом они понимают неэффективность дочерних УК. «В этом случае «Фрагра» может создать мини-УК, в которой бы качественно проходили все процессы», - отметил Михаил Шутов.
Всего на сегодняшний день порядка 25% объектов находятся во внешнем управлении, тогда как еще 2-3 года назад таковых насчитывалось не более 15%. При этом в Москве, по данным «Фрагра», в управлении профессиональных УК находится около 20% объектов коммерческой недвижимости, из которых 70% приходится на офисные знания класса А и B+. Емкость рынка управления коммерческой недвижимостью оценивается на сегодняшний день в $700-900 млн. Порядка 80-85% предоставляемых компаниями услуг на рынке коммерческой недвижимости относятся к facility management, обратил внимание Михаил Шутов.
УК «Фрагра» совсем недавно вышла на региональный рынок управления недвижимостью, однако уже успела получить определенный опыт, отметил Андрей Филатов, директор департамента управления УК «Фрагра». Так, одним из наиболее удачных проектов компании стал новосибирский бизнес-центр «РосЕвроПлаза». Тенденцией последнего времени эксперт назвал рост числа заявок от девелоперов, желающих провести аудит деятельности их «карманных» УК.
Среди главных рыночных трендов сегодня Филатов выделил рост конкуренции среди УК, сопровождающийся растущим спросом со стороны заказчиков, которые все больше внимания обращают на качество предоставляемых услуг. Но помимо этого в регионах сохраняется принцип, при котором местный девелопер предпочитает привлекать к управлению местную управляющую компанию, тогда как на объекты с западным и московским капиталом приглашают профессиональные УК, в основном, из Москвы.
Кроме того, в кризис некоторые собственники, в первую очередь, региональных объектов, решали продавать недвижимость «в нарезку» неограниченному числу клиентов. В итоге на рынке образовывались бизнес-центры, число собственников которого достигало нескольких десятков. В данной ситуации возникает проблематичная ситуация, которая, по словам Михаила Шутова, является практически безвыходной для управляющей компании.
Еще одним следствием кризиса стало падение расценок на услуги профессиональных управляющих компаний, составившее в среднем 20%. Однако если они не могут себе позволить опустить стоимость услуг за счет их качества, то некоторые конкуренты готовы демпинговать. Особенно ярко это проявляется при проведении тендеров на управление гособъектами, говорит президент УК «Фрагра», Дмитрий Рабышев. «К сожалению, при выборе УК для гособъектов путем электронных торгов, приоритет отдается стоимости, а не качеству», - констатировал эксперт. В среднем при проведении госторгов падение итоговой цены к начальной составляет 50-70%, но был случай, когда падение составляло 97%, знают в УК «Фрагра». Однако наличие в портфеле управляющей компании госзаказов очень важно. «Таковых у нас около 30%», - заявил глава компании.
В последующие 1,5-2 года, по словам Михаила Шутова, прогнозируется рост спроса на управленческие услуги. В среднесрочной перспективе эксперт ожидает, что основными потребителями услуг УК останутся владельцы качественных офисов, среди которых увеличится доля объектов класса B и ниже. Также стоит ждать роста интереса западных управляющих компаний к российскому рынку коммерческой недвижимости, но в силу его специфики, наиболее распространенной схемой работы будет альянс иностранного и российского игрока, резюмировали эксперты УК «Фрагра».
Фото: officeplan.ru
