Существует убеждение, что в России много денег, а потому реализация любого строительного проекта — проблема какая угодно, только не финансовая. Но это не совсем так. Именно поэтому инвесторы и девелоперы вынуждены использовать самые современные финансовые схемы.
Гарантия без страховки
Строго говоря, такие понятия, как форвардное финансирование, форвардная сделка не являются новыми для российского рынка. В любой отрасли осуществление сделки на заранее оговоренных условиях – обычное явление. Конечно, при определенных условиях можно недополучить прибыль, а можно не только остаться при своих, но и выиграть.
В целом же, это наименее рисковый способ ведения дел, выгодный всем участникам. В последнее время к нему все чаще прибегают девелоперы.
До недавнего времени форвардное финансирование использовалось в основном в жилом строительстве. И называлось «долевое участие». Принятие ФЗ №214, можно сказать, «прикрыло лавочку». Теперь застройщик, прежде чем собирать средства, должен представить доказательства своей состоятельности, дать финансовые гарантии. Так что получать дармовые деньги стало невозможно. Однако схемы, имевшие репутацию сомнительных в случае с физическими лицами, доказали свою жизнеспособность при работе с серьезными компаниями. И прежде всего, в сфере коммерческой недвижимости.
Сергей Светлов, начальник департамента бизнес-планирования компании «Промсвязьнедвижимость» (ПСН) дает такую формулировку: «Форвардное финансирование – это финансирование строительства объекта его будущим собственником». Девелопер проекта и владелец земельного участка (это может быть одно и то же лицо) разрабатывает проект и продает его до начала строительства. При этом финансирование строительства будущим собственником осуществляется поэтапно, в соответствии с согласованным сторонами графиком. Следует обратить внимание на то, что:
стоимость покупки фиксируется сразу (100%);
продается не сам объект, а доля.
Например, профинансировав 30% от стоимости, оговоренной изначально, покупатель получает 30% в объекте или в специально созданной компании, им владеющей.
Как подчеркивает руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина, девелоперу важно «убедить инвестора в выгодности проекта в период, когда проект находится только на бумаге». Разумеется, девелоперу для этого необходимо иметь соответствующие репутацию и опыт, а сам проект – долгосрочные рыночные перспективы, поскольку «инвестор входит в проект на длительный срок, и для него критичным является конкурентоспособность проекта».
Белое и черное
Порой можно услышать, что девелоперы на форвардное финансирование идут не от хорошей жизни. Дескать, не хватает собственных средств, есть опасение «не потянуть» кредит, вот и соглашаются на фиксированную сумму сделки, получив гарантии финансирования на весь период строительства. Эта точка зрения представляется поверхностной. Подобные схемы применяются только тогда, когда они нужны, а вообще они имеют как плюсы, так и минусы, которые необходимо оценивать всем участникам процесса.
Светлана Красавчикова, ведущий оценщик консалтинговой компании RRG, полагает, что «преимущества и недостатки форвардного финансирования должны рассматриваться отдельно для разных сторон сделки – инвестора и девелопера проекта». При этом следует понимать, что некоторые аспекты могут быть отрицательными, особенно если учитывать то обстоятельство, что расчеты делаются на несколько лет вперед. К примеру, отмечает Светлана Красавчикова, «прогнозная цена приобретения объекта фиксируется путем капитализации достигнутого дохода по согласованной ставке капитализации». Но стоимость одного и того же объекта при ставках капитализации 9 и 10% может отличаться весьма существенно.
Сергей Светлов из ГК «Промсвязьнедвижимость» (ПСН) считает, что данная схема удобна обеим сторонам. Выгоду для покупателя (инвестора) он видит в следующем:
- здание строится непосредственно «под него», т.е. учитывает его индивидуальные потребности;
- относительно покупки готового здания при определении стоимости форвардного контракта всегда дается некоторый дисконт, т.е. здание обойдется покупателю дешевле;
- инвестиции капитализируются уже на ранних стадиях, что тоже есть несомненный плюс;
- можно делать график финансирования, исходя из возможностей покупателя.
Но не менее комфортно чувствует себя и девелопер, для которого выгода заключается в следующем:
- получение гарантированного финансирования и гарантированной прибыли;
- нет необходимости в банковском кредите, следовательно, можно осуществлять финансирование других проектов за счет заемных средств в большем объеме (это связано с максимальным лимитом кредитования на одного заемщика в одном банке);
- улучшение имиджа за счет сотрудничества с известными западными компаниями;
- не надо думать о будущей продаже комплекса или заполнении его арендаторами.
Светлана Красавчикова более сдержанно оценивает подобный способ финансирования и предлагает рассмотреть как его достоинства, так и недостатки, приведенные в следующих двух таблицах.
Медленный форвард
Мы уже говорили о том, что подобные схемы ушли из области жилого строительства. Как подчеркивает Сергей Светлов, форвардное финансирование – прерогатива исключительно коммерческой недвижимости. И по большей части оно используется при строительстве логистических комплексов, поскольку будущие компании-собственники (как правило, западные) имеют достаточное количество оборотных средств, чтобы финансировать такие проекты. С офисами, считает эксперт, ситуация сложнее, поскольку данная схема финансирования приемлема только для инвестиционных фондов. «Условно говоря, у них cash «карманы жжет», – замечает Сергей Светлов. – Эти фонды сейчас только выходят на наш рынок, тогда как в Европе и США такая практика в отношении офисных зданий распространена куда шире.
К форвардному финансированию пытаются обратиться многие, отмечает директор департамента логистики компании Hermitage Construction & Management Олег Дорожинский, но немногим удается найти инвестора. «Дело в том, – считает он, – что западных инвесторов не прельщают малоформатные проекты; на форвардное финансирование могут рассчитывать лишь компании, в реализации у которых находятся крупномасштабные проекты недвижимости». Если говорить о складских комплексах (именно в этой сфере наиболее часто осуществляются подобные операции), то это терминалы от 100 тыс. кв.м. На российском рынке подобными объектами сегодня владеют лишь 3–4 девелоперские компании, в том числе «РосЕвроДевелопмент», «Евразия Логистик», МLP.
Итак, при том, что плюсов (даже если исходить из арифметики) значительно больше, форвардные схемы не получили пока достаточного развития. Во всяком случае, о буме говорить не приходится. Олег Дорожинский из Hermitage Construction & Management считает, что «дело в том, что рынок коммерческой недвижимости в России для форвардного финансирования еще очень молод», ведь первые крупные объекты, которые можно было бы реализовать, используя этот финансовый механизм, появились всего год-полтора назад. Как известно, инвестиционный рынок России только начинает набирать обороты, и сделки по форвардному финансированию проводят в основном западные инвесторы.
А их требования к российским партнерам, подчеркивает Олег Дорожинский, очень высоки, «многим пока не хватает запаса финансовой прочности, или нет необходимого объема складских площадей в собственности».
На сложности взаимоотношений с западными партнерами указывает и Сергей Светлов. По его мнению, инвестиции в России не до конца понятны западным инвестиционным компаниям – «с учетом всевозможных рисков, специфики нашего девелопмента и механизма принятия решений в органах власти на всех уровнях» – поэтому сделки подобного рода пока редки. Западные компании предъявляют требования, прежде всего, к «прозрачности» девелоперской компании, ее финансовому состоянию, размеру активов и оборотных средств, ее известности в России и мире, опыту и, наконец, к ее репутации. С учетом узкого – логистического – направления таких девелоперских компаний в России всего 3–4.
Олег Смирнов, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, предлагает обратить внимание на исключительно экономические причины. Так, он отмечает, что «не все инвесторы могут предоставлять финансирование под 10–15% годовых, поскольку многие ориентированы на более высокую доходность».
Интересный аргумент приводит аналитик ИК «ФИНАМ» Сергей Фильченков. По его мнению, редкость применения форвардных схем связана с тем, что «девелоперы до сих пор не испытывали большой потребности в деньгах: средства поступали от акционеров, которые, как правило, владеют активами в различных отраслях экономики, банках (долговое финансирование), фондовом рынке». Эксперт уверен, что сейчас, «по мере появления на рынке новых игроков и по мере роста стоимости проектов увеличивается интерес к форвардному финансированию».
Опыт, сын ошибок трудных
Несмотря на крайне незначительный период использования форвардных схем в работе с коммерческими проектами, результаты уже есть. Правда, общее число сданных объектов едва ли больше десяти. Поэтому эксперты называют практически одни и те же проекты как наиболее заметные. Самыми активными игроками, по мнению специалистов, являются инвестиционные фонды Raven Russia и Meinl European Land. Raven Russia к тому же заслуживает звания пионера, поскольку именно он начал форвардное финансирование проектов на российском рынке. Фонд уже работает с «РосЕвроДевелопментом», Avalon Group, Aldama Limited и EGL Holdings.
Первая сделка по форвардному финансированию, напоминает Светлана Красавчикова, была осуществлена Raven Russia Limited в 2005 году. Речь идет о выкупе у «РосЕвроДевелопмента» первой очереди логистического парка «Крекшино» площадью 115 тыс. кв.м. Елизавета Эстрина считает необходимым отметить два успешных проекта: ТРК «Парк Хаус» в Волгограде (девелопер ГК «Время», инвестор Meinl European Land) и строительство логистического комплекса в Климовске (девелопер «Феликс», инвестор Raven Russia).
Олег Дорожинский также отмечает два проекта: крупный европейский инвестор AIG European Real Estate Fund приобрел у французской FM Logistic складской терминал на Ленинградском шоссе общей площадью 80 тыс. кв.м» (сделку проводила консалтинговая компания Knight Frank), а под Санкт-Петербургом известный западный инвестиционный фонд Fleming Family & Partners купил склад. Также ярким примером, считает Олег Смирнов, могут стать сделки Quinn Group – в частности, речь идет о логистическом проекте компании в Казани.
Если говорить о ближайших планах, то следует упомянуть о соглашении между Raven Russia и девелопером – российско-белорусской строительной компанией «Феликс». Согласно договоренностям, на условиях форвардного финансирования на участке площадью 22,4 га, расположенном в 9 км от МКАД на Каширском шоссе, будет возведен складской комплекс класса А общей площадью 104 тыс. кв.м. Первая очередь будет завершена к концу 2008 г., вторая – ко второму кварталу 2009 г. Конечная стоимость комплекса оценивается в $112–117 млн.
Эксперты уверены, что с развитием российского рынка недвижимости число проектов, осуществленных по схемам форвардного финансирования, будет только расти.
Фото: PhotoXpress, «РосЕвроДевелопмент»
