Эксперты ожидают дальнейшего снижения цен на жилье, хотя бы и по 5% в месяц. А может, и больше.
Причин, почему цена «квадрата» точно не будет расти, две. На рынке нет кредитов (для покупателей квартир, застройщиков и подрядчиков). У населения недостаточно наличных денег. И хотя сбережения чаще всего в валюте, заработки - в гривне. Так что падение цен, то, что уже состоялось, касается только тех покупателей, которые меряют свои доходы в долларах.
А таких, судя по всему, немного. Активизировавшийся было рынок недвижимости заглох с первым же колебанием доллара. Подавляющее большинство населения, которому специалисты приписывают отложенный спрос и дефицит жилья, считает в гривне. И ждет, пока квартиры подешевеют РЕАЛЬНО.
До весны может быть и минус 20-30%
- Нет предпосылок для любого повышения цены. На руках у потенциального покупателя все же меньше, чем $40-60 тысяч, которые сегодня нужны для покупки нормальной однокомнатной в нестаром доме, - говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.
Ипотеки нет - и добавить до $20-30 тысяч сбережений нечего. Больше всего, по словам Рубанова, пострадал эконом- и бизнес-сегмент рынка. Элитное жилье, пусть упало в цене в два раза, но своего специфического покупателя не потеряло.
- Психологический барьер - $1000 за «квадрат». Вряд ли его преодолеют. Если подсчитать, то малометражка при таком раскладе будет оцениваться в $25-30 тысяч. Это ниже, чем сегодня. Если подешевеет гривня, в долларовом эквиваленте возможны еще колебания в сторону снижения цены, - говорит эксперт.
Игроки недвижимого рынка осторожничают в прогнозах. Никто не говорит о росте цен, в основном о том, что мы на дне. Но кто сказал, что дно - это мертвое стояние в одной точке?
По мнению аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, «дно» определяет прежде всего то, что не будет краха цен или скачков. В то же время, специалисты прогнозируют потерю приблизительно 5% цены в месяц. То есть до весны это может составить уже 25-30%. Или $15 тысяч в стоимости квартиры за $50 тысяч сегодня. Правда, Сергей Костецкий настаивает на том, что такое вот плавное скольжение по наклонной не обязательно будет составлять по 5% и касаться всего рынка в целом:
- Сползание будет наблюдаться в отдельных районах, по ситуативным причинам. Это не будет всеобщая тенденция. Это может коснуться самых дешевых квартир, малометражек или квартир в старых домах. Прогноз действителен лишь в том случае, если гривня не обесценится до уровня выше 9 грн/$. При другом валютном сценарии предсказать что-либо сложно. В сегменте более дорогого жилья (бизнес-класс) в следующем году возможен крупный торг - до минус 20% от заявленной цены.
Пусть и осторожно, но говорят о возможном снижении стоимости так называемого «неликвида» - малометражек-гостинок, перестроенных общежитий. Для кого неликвид, а для кого-то жилье.
- Платежеспособность населения будет падать, - говорит руководитель отдела маркетинга консалтинговой компании NAIPickard Ярослав Иванов. - Рынок «свалился» на ценовой уровень 2006 года. В начале кризиса большое значение имел психологический фактор - неготовность тратить деньги со стороны покупателей и паника перед дешевеющими активами со стороны владельцев квартир. Сейчас к сделкам относятся более спокойно и те и другие. Неликвидное жилье, наиболее дешевый сегмент, еще может терять в цене. До уровня его граничной стоимости - $25-30 тысяч - которая уже опробована весной и в начале лета.
Даже тезис об отложенном спросе, которым ранее так легко оперировали в комментариях риэлторы, уже не кажется таким убедительным.
- В большинстве случаев речь идет о многолетних накоплениях, которые с самого начала предназначались для улучшения жилищных условий. Полагаем, что значительная часть этих средств все еще на руках, - пишет в своем обзоре рынка крупнейший портал domik.net - Покупатели тоже не торопятся, называют множество причин, по которым цены упадут. «Перегретость рынка», обнищание людей, огромные проблемы в экономике и управлении страной, будущий массовый выброс на рынок квартир задолжавших ипотечников, снижение курса национальной валюты...
Возник своего рода замкнутый круг: сокращение количества сделок вызывает дальнейшее их сокращение. Жесткое противостояние продавцов и покупателей не может продолжаться постоянно. Кто-то должен будет уступить. И кто - общество, похоже, уже решило. Судя по материалам СМИ, соцопросам, обсуждениям на форумах, звонкам в агентство, превалирует мнение, что цены к концу года ощутимо снизятся.
Риэлторы и аналитики не утверждают, что нас ждет полная стагнация. Но одновременно не отрицают, что цены могут еще снижаться. С другой стороны, рынок мог бы активизироваться, появись на нем ипотека. Но...
- О валютном ипотечном кредитовании мы должны забыть на ближайшие 3-5 лет, - говорит Дмитрий Зинков, председатель правления OTP Bank. - Начинать кредитовать на падающем рынке в корне неправильно, так как неизвестна стоимость залога даже в ближайшей перспективе.
Хорошего на самом деле мало. Полнейшей уверенности, что рынок скатится до возможностей наших кошельков, нет. Квартиры так и могут остаться за пределом возможностей «простого человека». Но это тормозит и застройщиков, и банки. Так что специалисты ожидают не далее как в 2010-2012 годах развитие суррогатных продуктов кредитования.
- Ипотека выдается под ресурсную базу банка, а вряд ли стоит надеяться, что люди понесут депозиты на срок более года, - объясняет советник президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ. - Тяжело найти деньги для этой цели и за границей. Кредитование возобновится в иной форме: другие сроки - так как нет внешних длинных займов для банков, крупный первый взнос, ставка, соответствующая уровню инфляции...
Эксперт пояснил: возвращение ипотеки возможно не ранее, чем инфляция будет составлять до 10% в год. Никто не согласен платить по 30% годовых, а банки не готовы рисковать.
- Банки будут вынуждены закладывать возможность удешевления актива в 2 раза, а значит покрытие кредита не может быть более 50% стоимости жилья. И это будет уже не 20 лет, а 5 или 10. Ипотека станет менее доступной и не сможет служить фактором, который целиком «восстановит» рынок. Мы прогнозируем появление новых кредитных продуктов.
Аренды с последующим правом выкупа, аренды с аукционом на право выкупа, рассрочек от застройщика, общей кассы инвесторов (по примеру британцев, схоже с советскими «кассами взаимопомощи» на предприятиях). Но главная надежда - на государство. Американский пример - уменьшение подоходного налога на сумму по процентам, выплачиваемым по ипотеке ежемесячно.
Но все эти предложения еще надо рассмотреть и разработать, при существующей власти неизвестно, насколько это затянется.
Тем временем
Чем так платить, лучше обанкротиться
Что одним радость - другим досада. Тем, кто успел взять кредит на квартиру, сейчас особенно горько наблюдать, как цена на нее сокращается в разы.
- Еще несколько ближайших лет будет выгоднее пройти процедуру банкротства, чем продавать залоговую квартиру. При продаже заемщик может вернуть банку в лучшем случае 30-40% от взятой суммы. Остальной долг никто не простит, - говорит Анатолий Родзинский, гендиректор Консультационного центра по вопросам банкротства. - При банкротстве под контролем суда продается не только залоговая квартира, но и все имущество должника. Деньги перечисляются банку-кредитору, а непогашенная сумма долга списывается. Должник теряет все, но освобождается от пожизненных выплат.
Кажется, что это невыгодно - потерять абсолютно все свое имущество. Но его, если вы не будете платить по кредиту, и так «отберет» государственная исполнительная служба. Только продаст за копейки и по непрозрачной схеме. А процедуру банкротства ведет назначенный судом арбитражный управляющий. Он получает процент и заинтересован продать на открытом аукционе дороже. Это значит, что банк в процедуре банкротства получит гораздо больше денег, чем через исполнительную службу.
С 2000 года предусмотрено право на банкротство для физлиц, которые зарегистрировались как субъекты предпринимательской деятельности (ФЛП), если они не могут удовлетворить требования кредиторов, связанные с предпринимательской деятельностью.
Банки не могут считаться такими кредиторами. Чаще всего договоры с заемщиками заключались как с физлицами. По словам Анатолия Родзинского, особенности украинского налогообложения не позволяют банкам отследить кредиторов. И при наличии документальных подтверждений долга: договоров, накладных, актов, чеков о наличной оплате, а также подтверждений должника и кредитора о существовании долга, невозможно установить, была ли реально проведена между ними сделка или нет. У физлица-предпринимателя в любой момент могут возникнуть кредиторы.
В этом случае ФЛП в течение месяца после возникновения такой ситуации обязан обратиться в суд с заявлением о возбуждении дела о банкротстве.
Банкротство имеет прямую экономическую выгоду для заемщика. Во-первых, каждый заемщик может бесплатно и самостоятельно пройти эту процедуру в судах и отстоять свою законную льготу.
А во-вторых, с момента открытия дела о банкротстве суд накладывает запрет на начисление штрафов и пеней банками-кредиторами.
Расходы заемщик может понести только в том случае, если он не самостоятельно представляет свои интересы в суде, а пользуется услугами юриста.
Фото: rent.ua
