Риэлтору предстоит нелегкая задачка – построить отрасль практически с нуля. Это и счастливая возможность, и головокружительная ответственность. Выбор неочевиден. На кону – обеспеченность собственной старости и благополучие потомков. Новый профильный законопроект, призванный легитимизировать профессию риэлтора, выявил разногласия среди участников рынка.
Инстинкт самосохранения – великая сила. Сегодня он заставляет риэлторов задуматься о том, каким должен быть профессиональный стандарт, что должна представлять собой профильная услуга. Результаты почти двадцатилетней истории риэлторства в нашей стране плачевны. Ведь в итоге в массах потребителей так и не сложилось точное понимание того, зачем нужна эта профессия. А неуверенный в квалификации и эффективности специалиста потенциальный клиент предпочтет решить свой вопрос самостоятельно.
Кризис – хорошее время, чтобы выбрать новую философию профессии. Очередная попытка цивилизовать отрасль разделила ее участников на три лагеря: приверженцев государственного регулирования, адептов общественных организаций и сторонников инициативы снизу.
Законники
На днях парламент зарегистрировал законопроект о риэлторской деятельности. Не в первый раз, скажем прямо. Попытки законодательно урегулировать данную отрасль в нашей стране предпринимались уже неоднократно. Летом 2007 года Верховной Раде не хватило всего шесть голосов, чтобы придать профессии законный статус.
Нынешний документ шире предыдущего. Он дает определение профессии риэлтора, описывает его обязанности и ответственность, упоминает права потребителя услуг. «Целью Закона, – пишет в пояснительной записке народный депутат от Партии регионов Игорь Прасолов, – является определение правовых основ осуществления в Украине риэлторской деятельности в целях защиты прав и законных интересов юридических и физических лиц-потребителей риэлторских услуг, а также обеспечения надлежащего уровня профессиональной деятельности участников рынка риэлторских услуг».
При этом ключевым институтом рынка, по замыслу депутата, должна стать Риэлторская палата Украины (РПУ). Автор законопроекта предлагает наделить палату серьезными полномочиями:
1) Объединять усилия профессиональных организаций риэлторов для защиты прав и законных интересов риэлторов, субъектов риэлторской деятельности, пользователей риэлторскими услугами и других лиц в сфере риэлторской деятельности;
2) Разрабатывать методические рекомендации, программы по обучению и
повышению квалификации, другие нормативно-правовые акты по вопросам риэлторской деятельности;
3) Представлять и защищать интересы риэлторов и субъектов риэлторской деятельности в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, судебными органами, международными организациями;
4) Образовать постоянно действующий Третейский суд и способствовать его работе;
5) Осуществлять контроль за качеством профессиональной подготовки риэлторов и повышением их квалификации, в том числе осуществлять сертификацию субъектов риэлторской деятельности, разрабатывать и утверждать программы подготовки риэлторов и порядок сдачи квалификационных экзаменов; вести реестр риэлторов и реестр субъектов риэлторской деятельности; осуществлять контроль за соблюдением субъектами риэлторской деятельности и риэлторами требований закона. В случаях, предусмотренных законом, применять санкции к субъектам риэлторской деятельности и риэлторам, рассматривать жалобы на действия или бездеятельность субъектов риэлторской деятельности;
6) Обеспечивать взаимодействие профессионального риэлторского сообщества с профессиональными общественными организациями, действующими на смежных рынках.
Всеукраинский союз общественных организаций «Риэлторская палата Украины» создан в марте прошлого года. На учредительном съезде присутствовали представители 20 общественных организаций из 14 областей Украины, Крыма, Киева и Севастополя. Собравшиеся утвердили устав организации и высший руководящий орган – национальный совет, в состав которого вошли представители всех организаций-учредителей. Тогда же председателем национального совета был избран Александр Бондаренко (на фото справа), занимавший с 2002 по 2008 год пост президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). Он же принял участие в разработке нового профильного законопроекта.
В нашей стране сертификат риэлтора является единственным документом, удостоверяющим квалификационную пригодность специалиста осуществлять операции с объектами недвижимости. Активно готовят профессиональные кадры и выдают сертификаты АСНУ, Украинская гильдия риэлторов (УГР) и Союз специалистов по недвижимости (ССНУ). А если законопроект будет принят, за профподготовку и сертификацию риэлторов станет отвечать РПУ.
Впрочем, Александр Бондаренко заверил корреспондента «Мира Квартир», что процесс передачи полномочий новой регулирующей структуре будет постепенным и ненасильственным. «На начальном этапе будут признаны те сертификаты, которые посчитает нужными Риэлторская палата (ей будет делегировано право определять эти механизмы). И сколько-то они будут действовать. Потому будет установлен срок, в течение которого состоится пересертификация в каком-то упрощенном варианте – до того момента, пока не будет утверждена единая программа обучения и единая программа сдачи экзамена на соответствие. После, я думаю, что в течение года-двух, все люди постепенно без ажиотажа должны будут подтвердить право работать на рынке путем сдачи квалификационного экзамена. А те, кто не обучались ранее, пройдут подготовку, сдадут экзамен и получат сертификат, чтобы его можно было внести в единый реестр», – пояснил механизм перехода власти Александр Бондаренко.
Еще один представитель РПУ, принимавший участие в разработке законопроекта, президент ССНУ Александр Рубанов (на фото слева) призвал членов АСНУ и УГР принять участие в разработке и внедрении единых стандартов работы на рынке и напомнил: «С АСНУ у нас даже программы образовательные в свое время были гармонизированы, согласованы. Они не противоречили друг другу. Они принимали наши сертификаты, мы – их сертификаты». По мнению Александра Рубанова, принятие такого законопроекта запоздало уже минимум лет на пять. «Народ, конечно, будет возражать, – добавил он. – Мы осознанно шли на этот шаг, понимая, что будет противодействие. Но иначе профессиональная среда не выживет».
Общественники
Сторонники регулирования рынка отраслевыми ассоциациями восприняли инициативу доверившихся государству коллег неоднозначно. Президент АСНУ Сергей Злыдень напомнил, что его организация последовательно выступает за законодательное регулирование риэлторских услуг. «Мы сосредоточены на поддержке законопроекта о саморегулируемых организациях. Ведь в случае его принятия на рынке будут созданы такие условия, когда несколько саморегулируемых организаций смогут сосуществовать и, конкурируя друг с другом, эволюционным путем наращивать качество услуг, предоставляемых потребителю. Тогда и потребитель получит свободу выбора обратиться в ту или иную саморегулируемую организацию. Эта концепция нам понятней, и она, на наш взгляд, больше соответствует сегодняшнему рынку, а также общей политике государства по дерегуляции», – заявил Сергей Злыдень.
Действительно, со сменой властной команды в стране государство объявило курс на снижение регуляторного давления на предпринимателей. Одним из элементов реформы должен стать закон о саморегулируемых организациях, который делегирует участникам рынка право решать большое количество отраслевых вопросов самостоятельно. В парламенте сейчас зарегистрировано три соответствующих законопроекта. В последний раз депутаты пытались принять один из них еще в феврале. Но не смогли.
Что касается Риэлторской палаты, то Сергей Злыдень признал, что ее идея как саморегулируемой организации имеет право на существование. Но сам законопроект, считают в АСНУ, устарел и не отвечает настоящему положению дел в сфере риэлторских услуг. Ассоциация считает, что надо усовершенствовать документ. Для поиска компромисса предлагается провести общественные слушания и привлечь к ним представителей всех профильных организаций, работающих на рынке недвижимости.
Ассоциация специалистов по недвижимости уже обратилась к Игорю Прасолову с письмом, в котором сообщила, что готова взять на себя организацию общественных слушаний, и уведомила Александра Бондаренко о своей готовности принимать участие в обсуждении документа.
Выразила готовность принять участие в обсуждении и Гильдия риэлторов. Но по поводу содержания документа ее президент высказался довольно жестко: «Более чем 60% текста данного законопроекта требует значительной доработки и изменения, – сообщил «Миру Квартир» глава УГР Юрий Площанский. – Данный законопроект несет в себе угрозу создания коррупционных схем и механизмов, создания коррупционного поля в регулировании рынка, вместо создания цивилизованного рынка недвижимости».
Генеральный директор профессиональной ассоциации «Киевский центр недвижимости» Гертруда Сиволобова усматривает в законопроекте основания для злоупотребления монопольным положением. Она считает его не нужным, но отмечает, что у документа высоки шансы быть принятым: «Для депутатов такой законопроект безразличен, поскольку он не задевает ничьи интересы, никаких групп – ни оппозиции, ни большинства. Он может и проскочить. Вот что печально», – пояснила она.
Либералы
Приверженцы свободного рынка, понятное дело, против всякого давления извне. «Законодатель никогда не будет стоять на стороне предпринимателя в наших популистских, постсоциалистических обществах. Закон будет приниматься для защиты прав потребителей», – аргументирует свое мнение Артур Оганесян, международный эксперт рынка риэлторских услуг.
Рассчитывать на эффективность профессиональных общественных организаций, по его мнению, сейчас тоже не приходится. Опыт последних 18 лет показал неспособность участников сообщества договориться по ключевым вопросам – объединиться, сесть за стол переговоров, обсудить использование технологий, не привлекая ни законодателей, ни клиентов, ни журналистов. «Мы единство потеряли на почве амбициозных разногласий, стремления что-то кому-то доказать. У нас существует уже четыре общественных всеукраинских риэлторских движения и все друг друга, мягко говоря, недолюбливают», – говорит эксперт.
Артур Павлович замечает, что законодателями мод на рынке сегодня являются не общественные организации, а крупные компании, у которых есть свой уникальный интегрированный стандарт, контроль качества, управление и система обучения. «Но, к сожалению, их стандарты сегодня далеки от таких, которые возрождают доверие к риэлторской услуге, – говорит он. – Было бы здорово, если бы крупные компании изменились и потянули за собой сообщество. Для этого у них должно быть лидерское мужество изменить ситуацию на рынке, начав с себя».
В условиях все более снижающегося имиджа профессии и отсутствия единого стандарта качества услуги, надежды приверженца либеральных взглядов на предпринимательство связаны со здравомыслием рядового сотрудника, с пониманием того, что носителем услуги является один агент. «Я считаю, что таким эволюционным путем можно решить вопрос, показывая примеры, как нужно», – уверяет Артур Оганесян. И, по его словам, такие примеры есть.
Вид сбоку
Соседям по рынку недвижимости непросто проникнуться проблемами риэлторов. «Если перечислить реальные препятствия для развития рынка недвижимости в Украине, регулирование деятельности риелторов, на мой взгляд, не будет стоять в ТОП-10 проблем отрасли», – комментирует инвестиционный управляющий департамента прямых инвестиций Dragon Capital Алексей Зеркалов.
Основные же препятствия, по его мнению, связаны, в первую очередь, с получением документации на строительство, процессом регистрации собственности в БТИ, скоростью получения различного рода справок и разрешений. А эти вопросы не имеют отношения к деятельности посредника. «Скорее наоборот, посредник способствует более быстрому поиску покупателя на недвижимость, что увеличивает ликвидность рынка. Регулирование такой деятельности может способствовать уменьшению конкуренции среди риелторов, что приведет к повышению цен на их услуги и, соответственно, создаст дополнительное препятствие для развития рынка недвижимости», – предполагает Алексей Зеркалов.
Некоторые положения законопроекта, по его словам, напоминают о временах, когда на территории СССР действовала плановая экономика. «Законопроект вводит регулирование уровня профессионализма риелтора путем обязательного получения им квалификационного свидетельства, для которого нужно пройти обучение и сдать экзамен. В рыночной экономике уровень профессионализма должен оценивать рынок, а не государство. А задача государства в лице законодателей – создавать условия, а не дополнительные препятствия», – замечает эксперт.
Норма о том, что отныне Риэлтерская палата Украины будет выдавать квалификационное свидетельство и принимать решение о выборе учебного заведения для подготовки специалистов, создает предпосылки для коррупции, уверяет Алексей Зеркалов. Ведь теперь придется платить и за обучение, и за переквалификацию, и за получение самого свидетельства. Удивление у эксперта вызывает ситуация, когда с одной стороны некоторые высшие чиновники публично заявляют о дерегуляции, сокращении лицензий и прочих требований к ведению бизнеса; а, с другой – они же готовят законопроекты, которые усиливают регулирование. «Это напоминает ситуацию, когда из дырявой лодки пытаются вычерпать кружкой воду, – резюмирует он. – Но почему-то вода остается на прежнем уровне».
