Этот год стал непростым для застройщиков и собственников жилья на вторичном рынке недвижимости, поскольку количество денежных клиентов, готовых купить квартиру не увеличивалось. Это заставляет строительные компании проводить различные ценовые акции, а также сотрудничать с банками, тогда как владельцы жилья на вторичном рынке не готовы существенно снижать свои цены. Они просто переориентируются на аренду жилья, поскольку количество желающих снять квартиры не уменьшается.
Уходящий год, не принес значительных изменений на рынке первичной недвижимости столицы. По данным аналитиков проектной группы «Архиматика», в 2011 году работы проводились на 38 объектах жилой недвижимости. Строители активно работали на 16 площадках на левом берегу и на 22 – на правом. «Застройщики в течение года строили 11 домов эконом-класса, 16 бизнес-класса и 11 домов элит-класса. Для большей части сооружений, на которых велось строительство, дата ввода в эксплуатацию была запланирована на 2011-й или 2012-й год», – говорят специалисты компании «Архиматика».
Активность на рынке демонстрировали 23 строительные компании. Причем большинство из них завершала уже начатые работы. В следующем году будет наблюдаться аналогичная ситуация. «Начинать новые проекты будут только лидеры рынка», – считает директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов.
В этом году ситуация существенно не изменилась и жилье на первичном рынке стоит в среднем около $1,6 тыс./кв. м. Однако реальные цены, по которым большинство потенциальных покупателей готовы приобрести квартиру, значительно ниже – 10,5-11 тыс. грн/кв. м. Кстати, предложений по таким ценам достаточно. Как показали собственные исследования журнала «Мир Квартир», квартиры на Левом берегу – в Дарницком или Днепровском районах столицы – предлагаются потенциальным покупателям по 8,7-9,5 тыс. грн/кв. м. На правом берегу апартаменты традиционно дороже, а их стоимость составляет уже 10,8-12 тыс. грн/кв. м. Если же речь идет о престижных районах, приближенных к центру, то здесь цены на квартиры бизнес-класса растут до 16-17 тыс. грн/кв. м.
Стоит отметить, что озвученные застройщиками прайсовые цены могут отличаться от реальных. Поскольку каждая компания готова идти потенциальным покупателям на уступки, особенно это касается тех клиентов, которые готовы сразу заплатить за выбранное жилье и не требуют рассрочки платежей. Как правило, торг может достигать 5-15% от заявленной стоимости. Однако у некоторых компаний они могут быть еще выше. Например, жилой комплекс «Парковый город» в качестве новогоднего подарка готов предоставить своим клиентам скидку 24% от стоимости жилья.
Причем, как и после начала кризиса, потенциальные клиенты строительных компаний готовы вкладывать средства только в дома, возведение которых завершено или находится на последней стадии строительства. При этом покупатели стали более внимательными и перед подписанием соглашения просят продемонстрировать все разрешительные документы на ввод работ, а также договор аренды или покупки земельного участка и даже финансовое положение компании. Исключения касаются только известных компаний, которые уже реализовали хотя бы несколько проектов и не останавливали работы на своих площадках после начала кризиса. В таких домах покупатели готовы приобретать квартиры на начальных стадиях введения работ.
С наступлением кризиса изменился и портрет покупателя. Если более трех лет назад жилье в новостройках часто покупали для последующей перепродажи, поскольку квартиры считались неплохим инструментом для инвестиций, то сейчас уровень спекулятивного спроса упал почти до нуля. Сегодня люди покупают жилье в основном для решения своих жилищных потребностей.
Продолжая работать в условиях кризиса, некоторые застройщики внесли изменения в проекты и начали возводить квартиры меньшей площади. Если, например, в лучшие времена наиболее популярными среди застройщиков были однокомнатные квартиры площадью 51-55 кв. м, то сейчас все активнее появляются предложения по 40-42 кв. м. А некоторые компании начали строить так называемые квартиры-студио по 30 кв. м, которые значительно доступнее для покупателей.
Кроме того, некоторые компании предлагают клиентам возможность взять кредит под покупку жилья в своем комплексе. Условия кредитования в данном случае более привлекательные, чем на открытом рынке. Например, «Сбербанк» в партнерстве с компанией «Т.М.М.» предоставляет гражданам кредиты на покупку готовой недвижимости в объектах компании на 20 лет под 12% годовых. Первый взнос должен составлять 30% от стоимости квартиры.
Похожие программы действуют и в некоторых других строительных компаний. «Потенциальные покупатели жилья в столице уже приобрели недвижимость, поэтому ситуация ухудшается. В результате, мы можем надеяться только на возобновление ипотечного кредитования, которое может значительно улучшить сложившуюся ситуацию. А это уже парафия правительства», – говорит руководитель одной из крупнейших строительных компаний страны.
В то же время уменьшение площади квартир и проведение различных маркетинговых и ценовых акций дало свои результаты. Если в докризисный период на одну квартиру в новостройке приходилось три-пять апартаментов на вторичном рынке, то сейчас эта пропорция сократилась до 1:1,5.
Стоит отметить, что явная переориентация покупателей на первичный рынок не очень огорчила покупателей старого жилого фонда. Большинство из них, за исключением граждан, которые не могут выплачивать кредит и хотят продать жилье быстрее и избавиться от долгов банкам, не готовы идти на существенные уступки потенциальным покупателям. Об этом свидетельствуют собственные исследования журнала «Мир Квартир», которые показали, что цены на жилье за ??последний год почти не изменились. Если в начале января средняя стоимость квартиры составляла $1,889 тыс./кв. м, то во второй половине декабря – $1,823 тыс./кв. м. Причем эта тенденция наблюдается даже несмотря на отсутствие традиционного осеннего оживления на рынке недвижимости.
В сегменте жилья эконом-класса, которое пользуется наибольшим спросом среди покупателей, владельцы квартир готовы снизить заявленную стоимость жилья на 5-10%. Большинство из них, как правило, не спешат, ожидая «своего» клиента и скорее будут сдавать жилье в аренду. Это подтверждают данные комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины по статистике и аналитики и компании «Олимп-Консалтинг», согласно которым в ноябре количество апартаментов, которые сдаются в аренду, выросло на 6,76% – до 8,706 тыс. объектов. Это связано с увеличением спроса на наем квартир прежде всего среди молодых семей, которые хотят жить отдельно от родителей и не имеют возможности приобрести собственное жилье.
