С управлением недвижимостью сталкивается буквально каждый из нас. Но одно дело, когда речь идет об управлении единственной квартирой, и совсем другое дело, когда встает вопрос об управлении несколькими объектами жилой или коммерческой недвижимости. И в том, и в другом случае нам на помощь приходят управляющие компании (УК), только задачи этих УК серьезно отличаются друг от друга.
Попробуем разобраться.
Живем сами или даем жить другим?
Живем сами. Если у вас во владении находится одна квартира, то вы уже знакомы с одним из самых распространенных способов управления недвижимостью. Их три:
1. Непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир. В этом случае хозяева квартир лично, без посредников решают все вопросы, касающиеся домовладения. Любые решения - от глобальных вопросов типа капремонта до ежедневной «текучки» вроде увольнения нерадивой уборщицы - принимаются общим собранием жильцов-собственников. Подходит для особнячков на 8-10 квартир.
2. Управление профессиональной управляющей компанией (УК).
3. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом.
Справка
Что подразумевает управление жилым домом:
- техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, чердаков и подвалов, строительных конструкций, инженерных систем здания и проч.);
- предоставление коммунальных услуг жильцам;
- решение вопросов пользования общим имуществом (например, сдача в аренду чердака или подвала, участка придомовой территории);
- иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
Даем жить другим. Если вы - собственник нескольких квартир, то перед вами встает проблема управления большим хозяйством. Кому сдать, на каких условиях? Кто будет чинить сантехнику, делать ремонт и менять мебель? На Западе для подобных случаев существует услуга доверительного управления.
При доверительном управлении организационные, рабочие, экономические и другие проблемы решает управляющая компания. Для этого оформляется агентский договор с компанией и нотариально заверенная доверенность.
Перечень услуг может включать подбор платежеспособных нанимателей, контроль за внесением арендных платежей, оплату коммунальных услуг и других расходов, связанных с наймом недвижимости, прием и отправку почтовой корреспонденции, проверку технического состояния квартиры, помощь в устранении неполадок, взаимодействие с официальными службами от имени владельца. На доверительного управляющего можно возложить уплату подоходного налога, а также проведение ремонта, в том числе – в счет будущих поступлений от аренды.
При необходимости управляющий оборудует кухню, поменяет сантехнику и установит металлическую дверь. Расходы на это будут удержаны из арендных платежей.
Управляющему также можно поручить техническое и клининговое сопровождение имущества – уборку, смену белья и пр. Он же найдет нового нанимателя, если арендатор по каким-то причинам внезапно решает съехать с квартиры.
Некоторые компании налаживают сотрудничество с крупными корпоративными клиентами, которым необходимы квартиры для сотрудников. Им, понятно, удобнее общаться с одним управляющим, чем с каждым владельцем жилплощади в отдельности. В случае нарушения условий договора со стороны нанимателя, порчи имущества, задержки арендной платы и т. д. управляющий досрочно расторгает договор найма и помогает получить возмещение ущерба.
В России услуга доверительного управления широко не распространена. Причин для этого несколько.
1. Стоимость. Да, владелец экономит время и силы, но платит за это деньги. Обычно комиссионные составляют 10–20% от арендной платы. И на фоне общего снижения доходности от сдачи внаем - это ощутимый недобор.
2. Прозрачность. Пока не все владельцы сдаваемых внаем помещений готовы к прозрачным отношениям, которые подразумевают и уплату налогов с доходов от аренды.
По словам опрошенных нами специалистов, на нижегородском рынке управление жилой недвижимостью встречается крайне редко.
Маленькая коммерция
По факту, услуга доверительного управления наиболее подходит для собственников нежилых помещений, арендная ставка на которые выше, чем на стандартное жилье. Прибыль может приносить либо элитное жилье, либо нежилые помещения, которые можно сдавать под магазин, салон, небольшой офис и пр. Но скоро владелец подобных коммерческих объектов понимает: да, арендная плата превышает стоимость найма типового жилья, но и хлопот доставляет больше. Ведь вопросов с обслуживанием подобной недвижимости намного больше, чем в случае с квартирами, и решать их приходится каждодневно.
Руслан Рамазанов, руководитель отдела коммерческой недвижимости ЗАО «Фирма Чекни», говорит, что в настоящее время услуга управления недвижимостью в нижегородских риэлторских агентствах не развита или развита очень слабо. И, по его мнению, в данном случае правильнее говорить не об отношениях на уровне клиент-агентство, а о взаимоотношениях конкретного агента и собственника. Причем отношения должны быть очень доверительными.
Чаще всего речь об управлении недвижимостью заходит в ситуации, если собственник помещения постоянно проживает за пределами Нижнего Новгорода. В таких случаях у агента есть доверенность на проведение тех или иных действий с объектом. Руслан вновь подчеркивает, что круг полномочий, указанных в доверенности, зависит от степени доверия между двумя сторонами (собственником, агентом).
Несмотря на неразвитость услуги управления недвижимостью, Руслан Рамазанов уверен, что это очень перспективное направление деятельности для агентств недвижимости. Дело в том, что доходы агентства не постоянны, а зависят напрямую от количества проведенных сделок. Введение же услуги управления, скорее всего, позволит выйти на дополнительное получение постоянного и прогнозируемого дохода.
Профессиональное извлечение прибыли
А вот профессиональным управлением коммерческой недвижимостью в Нижнем Новгороде занимаются не агентства недвижимости, а специализированные фирмы.
До прихода мирового кризиса собственники крупной недвижимости не задумывались об оптимизации расходов, так как прибыли, получаемые от объекта недвижимости, покрывали эти расходы. Сейчас пришло время считать деньги и выбирать оптимальный способ управления.
Сделать это можно по-разному. При агентском соглашении владелец недвижимости не отходит полностью от дел управления, и все договоры и операции идут от его лица. В данном случае управленец - только посредник между собственником и другими объектами.
В случае доверительного управления управляющая компания совершает сделки, юридические действия от своего имени, но в интересах собственника.
Профессиональные управляющие компании, обладающие богатым опытом, обитают, как правило, на Западе. В России можно встретить несколько другие типы. Чаще всего, это бывшие структурные подразделения собственников, которые были созданы для внутреннего управления, но затем вышли на общий рынок.
Если вернуться к профессиональному управлению, то специалисты выделяют четыре основных вида.
1. Facility management - управление инфраструктурой здания, эксплуатация и модернизация его инженерных систем, производство текущего ремонта организация служб клининга и охраны, техническая поддержка и обслуживание здания. Основная цель данного вида управления - организация безаварийного существования здания.
2. Property management - управление, при котором управляющая компания берет на себя дополнительную функцию - управление имуществом здания, подбор арендаторов, ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовое управление.
3. Building - подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концептуальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект.
4. Asset management - предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости - мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости.
Директор «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяна Романчева говорит о том, что профессиональное управление сейчас - одно из необходимых условий при выборе объекта для аренды крупными российскими и иностранными компаниями. На сегодняшний день у нас в городе профессионально занимается вопросом управления несколько компаний. Собственные управляющие компании есть у ТЦ «Аврора», «Новая эра», «Новый век» и так далее.
По словам Татьяны Ивановны, на сегодняшний день в России курс управления недвижимости есть в ряде вузов, например, в Санкт-Петербургском институте недвижимости. Кроме того, курсы по управлению недвижимостью систематически организует Российская Гильдия риэлторов.
Полный комплекс услуг по управлению коммерческой недвижимостью выглядит примерно так:
1. Подготовка программ управления объектом, организация проведения экспертизы объекта недвижимости (ОН).
2. Своевременное уточнение стратегии развития и использования ОН.
3. Разработка бюджета доходов и расходов.
4. Организация технического обслуживания и санитарного содержания ОН (отопление объекта, водоснабжение и водоотведение, обслуживание лифтов, обеспечение электроэнергией и телефонной связью, аварийно-коммунальное обслуживание).
5. Организация рекламы и продвижение ОН.
6. Работа с клиентами: привлечение арендатора, организация обслуживания арендатора.
7. Финансовый менеджмент: учет, отчетность, планирование и организация расходов.
8. Работа с поставщиками товаров и услуг, с подрядными организациями, с органами государственного контроля и надзора.
9. Работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик ОН, и по повышению рыночной стоимости ОН.
10. Организация и обеспечение безопасности (круглосуточная охрана помещений и техническое обслуживание охранно-пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и домофонов).
11. Своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником.
