В прошедшем году рынок вторичной недвижимости был достаточно спокойным. По подсчетам специалистов, количество транзакций существенно не выросло. Такая же ситуация наблюдалась и с ценами на жилье. В начале этого года рынок парализовало. Покупатели и продавцы ожидают восстановления работы нотариусов, которые пока не регистрируют новые соглашения. Если проблема и дальше не будет решена, она может негативно повлиять на итоговые показатели рынка.
Рынок вторичной недвижимости стагнирует. И хотя официальных данных о количестве сделок прошлого года пока нет, риэлторы отмечают, что они не существенно отличаются от показателей 2011 года. Таким образом, можно предположить, что в прошлом году в стране было зарегистрировано более 500 тыс. транзакций. При этом значительная их часть — это не купля-продажа, а договоры дарения, вступления в наследство и многое другое.
Оживление на рынке недвижимости наблюдалось дважды. Первый раз — весной прошлого года, накануне футбольного чемпионата Евро-2012. Учитывая дефицит гостиничных номеров, некоторые вложили средства в квартиры. Впоследствии они установили там двухуровневые кровати и открыли мини-хостелы. Под открытие подобных объектов, как правило, покупалось жилье во введенных в эксплуатацию новостройках.
Второе оживление наблюдалось уже в конце прошлого года, когда стало понятно, что правила регистрации недвижимости с 1 января 2013 года точно изменятся. Уже тогда некоторые риэлторы предрекали, что это приведет к проблемам, и рекомендовали своим клиентам закончить все дела до новогодних праздников. Поэтому в декабре количество обращений в агентства недвижимости увеличилось примерно на 15-20%.
Цены стоят
Причины стагнации рынка — стандартные. По-прежнему на рынке отсутствует ипотечное кредитование, с помощью которого покупалось не менее 70% квартир в докризисный период. По последним исследованиям, сейчас жилье в кредит покупает лишь 7% наших соотечественников. Причем большая часть заемщиков берет относительно небольшую сумму — $5-10 тыс., которой не хватает для приобретения желаемой квартиры. Не улучшается и финансовое состояние украинцев. По данным Государственной службы статистики, в декабре средняя заработная плата выросла на 9% и составила 3,377 тыс. грн.
Все эти факторы влияют на стоимость недвижимости, которая существенно за год не изменилась. Например, индекс стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости Киева в декабре 2012 года по сравнению с январем прошлого года увеличился всего на 0,9%, с $1780 до $1796/кв. м. В декабре по сравнению с ноябрем индекс стоимости вторичного жилья вырос на 0,28%, с $1791/кв. м.
Стоимость не меняется из-за того, что на рынке уже почти не появляются предложения по цене существенно ниже среднерыночной. Владельцы кредитных квартир, приобретенных за американскую валюту, уже продали свою недвижимость. Все остальные смогли найти необходимые для погашения долга ресурсы, поэтому не спешат продавать свое жилье. Тем более по низкой стоимости.
При этом некоторые специалисты по недвижимости заметили интересную тенденцию. Продавцы пытаются завысить стоимость жилья примерно на $3-5 тыс., а потом соглашаются снизить цены на эту же отметку. Таким образом, они демонстрируют свое желание пойти на уступки денежным клиентам и получают ту сумму, которая им необходима. Однако это касается только здравомыслящих продавцов. Те, кто не хочет идти на уступки, теряют клиентов. Ведь сейчас на рынке — эра покупателей.
Тот самый «портрет»
В прошлом году «портрет» клиентов не изменился. Большинство потенциальных покупателей — это семьи с ребенком, где обоим родителям уже под 40 лет. Как правило, они внимательно присматриваются к будущему помещению — планировкам, качеству ремонта и месторасположению дома. Для них важно наличие сада или школы, безопасной детской площадки и, желательно, парка для прогулок. Популярностью пользуются дешевые однокомнатные апартаменты, тогда как трехкомнатные — аутсайдеры продаж.
Вторая категория покупателей — молодые люди, которые пытаются разъехаться со своими родителями. Как правило, они или уже имеют собственные семьи, или собираются их завести и жить отдельно.
Продать трехкомнатную квартиру в хрущевке сегодня реально за $70 тыс., тогда как «единичка» стоит не менее $50 тыс. Путем нехитрого расчета понятно, что на вторую квартиру покупателю не хватает $30 тыс. Для некоторых украинцев это астрономическая сумма. Поэтому молодые люди могут купить недорогую квартиру в столице, а родители — дешевый домик в деревне. В крайнем случае, обе стороны должны жить в пригороде.
Другая ситуация наблюдается тогда, когда родители продают квартиру в центре города. В таком случае ее владелец может рассчитывать на однокомнатные апартаменты в приближенном к центру города районе и однокомнатную квартиру в спальном районе. Однако это тоже непросто. Ведь владельцы апартаментов класса «люкс», с одной стороны, обладают дорогой, а с другой — наименее ликвидной недвижимостью. Поэтому ждать покупателя придется долго.
Новые реалии
Введение новых правил регистрации прав собственности на недвижимость парализовали рынок. Напомним, с 1 января 2013 года их уже регистрируют не БТИ, а нотариусы и Регистрационная служба. Однако нотариусы отказываются регистрировать изменения права собственности, поскольку не получили объяснений от Минюста. В Регистрационной службе наблюдаются огромные очереди.
Это вызвало немедленную критику со стороны руководства страны. Премьер-министр Николай Азаров даже обязал председателя Государственной службы по вопросам регуляторной политики и развития предпринимательства Михаила Бродского посетить Регистрационную службу и доложить о результатах. По его словам, недостатками являются неудобное расположение самой Регистрационной службы (в Жулянах, возле аэропорта «Киев»), удаленность касс для приема платежей, отсутствие офисов службы в каждом районе, а также огромные очереди. Кроме того, оказалось, что население плохо проинформировано о работе соответствующих органов. Например, в одном из центров в Киеве, где в рабочие дни большие очереди, в субботу было только два посетителя, что свидетельствует о недостаточной информированности граждан о графике работы. Заслушав доклад господина Бродского, Николай Азаров поручил создать рабочую группу, которая наработает оптимальные решения для улучшения деятельности Государственной регистрационной службы. А на прошлой неделе Николай Азаров пошел на крайние меры и заявил о представлении на увольнение председателя регистрационной службы Леонида Ефименко. «Я не доволен теми ошибками и недостатками, а иногда и очевидными организационными просчетами при внедрении новой системы. Почему с самого начала для людей были созданы неудобства, кто мешал избежать их сразу?», — сказал Николай Азаров. Он также сообщил, что в перспективе срок регистрации прав на недвижимое имущество при наполнении реестра будет занимать «считанные часы», тогда как сегодня он составляет 5 рабочих дней вместо 14, как было ранее.
Позже стало известно, что господин Ефименко самостоятельно написал заявление об увольнении. Нового руководителя Укргосреестра должен назначить президент по представлению кандидатуры Кабмином.
Эта новость стала неприятной для игроков рынка недвижимости. Ведь пока в правительстве будут определяться пройдет время. И нотариусы, вряд ли получат нужные им объяснения. Поэтому, вероятней всего, рынок будет стоять до весны. Конечно, покупатели, которые хотят решить свои жилищные проблемы, не уйдут с рынка. Отказаться от сделок могут лишь те украинцы, которые рассматривают жилье как возможность для вложения средств. А таких сейчас 10-15%. Именно такого количества сделок рынок может недосчитаться в том случае, если система не начнет работать, хотя бы с весны. Ведь в этот период активность традиционно возрастает.
Фото: pasmi.ru
