«k:» выясняли, как становятся владельцами и арендаторами земельных участков в обход аукционов
Начиная с 16 октября арендовать или получить в собственность участки несельскохозяйственного назначения можно исключительно через аукцион. Однако это не означает, что все схемы внеконкурсной раздачи участков безвозвратно ушли в прошлое
ИЗМЕНЕНИЯ в некоторые законодательные акты относительно содействия строительству (закон №509-VI от 16 сентября 2008 года) определили, что все земли государственной и коммунальной собственности, а также право аренды на них должны продаваться на аукционах. Однако документ оговаривал, что на протяжении года после его вступления в силу можно было передавать в собственность или аренду участки, если согласование месторасположения объекта или разрешение на разработку проекта отвода участка было выдано до 1 января 2008 года. Таким образом, местные советы, оформляя нужные документы задним числом, могли раздавать земли в ручном режиме вплоть до 16 октября. «Широко распространена была и такая практика: инвестор подписывает с местной властью задним числом (2005 или 2006 годом, до вступления в силу положения об обязательной продаже земли на аукционах) договор о реализации социального проекта, чем более размытым он будет, тем лучше. Затем разыгрывается формальная сцена: инвестор обращается в местный совет за выделением участка, ему отвечают: нужен аукцион. Получив формальный отказ, инвестор обращается в суд с требованием обязать местную власть выполнить условия договора. И, заручившись судебным решением, получает нужный участок. Поскольку такие договора не регистрируются либо в местных органах может «вовремя» «потеряться» регистрационная книга, провернуть подобную схему не составляет особого труда», — рассказывает «k:» партнер компании D&U Partners Игорь Хасин.
Теперь же в ход пойдут иные схемы внеконкурсной раздачи участков, которые в течение года уже были успешно апробированы. Возможность их использования открыли все те же законодательные новации, установившие довольно широкий перечень исключений из общего правила продажи или передачи в аренду участков через аукционы. Ст. 134 Земельного кодекса оговаривает возможность получить владельцу вне конкурса участок под объектом его недвижимости — схема, которая уже исправно работает (покупка за бесценок зданий, стоящих на определенном участке). Процедура после этого состоит только в том, чтобы оформить на землю право аренды с возможностью выкупа.
Еще одна перспективная возможность — заключение с государственными предприятиями, владеющими ценными земельными участками, договоров о совместной деятельности. Тем более что сами виды такой деятельности ни в одном нормативном акте не определены. В связи с тем, что через систему реализации договоров о совместной деятельности значительная часть имущества и земли фактически переходила в частные руки, Кабмин в свое время ввел требование об обязательном согласовании с ним всех таких договоров. Впрочем, это далеко не всегда позволяет предотвратить земельные махинации.
А вот коммунальным компаниям согласовывать соглашения о совместной деятельности ни с кем не нужно. Уже получила распространение практика отведения земельного участка в постоянное пользование коммунальным предприятиям, которые, заключая договоры о совместной деятельности, позволяют осуществлять строительство на их территории. «Скажем, научно-исследовательский институт заключает договор о совместной деятельности с некой частной фирмой. В соответствии с условиями договора, на земельном участке, который принадлежит на правах постоянного пользования НИИ, сооружается научно-производственный комплекс по изготовлению спецпродукции. Право пользования этим земельным участком оценивается в сумму, эквивалентную сумме оценки. По завершении строительства НИИ передается определенная часть площади построенного комплекса. В результате права собственности на здание оформляются для каждой стороны в соответствии с долями участия. Однако в этом случае инвестор уже обязан заключить договор аренды земли, на которой находится его собственность», — приводит пример из практики заместитель директора ЮФ «Морис Групп» Оксана Кобрин.
Кроме того, вне конкурса приобрести землю могут компании или частные лица, получившие лицензию на недропользование на земельном участке, религиозные организации для строительства культовых сооружений, государственные и коммунальные предприятия, компании и общественные организации в сфере культуры и искусств, в том числе творческие союзы. Особенно же ценными для проведения схем получения земли вне аукционов являются следующие исключения: реконструкция кварталов устаревшей застройки, строительство социального и доступного жилья и возведение объектов под Евро-2012. Например, инвестор может афишировать строительство социального жилья. Таковым строящийся дом будет считаться, даже если квартиру с государственной помощью в нем приобрел всего один человек. Зато задекларированная цель позволяет стать владельцем или арендатором облюбованного участка земли.
Еще одна возможность уйти от земельных торгов — использование ст. 118 и 121 Земельного кодекса, которые позволяют получать бесплатно землю из фонда общины. «Зачем инвестору платить деньги на аукционе, если он может договориться с конкретным гражданином, от имени которого будет подано прошение в горсовет о выделении ему участка. А затем формально уже сам гражданин продаст без всяких торгов свою землю инвестору. Понятно, что такая схема проворачивается исключительно под покровительством местных властей. Ведь обычному гражданину с улицы просто не светит воспользоваться своими законом данными правами», — говорит «k:» президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль.
Впрочем, даже проведение земельных торгов не всегда обеспечивает конкуренцию. Местные власти могут прописать условия аукциона под конкретного участника, что позволит формально соблюсти все законодательные требования, передав землю заранее известной фирме. Однако конкуренты счастливого обладателя земельного участка всегда смогут усложнить ему жизнь. В соответствии с положениями Земельного кодекса порядок проведения аукционов должен быть утвержден законом. Поскольку такого закона до сих пор нет, теоретически каждый проводимый аукцион, как и его результаты, может быть оспорен. «Это потенциально опасно в первую очередь для инвесторов, поскольку любые торги в условиях современного состояния законодательства могут быть признаны незаконными. А выложенные за землю деньги в этом случае вернуть очень сложно — они ведь сразу поступают в местный бюджет развития и распределяются», — резюмирует Оксана Кобрин.
