Торговые центры не справляются с кредитной нагрузкой — на погашение займов, взятых на строительство, средств катастрофически не хватает. За долги банки забирают у девелоперов торговую недвижимость
Владельцы ТЦ не смогли смягчить негативные последствия резкого снижения арендных ставок, которое произошло под давлением ретейлеров в начале года
«СЕЙЧАС проходят тендеры на управление ТЦ, которые достались банкам за накопившиеся долги. Один ТЦ уже находится в собственности банка, с владельцами двух других ведутся переговоры об изъятии их активов», — сообщил «k:» управляющий партнер компании «Украинская торговая гильдия» Виталий Бойко. По оценкам УТГ, минимальный размер аренды, позволяющий нормально платить по кредитам, составляет 173 грн./м2. Но похвастаться такими ставками в регионах могут лишь единицы торговых центров, поэтому смена собственников на самом деле угрожает многим.
Стоит отметить, что позиция крупных сетевых розничников в начале года была очень жесткой — они отказались платить в привязке к курсу доллара и настояли на фиксации арендных ставок в гривне. «Мы закрывали магазины в ТЦ, в которых из-за проблем их собственников с кредитными деньгами не получалось договориться об адекватном снижении аренды», — рассказал председатель совета директоров «Группы компаний «Пальмира-Рута» (торговая сеть «Монарх», «Брукс») Владислав Нечай. Но длительность новых договоров с уменьшенными ставками у ретейлеров разная: у одних ставки будут действовать до конца текущего года, другим удалось договориться о «специальных условиях» на лето. Директор по развитию компании Maratex Ольга Зайченко отмечает, что главное изменение, добавившееся сегодня в договор аренды, — пункт об оплате аренды в качестве процента от оборота или оплаты ретейлером минимальной ставки ($5–10) плюс процент от оборота: «Еще в договор добавился пункт о пропорциональной зависимости арендной платы от коммерциализации (наполняемости) самого ТЦ». По оценкам GT Partners Ukraine, процент «от оборота» находится на уровне 4–5%. Кстати, за шесть месяцев 2009 года товарооборот розничной торговли сократился гораздо меньше, чем упала аренда: всего на 16% против 30–70% понижения арендных ставок.
С приходом кризиса у ретейлеров на первое место в списке приоритетов вышла рентабельность и прибыльность как бизнеса в целом, так и каждого отдельно взятого магазина. По мнению Владислава Нечая, сетевики предпочитают инвестировать в улучшение показателей уже действующих магазинов, чем вкладывать в открытие новых. Оценивая рынок предложения торговых площадей, Ольга Зайченко полагает, что в регионах он вырос в два-три раза, в столице — на 20–30%. Генеральный директор сети магазинов красоты и подарков ProStor Галина Смирнова считает, что, несмотря на увеличившееся число предложений, мест, обладающих большими покупательскими потоками, больше не стало. По информации УТГ, качественный состав операторов в ТЦ, в частности «якорей», за последний год серьезно изменился. От магазинов, занимающих по 50% площади ТЦ, но при этом не генерирующих потоки посетителей, начали отказываться: к примеру, супермаркеты электроники в некоторых ТЦ поменяли на продовольственные рынки.
Если раньше почти 100% региональных ТЦ арендовали национальные сетевые операторы, то сейчас около 50% приходится на местных игроков (локальные сети и частных предпринимателей). В связи с изменившейся стратегией поведения сетевиков особого ажиотажа среди потенциальных арендаторов (ретейлеров) не вызвало и появление на рынке большого количества торговых площадей, освободившихся в результате закрытия казино.
По оценкам экспертов, в середине лета на рынке торговых площадей произошел очередной перелом — в преддверии осенне-зимнего торгового сезона началось оживление: ретейлеры вновь задумались о развитии и открытии новых магазинов. «По количеству рассматриваемых предложений по аренде торговых площадей рынок вышел на докризисный уровень. Причем с июля новые арендаторы входят в ТЦ не только дороже, чем те, кто там уже присутствует, но и опять платят в привязке к доллару — их арендные ставки пересчитываются по курсу НБУ», — говорит Виталий Бойко. Сегодня цена среднего предложения по аренде площадей в ТЦ в Киеве составляет 56 $/м2, в регионах многие ТЦ сдают площади по 10–15 $/м2, и только хорошие ТЦ получают 20–30 $/м2. В ближайшее время владельцы ТЦ постараются переубедить и существующих арендаторов в необходимости и целесообразности повышения арендных ставок.
Фото: toprealty.org.ua
