От того, насколько человеку удобно и приятно находиться на рабочем месте, во многом зависит его настроение, а значит, и результат деятельности. Так что обеспечить персоналу комфортные условия труда — в интересах работодателя. Однако гарантировать эффективное содержание современного благоустроенного офиса собственными силами компании удается не всегда.
Офисное здание, которое отвечает всем обязательным и факультативным характеристикам высшего уровня, — предмет гордости владельцев бизнеса. Современный технологичный офис не просто оборудуется всеми необходимыми внутренними системами и устройствами жизнеобеспечения, такими как холодное и горячее водоснабжение, отопление, вентиляция, кондиционирование, лифты и прочее. Здания, построенные в XXI веке, по праву можно назвать «интеллектуальными» домами. Системы, которыми оборудуют офис, самостоятельно контролируют расход электроэнергии, устанавливают оптимальный режим температуры и влажности, отличают «своих» сотрудников от «чужих»... Это только начало списка. И очень важно, чтобы всю эту «начинку» правильно эксплуатировали, обеспечивая своевременную профилактику для бесперебойной работы, а также ремонт, устранение неисправностей и общую наладку системы.
Самим не справиться
Для присвоения офисной недвижимости класса «А» современная классификация требует, чтобы эксплуатация строения осуществлялась профессиональной компанией, управляющей минимум пятью офисными зданиями (от 5000 квадратных метров каждое) или обладающей соответствующим международным опытом. Для классов «В+» и «В–» требования не столь высокие, однако в помещении обязательно должен осуществляться организованный контроль за всеми системами безопасности и жизнеобеспечения.
Эффективно управлять зданием собственными силами в состоянии компании, которые и так специализируются на инженерно-строительных системах, а также заводы и прочие организации, имеющие на территории собственное технологичное производство. На таких предприятиях, как правило, есть команда инженеров, техников и других профессионалов, которые способны осуществлять эксплуатацию офисного здания наряду с обеспечением производственных объектов. Если же таких специалистов в компании нет, а направление ее работы никак не связано с инженерией, то самостоятельно контролировать состояние здания — задача практически невыполнимая. Ведь для того чтобы правильно обслуживать офис, надо не просто реагировать на поломку, а вовремя проводить профилактические работы, следить, чтобы они выполнялись качественно и с нужной периодичностью. Хорошая служба эксплуатации — это не когда быстро чинится сломанное, а когда ничего не ломается. Кстати, это очень хорошо понимают компании, которые занимаются девелопментом.
Владельцы и управляющие организаций, специализирующихся на строительстве и последующей продаже или сдаче в аренду офисных помещений, как правило, не разбираются в инженерной специфике этого процесса, однако очень хорошо понимают, насколько качества здания, его оснащенность и технологичность влияют на стоимость. Именно поэтому они стремятся еще на этапе возведения объекта выбрать партнера-аутсорсера, который возьмет на себя его обслуживание. Часто точно так же поступают крупные компании, которые строят новое здание для собственных сотрудников и хотят обеспечить им оптимальные условия работы, тем самым повысив как лояльность коллектива, так и репутацию фирмы в целом.
Конечно, не все организации идут этим путем, многие из них нанимают собственных инженеров. Но вот насколько это оправданно? Если это самостоятельные специалисты, они могут просто не обладать достаточной компетенцией и ресурсами, чтобы поддерживать системы здания в надлежащем состоянии. В случае, когда на работу приглашаются сотрудники нескольких небольших эксплуатационных компаний, каждая из которых берет на себя какое-то одно направление (водоснабжение, электроэнергию, безопасность и т. п.), то в конечном итоге это может привести к неудовлетворительному результату при гораздо больших затратах, чем договор с одной мультифункциональной компанией.
Берегите головы
С экономической точки зрения «интеллектуальный» дом весьма выгоден. Первоначальные вложения в дорогостоящее оборудование при длительном сроке эксплуатации начнут окупаться сразу же. Плюс ко всему современные инженерные системы в состоянии обеспечить наилучший уровень комфорта и безопасности как для «обитателей» офиса, так и для его гостей и даже проходящих мимо людей. Этот тезис можно подтвердить простым примером: система антиобледенения. Как обычно идет борьба с такими погодными явлениями, как сосульки, которые в климатических условиях России — норма в течение двух третей года? Несколько человек обходят здание и смотрят, где появился лед, после чего лезут на крышу и сбивают его подручными способами прямо на тротуар. Конечно, они огораживают ту часть дороги, куда, по идее, должны падать лед и снег, но вот прохожие иногда не обращают внимания на предупреждающие знаки и ленты, в результате ежегодно несколько десятков человек получают тяжелые травмы, иногда со смертельным исходом. Что говорить о припаркованных рядом со зданием автомобилях, которые хозяева могут обнаружить с пробитой неожиданно сорвавшейся сосулькой крышей. Есть еще один существенный отрицательный фактор — механически сбивая лед и ходя по крыше, «дворники-верхолазы» нарушают ее структуру, и кровлю приходится менять раньше срока, а это огромные деньги. Решение же — на поверхности. Достаточно установить специальную контролирующую систему, которая будет самостоятельно включать обогрев при температуре от двух градусов и ниже, таким образом препятствуя образованию сосулек, наледи и сугробов. Талая вода поступает в стоки и выводится в канализацию, прохожие и машины в безопасности, а по крыше не ступает нога человека.
Выключатели долой
Экономия электроэнергии — для мегаполиса тема злободневная. В «интеллектуальном» здании этому показателю уделяют особое внимание, при этом не только не ущемляя интересы работников, но и обеспечивая им самое комфортное пребывание в помещении. При входе в здание сотрудник проходит через систему автоматического контроля, и в тот же момент в его кабинете (если, к примеру, рассматривать VIP-зоны) включаются все необходимые системы жизнеобеспечения, устанавливается необходимый и комфортный температурный режим, влажность воздуха, включается освещение и т. д. Довольно распространенны устройства, которые автоматически включают свет в помещении, когда в него входит человек, и так же самостоятельно выключают его, когда в комнате никого не остается.
Что касается офисных помещений свободной планировки, в которых расположены несколько десятков рабочих мест, то регулировку температурного режима в них можно осуществлять централизованно. Точнее, не можно, а нужно: в соответствии с требованиями классификации, это обязательное условие для помещений класса «А» и факультативное — для «В+». Если сотрудника не устраивает температура на рабочем месте, достаточно просто позвонить на пульт управления и попросить изменить режим. Такой порядок позволяет избежать излишних трат электроэнергии, одновременно обеспечивая оптимальные условия труда.
Конечно, у системы автоматизированного контроля есть и другая, первоначальная функция — ограничивать проход в офис посторонних. Именно поэтому на электронных пропусках обязательно должна быть фотография владельца: в случае кражи или утери карточки другой человек не сможет ею воспользоваться. С помощью этих же систем легко отслеживаются опоздания и переработки — в таком качестве они используются уже очень давно.
А что же завтра?
С каждым днем на рынке появляются все новые и новые инженерно-технологические решения, призванные сделать жизнь офисного работника более комфортной и безопасной. Чтобы увидеть завтрашний день российского офиса, достаточно заглянуть в аналогичные помещения современной Японии: не имеет смысла перечислять оборудование, устройства и технологии, которые ежедневно используются в Стране восходящего солнца.
То, что вчера казалось кадрами из фантастических фильмов, уверенно занимает место в повседневной жизни. Остается только надеяться, что все-таки в реальной жизни, в отличие от фантастики, люди никогда не попадут под власть техники.
Реалии офисных будней
Не вызывает сомнений, что со временем «интеллектуальные» офисы станут нормой, а их «способности» постоянно будут расширяться. Сейчас на рынке уже наблюдается тенденция к строительству только таких зданий, в которых предусмотрены возможность установки всех современных эксплуатационных систем и резерв для их расширения.
За последние годы можно отметить следующие изменения в технологии обеспечения зданий:
- отопление помещений производится через вентиляцию (в новых зданиях только 20% полезной площади обогревается с помощью традиционного «горячего водоснабжения»);
- доступ ко всем системам жизнеобеспечения (вентиляции, водоотводам, телекоммуникационным и энергетическим сетям) предусматривается через потолок, а не через пол;
- каждый этаж и каждая зона в здании оборудуется в зависимости от их предназначения;
- наличие системы электронных пропусков, круглосуточного видеонаблюдения и охраны здания (обязательное требование для всех офисных помещений вне зависимости от класса);
- доступ в кабинеты часто производится по отпечаткам пальцев;
- кондиционирование и климат-контроль в рабочих зонах, возможность использования систем ионизации воздуха для VIP-зон.
Олег Пуговкин, директор департамента управления эксплуатации компании АРМО-Групп
