На украинском рынке недвижимости понятие "свободная планировка" используется исключительно в качестве рекламной уловки. Вместо предоставления жильцам возможности разграничить пространство на свое усмотрение, застройщики предлагают им всего-навсего содействие в оформлении перепланировки жилья за дополнительную плату.
Понятие «свободная планировка» является скорее маркетинговой уловкой, нежели законодательно закрепленным. «За ним фактически подразумевается право заказчика на изменение проектной документации, в т. ч. в части планировочных решений по строящимся квартирам», - объясняет отношения свободной планировки с законом старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус.
Начальник службы маркетинга и продаж компании Ukrainian Development Partners Олеся Романенко уточняет, что свободная планировка квартиры – это не помещение open space, а возможность изменения утвержденного проекта квартиры и согласования нового планировочного решения, со сносом старых стен и возведением новых. Причем свободная планировка в новом строительстве больше характерна для монолитно-каркасной технологии возведения объектов.
Несмотря на отсутствие законодательного определения свободной планировки, ее практическое значение для застройщиков и их клиентов чрезвычайно велико: покупатели имеют возможность получить наиболее удобное и комфортное пространство для жизни, а застройщик, предлагающий такую возможность, может рассчитывать на большее число клиентов. Юридическую сторону вопроса представляют проблемы, связанные с согласованием новой планировки с БТИ и тем, чтобы вовремя определиться с необходимой планировкой.
Успеть со своим желанием перепланировать будущую квартиру – значит обратиться к застройщику до ввода дома в эксплуатацию и в такой срок, чтобы тот успел выполнить изменения в проекте и на практике, в квартире. По словамруководителя центра продаж строительной компании «Міськжитлобуд» Елены Блиндюк, необходимо заявить о желании перепланировать квартиру не менее чем за 4 месяца до сдачи дома в эксплуатацию. «От общего числа будущих жильцов пожелание изменить планировку по своему усмотрению выразили 10%, именно столько покупателей квартир получили квартиры с перепланировкой от компании-застройщика», - приводит статистику эксперт.
С юридической точки зрения, по словам Н. Доценко-Белоус, свободная планировка как право заказчика существует до момента принятия объекта строительства в эксплуатацию и формирования технического паспорта на квартиру. Соответственно, к моменту регистрации прав собственности на квартиру БТИ уже речь не будет идти о свободной планировке, а о перепланировке, что потребует прохождения комплекса разрешительных процедур.
Если не успеть с изменениями в положенный срок, вопрос сноса стен и создания новых придется решать с БТИ самостоятельно, а это очень длительная процедура. К тому же, уверяют застройщики, самостоятельные отношения владельца квартиры с БТИ и сама перепланировка после сдачи дома в эксплуатацию обойдутся гораздо дороже. Так, по словам Е. Блиндюк, стоимость процедуры на этапе строительства составляет от 1500 до 5000 грн. за проект, а строительные работы считаются по факту. «Заниматься перепланировкой самостоятельно означает необходимость получить массу согласований и разрешений - начиная от соседей и заканчивая главным архитектором района. Времени на все это уйдет, по самым скромным подсчетам, около года», - объясняет эксперт.
Чтобы покупка квартиры со свободной планировкой на практике выглядела действительно так же привлекательно, как ее рисуют застройщики, необходимо наличие правильного договора с застройщиком и получение необходимых документов из БТИ. «Как правило, в договоре указываются технические параметры, которым будет отвечать квартира и в качестве неотъемлемого приложения идет планировка квартиры», - объясняет Н. Доценко-Белоус.
Не менее важной, чем юридическая, является техническая сторона вопроса перепланировки. Нередко застройщик предлагает клиентам несколько заранее разработанных вариантов планировки одной и той же квартиры, что упрощает ему процедуру перестройки, а покупателю дает возможность выбора. Если же его пожелания существенно отличаются от типового проекта квартиры и даже разработанных вариантов планировки, застройщики могут идти и на индивидуальные уступки. Перепланировкой, по словам Е. Блиндюк, как правило занимаются те же архитекторы, которые проектировали дом и как никто другой знают его особенности. Ведь при перепланировке квартиры в целях безопасности лучше удержаться от переделывания конструктивных элементов дома – сноса или переноса несущих стен, а также от объединения балконов и лоджий с комнатой путем разборки наружных стен.
