Известный финансовый аналитик, партнер компании Capital Times рассказал «Миру Квартир» о том, что украинский рынок близок к ценовому дну. Но шансы выжить у нас есть. Главное, не упустить время и договориться с Россией.
— Господин Найман, недавно Вы выступили в качестве докладчика на первом Национальном форуме «Недвижимость Украины». Как прошел форум, по Вашему мнению, и будет ли он пользоваться популярностью среди специалистов по недвижимости?
— Форум прошел на отличном уровне и в следующем году количество участников наверняка удвоится. Так что я уже посоветовал организаторам подобрать помещение побольше.
— Ваш доклад назывался «2013 год — начинаем сложно, надеемся на перелом». Не будем сразу о грустном… Расскажите, какие шансы у нас на перелом?
— Шансы на перелом оцениваю как очень высокие. И мировая, и украинская экономика готовы к росту и уже «переварили» основные угрозы и риски. Если не случится ничего неожиданного, то не позднее второго полугодия 2013 года экономический рост возобновится, причем на более устойчивой основе, чем это было в 2010-11 годах.
— Девальвационные риски значительны. Об этом говорят все. Но мнения настолько разительны и прогнозы по курсу доллара скачут все выше и выше. Вам люди привыкли доверять, можете ли Вы рассказать обывателям, чего им ждать?
— Сейчас больше шансов за то, что снижение курса гривны против доллара не превысит 10%, то есть в конце следующего года этот курс окажется ниже 9 грн/долл. Сейчас все идет к тому, что Украине наконец-то удастся договориться с Россией, в том числе по газовому вопросу. А в этому случае девальвационные риски почти сойдут на нет и снижение курса гривны ограничится заложенными в бюджет 8,3-8,4. Так что я бы сейчас не делал однозначную ставку на девальвацию гривны. Впрочем, пока с Россией договориться не удалось, а с МВФ это тем более маловероятно, сохраняются и риски настоящей девальвации с достижение 12 грн/долл. или даже более высоких значений. Так что следите за новостями по оси Москва-Киев.
— Покупателей недвижимости, по-вашему же утверждению, сдерживают именно девальвационные риски. Но тогда, казалось бы, продавцы недвижимости должны идти на значительные уступки. А этого на деле происходит только в рекламных целях. Почему?
— Продавцы недвижимости также боятся оказаться с долларами на руках. Ну, продал и что дальше. Отнести в банк? Многим страшнее, чем «сидеть на недвижимости». Кстати, поведение продавцов недвижимости как раз и говорит о том, что сильной девальвации гривны они не ждут.
— Один из тезисов Вашего выступления на форуме: Банковская система не готова наращивать кредитование, тем более долгосрочное. Встает несколько примитивный вопрос: к чему готова наша банковская система? И готова ли к чему-то вообще?
— Украинские банки будут переваривать старые проблемы еще 2-3 года и лишь затем начнется планомерный рост кредитования, в том числе ипотечного. Сейчас же от банков не стоит ожидать ничего нового.
— Как Вы уже говорили, в лучшем случае оживление на рынке начнется во втором полугодии 2013 года. В каком случае это может произойти?
— Факторов роста может быть несколько. В первую очередь это улучшение ситуации в мировой экономики. Во-вторых, решение проблемы пика погашения внешних долгов, который как раз и приходится на 2013 год. Основных источников для погашения сейчас видно только два — или МВФ, или Россия. Как я уже говорил выше, больше шансов договориться с Россией. Третий фактор — украинская экономика пережила тяжелый 2012 год и падать особо некуда, разве что будут совершены серьезные ошибки в монетарной, валютной и другой макроэкономической политике. Однако я верю, что инстинкт самосохранения властей не даст им совершить эти ошибки. Тем более, что в следующем году не будет выборов и нет необходимости оглядываться на электорат. А значит, самое время заняться реальной экономикой.
— Ваш менее приятный прогноз — нам придется ждать оживления еще несколько лет…
— Если украинские власти будут упорствовать в проведении текущей макроэкономической политики и ждать, что кто-то им поможет переизбраться в 2015 году, то расплата за это бездействие будет тяжелой для всей страны — это и жестокая девальвация и экономический спад. Сейчас нельзя ничего не делать. Под «лежачий камень вода не течет» — это как раз про Украину в 2013 году.
— Вы не первый, кто утверждает, что масштабная реконструкция и строительство социального жилья может реанимировать рынок и в целом помочь экономике Украине. Понятно, что нужна специальная государственная программа. Какой Вы ее видите?
— Самое главное, нужно понять, что есть две задачи — обеспечить качественным жильем миллионы украинцев и неспособность этих миллионов заплатить за это жилье. Если люди не имеют финансовой возможности покупать квадратные метры даже с использованием ипотечных кредитов, но должны где-то по-человечески жить, то значит задача государства или создать условия для бизнеса «доходных домов» или самому заняться строительством социального жилья.
В Украине долгое время обсуждают пенсионную реформу и говорят о том, что некуда вкладывать деньги. А ведь буквально «под ногами» лежит тема «доходных домов», которые могут выступить огромной базой для активов пенсионных фондов.
Кроме того, «доходные дома могут стать интереснейшей альтернативой доллару. Ведь на руках у населения миллиарды наличных долларов, которые никого не делают богаче, кроме США. Поэтому было бы правильно дать возможность инвесторам физлицам не менее пяти первых лет получать прибыль от «доходных домов» без налогов (по банковским депозитам ведь налогов для населения нет). При необходимости можно было бы провести и налоговую амнистию без необходимости уплаты налогов при условии инвестирования в «доходные дома» не менее чем опять же на пять лет. Население при этом получит вожделенные квадратные метры. Задача государства при этом простая — создать прозрачные правила аренды и контролировать их соблюдение. Если же государство захочет финансировать арендные платежи отдельных малообеспеченных социальных групп населения страны, то легко сможет это делать через прямое финансирование. Важно понимать, что успешная реализация программы по строительству социального жилья способна придать ускорение экономике страны и задействовать обездвиженные сегодня огромные финансовые ресурсы.
— В каком случае правительство может придти к выводу, что создание такой программы-локомотива необходимо?
— Власти постепенно приближаются к пониманию, что подстегивать ипотеку нельзя и даже вредно. Сейчас уже пытаются запустить программу лизинга — это уже лучше, чем просто ипотека, но также не может быть реализовано для большого количества людей. Плюс опять же, проблема решается не системно, а методом проб и ошибок.
— Преддверие Нового года — время надежды всегда и во все времена. Чтобы Вы могли пожелать специалистам рынка недвижимости, покупателям и продавцам в 2013 году?
— Украинский рынок недвижимости близок к ценовому дну и готов уже в 2013 году начать новый позитивный этап своего развития. Так что не упустите этот момент и не отчаивайтесь — все будет хорошо.
Беседовала Наталия Барская
Фото: smi2.ru
