Как сейчас себя чувствует стрит-ритейл? Невооруженным глазом видно, что магазины даже на центральных улицах Москвы закрываются в массовом порядке. Почему это происходит, и каков сейчас уровень арендных ставок в основных торговых коридорах?
Светлана ЯРОВА, начальник отдела стрит-ритейла JLL:
Экономическая ситуация отразилась на рынке-стрит ритейла сразу в нескольких аспектах. Во-первых, ряд арендаторов не договорились с текущими собственниками помещений о пересмотре условий аренды и приняли решение освободить площадку. Во-вторых, арендаторы изменили модель поведения, перейдя от экстенсивной к интенсивной, - они смотрят на эффективность каждой конкретной точки, а не гонятся за их количеством, оптимизируют свои сети. В-третьих, произошло слияние ряда компаний и банкротство банков, что также привело к оптимизации сетей и освобождению площадок. Следствием этого явился рост вакансии в целом по рынку, но нужно понимать, что наиболее существенный показатель вакантных площадей на тех улицах, где есть какие-то проблемы. Бизнес стрит-ритейла «живет» пешим трафиком – зона доступности ограничена 10 минутами ходьбы, и в наиболее проходимых улицах, в том числе пешеходных зонах, свободных помещений по-прежнему немного. Запрет парковки отразился на магистральном стрит-ритейле – например, Ленинском проспекте, где сегодня действительно высока доля вакантных площадей.
Сегодня освобождаются помещения в тех локациях, где существуют явные проблемы и где собственник не готов идти на уступки, - арендаторы не хотят работать в ущерб себе. При этом в целом рынок стрит-ритейла сейчас развивается: выходят новые компании, которые ищут привлекательные площадки по скорректированным ставкам (сегодня рынок торговых коридоров уходит в рублевую зону), а также продолжают искать лакомые помещения и активные прежде игроки. И компаниям, заинтересованным в эффективности своего бизнеса, нужно смотреть именно сейчас на те локации, которые прежде были для них недоступны, например, Мичуринский проспект.
Виктория КАМЛЮК, директор направления стрит-ритейл Knight Frank:
Традиционно стрит-ритейл быстрее других сегментов рынка коммерческой недвижимости реагирует на внешние факторы, как то политические и экономические колебания. Но он же и быстрее других сегментов восстанавливается. На текущий момент пустые витрины, которые мы видим, – это помещения, освободившиеся вследствие кредитных историй, курсовых колебаний, политических рисков и общей паники, которая царила в конце прошлого года. Это помещения, по которым собственники и арендаторы не смогли договориться. Собственник не всегда может позволить себе «плыть против течения» и при этом быть востребованным. Если, к примеру, в рамках общего тренда рынок перешел в рубли, то под это изменение придется подстраиваться. Часто пустые витрины – это помещения, собственники которых не всегда живут в России на постоянной основе или не всегда осознают реальную ситуацию, продолжая настаивать на долларовых ставках аренды.
Обычно при оценке ставки того или иного помещения мы используем аналоговый метод. В некоторых случаях, когда арендатор просит опустить рыночную ставку ниже рынка, мы рекомендуем собственникам пойти навстречу на ограниченный срок. Ведь зачастую упрямство в переговорах такого плана приводит к тому, что собственник теряет минимум 4 месяца. Так, в случае, если арендатор съезжает, примерно месяц-два уходит на брокеридж освободившегося помещения, при этом новый арендатор хочет получить арендные каникулы. Таким образом, пауза в получении арендного дохода может затянуться до 4-5 месяцев и более. В этой связи выгоднее пойти на некоторые уступки текущему арендатору на 3-4 месяца и избежать простоя помещения.
На стрит-ритейл влияет не только политическая ситуация, но и градостроительная политика. И, если в стандартных условиях ротация арендаторов происходит с интервалом в 3-5 лет (срок договора), то в кризисных условиях изменения в стрите происходят молниеносно. Так, уже сейчас, спустя всего около двух лет с момента расширения пешеходной зоны столицы, в значительной мере изменился и продолжает меняться профиль улиц, которые расширение затронуло. В частности, в рамках переориентации на покупателя-пешехода, эти улицы все больше превращаются в своего рода ресторанные переулки.
Как гласит известная рыночная поговорка, на торговых помещениях компании зарабатывают, в отличие от офисов, на которых они тратят. В связи с этим мы ожидаем быстрого восстановления этого сегмента в отличие от других. Более того, это восстановление уже можно констатировать. На сегодняшний день Knight Frank получает большое количество заявок как от торговых сетей, так и от представителей сферы общественного питания и банковского сектора. Действительно, сократилось количество игроков, но остались наиболее качественные из них. Первое, что произошло с рынком стрит-ритейла в свете событий последнего квартала 2014 года, – это уменьшение сделок и замирание рынка, тогда как сегодня мы видим все больше сделок купли-продажи (хоть и меньшего объема) и рост бюджета сделок аренды.
Ирина ДАНИЛКИНА, старший консультант, отдел торговой недвижимости Cushman & Wakefield:
В целом стрит себя чувствует не очень хорошо, но есть локации, которые работают лучше, есть и те, которые сильно «проседают».
По ЦАО это связано с увеличением пешеходных зон и с запретом парковки. Например, если раньше дорогой бутик на Тверской был востребован, так как VIP-клиент мог припарковаться, то сейчас этот же клиент пойдет в ГУМ, потому что там есть парковка. Расширение пешеходной зоны Б. Дмитровки или Пятницкой привело к расцвету кафе с летними верандами, но убило многие магазины одежды.
Другая причина заключается в сокращении оборотов магазинов, работающих на улице, за счет перехода большинства ритейлеров и посетителей в ТРЦ. Раньше не было такого количества ТРЦ, соответственно, посетитель шел по большей части за всеми покупками в отдельный магазин. Сейчас для посетителя важна возможность выбора: есть возможность зайти в десять магазинов вместо одного, он пойдет туда где есть десять. И, соответственно, у магазинов в стрите меньше посетителей, то есть и прибыль меньше. Это в свою очередь приводит к убыткам, а в итоге - к закрытию магазина. Исключение составляют формат «магазины у дома» и дискаунтеры, открытые в правильно выбранных зонах (например, салон мобильной связи рядом с метро, на основном потоке людей, либо Fix-price в спальном районе рядом с остановками транспорта ). И третья причина - собственники стрита не всегда понимают всю ситуацию на рынке, не готовы идти навстречу арендатору по снижению ставок, переходу на рубли и т.п.
Резюме: если в стрите неправильно выбрано соотношение «локация-магазин», то он, скорее всего, не проработает больше года.
Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, председатель совета директоров ГК RRG:
Мы сегодня наблюдаем снижение оборотов ритейлеров, обусловленное ухудшением экономической конъюнктуры в стране и логичным падением доходов населения. Поэтому торговые операторы занимаются не развитием бизнеса, а его оптимизацией, то есть буквально пытаются удержаться на плаву — закрывают малоэффективные магазины, уходят с площадок, где не удается договорится о приемлемых арендных условиях. Еще одна проблема, негативным образом влияющая на весь сегмент, в том, что street retail как торговый коридор теряет привлекательность для fashion-операторов: люди предпочитают совершать покупки в магазинах, расположенных на площадях торговых центров. По идее, на место fashion должны прийти другие операторы: банки — но они уже развили свои сети, общепит — но он уходит в пешеходные зоны. Соответственно, доля незанятых помещений формата street retail увеличивается практически во всех торговых коридорах города. Ставки аренды в сегменте, естественно, падают.
Елена КЛЮЧАРОВА, консультант отдела исследований рынка CBRE:
Такие факторы, как рост валютного курса, закупочных цен, сокращение располагаемых доходов, введение санкций, запрет парковки внутри Садового кольца, привели к падению спроса, как со стороны потребителей, так и арендаторов. В результате, часть арендаторов была вынуждена закрывать невыгодные торговые точки. В итоге, уровень свободных площадей в стрит-ритейле вырос с 6,7% в середине 2014 года до 11% в январе 2015 года. Наиболее высокий показатель в начале года был зафиксирован на центральных улицах Москвы – Тверской, Новом Арбате, Покровке, а также за пределами центрального округа – на Ленинском проспекте и проспекте Мира.
К концу марта спрос постепенно оживился: показатель вакансии составил уже 9,3%, а в апреле снизился до 8%. В связи с массовым оттоком арендаторов, собственники помещений были вынуждены пересмотреть условия аренды. Кроме того, с начала года некоторым ритейлерам удалось адаптироваться к текущим экономическим условиям и продолжить развитие. Например, доля продуктового сегмента увеличилась в среднем на 30% по сравнению с серединой 2014 года.
Большая часть договоров аренды сегодня заключается в рублях, поэтому многие ритейлеры спешат занять помещения с хорошей локацией и высоким траффиком. Ставка аренды на помещения с наиболее удачным расположением сегодня составляет 6 700 $/кв. м/год, к концу года снижение может составить 10-20% в долларовом эквиваленте. Наиболее высокие ставки зафиксированы на пешеходных улицах, где средний диапазон составляет от 2 000 до 5 500 $/кв. м/год, внутри Садового кольца этот диапазон составляет 1 500 - 3 000 $/кв. м/год, за пределами – 1 000 - 2 500 $/кв. м/год/.
