3 марта в Киеве состоится XVII съезд Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. На собрании делегаты из разных регионов страны будут обсуждать итоги прошедшего года и планы на 2012 год. Накануне этого события «Мир Квартир» решил поделиться с читателями своим видением ситуации в отрасли. Итак, тенденции, наблюдаемые на рынке вторичной недвижимости городов-миллионников, почти одинаковы. Во всех населенных пунктах конец прошлого года считают более-менее удачным периодом, когда продажи выросли на 10-30%. Традиционно наибольшим спросом пользовались объекты эконом-класса, которые большинство жителей покупали за собственные сбережения. В первой половине этого года специалисты не предсказывают значительных изменений, поэтому спрос и цены будут стабильными.
Осень и начало зимы были беспокойными для специалистов по недвижимости. Новость о передаче функций БТИ другой структуре – «Укргосреестру» – спровоцировала ажиотаж в некоторых городах-миллионниках. Продавцы и денежные покупатели пытались заключить сделки купли-продажи в преддверии новогодних праздников, опасаясь возможных проблем на рынке недвижимости в этом году. Наибольшим спросом в львиной доли населенных пунктов пользовались дешевые объекты – хрущевки и квартиры в домах, расположенных в удаленных от центральной части города районах. Интерес к ним был настолько большим, что в некоторых агентствах даже зафиксировали дефицит недорогих апартаментов, поэтому некоторые владельцы жилья повысили стоимость квартир на 7-10%. Все остальные отказались предоставлять значительные скидки потенциальным покупателям, уменьшив размер дисконта до стандартных 5%.
Первая половина года, скорее всего, не принесет определенных изменений на рынке недвижимости городов-миллионников. Специалисты прогнозируют, что цены существенно не изменятся, поскольку для этого пока нет никаких факторов: на фоне небольшого, но стабильного спроса, банки не спешат массово выдавать жителям городов ипотечные кредиты. Не планируют они и существенного смягчения условий их выдачи и снижения ставок по займам. А без этого, как известно, невозможно существенно увеличить спрос на недвижимость.
На 10% выросла стоимость жилья в регионах
Одесса
Наибольшим спросом у одесских покупателей пользовалось недорогое жилье стоимостью до $50 тыс. В эту категорию попадают хрущевки, расположенные в удаленных от центральной части города районах. Например, однокомнатную квартиру со средним ремонтом здесь можно было приобрести за $35-40 тыс., двухкомнатную – за $50 тыс. Популярное также так называемое «специфическое» жилье, которое не встретишь в Киеве – это, например, проходная кухня, или вход в квартиру возможен только через веранду, либо в одной из комнат нет окон. Как правило, такое жилье гораздо дешевле стандартных аналогов и стоит до $40 тыс.
Как правило, недорогое жилье покупают молодые люди, которые разъезжаются со своими родителями. Некоторые покупатели имеют достаточные для приобретения жилья сбережения, поэтому это их первая квартира. Для риэлторов это, как правило, желанные клиенты, поскольку им не нужно принимать участие в продаже других объектов. Стоит отметить, что в отличие от других городов в Одессе отсутствует практика привлечения ипотеки для приобретения жилья и большая часть покупателей рассчитывают на собственные силы.
Спрос на одесскую недвижимость, который вырос в 2011 году, привел к дефициту недорогих квартир и позволил продавцам повысить цены. Например, если еще прошлым летом однокомнатные хрущевки стоили $32-35 тыс., то уже в конце года их стоимость возросла до $35-40 тыс. Стоимость двухкомнатных апартаментов за этот же период повысилась с $42-45 до $50-52 тыс.
Днепропетровск
В прошлом году в Днепропетровске зафиксировали превышение предложение над спросом в 6 раз. Это связано с тем, что бизнес в этом городе-миллионнике переживает не лучшие времена. Поэтому сокращается количество частных предпринимателей, что не позволяет им накопить достаточно средств для приобретения жилья.
Как и во многих других городах, большинство сделок связано с разменом квартир или улучшением собственных жилищных условий. В то же время клиенты местных агентств очень редко покупают объект недвижимости за средства, которые специально откладывались для приобретения квартиры. Активнее апартаменты в городе приобретаются жителями города с высокими доходами или владельцами бизнеса для своих детей, даже маленьких. Они считают, что это неплохая инвестиция, поскольку сейчас рынок недвижимости находится если не на «дне», то достаточно близко к нему. Согласно же законам экономики, стоимость жилья должна вырасти в будущем. Правда, когда именно начнется процесс удорожания недвижимости – не знают даже лучшие экономисты мира.
Купить хрущевку можно, имея в кармане $20 тыс., тогда как более качественные квартиры будут стоить чуть дороже – $25-30 тыс. Стоимость первичного жилья в Днепропетровске составляет 9 тыс. грн / кв. м.
Харьков
В Харькове большинство клиентов ориентируются на дешевые квартиры, которые, как правило, расположены на окраинах и не имеют ремонта. Однокомнатную хрущевку в областном центре можно приобрести за $23-25 тыс., двухкомнатная со смежными комнатами обойдется уже в $28-30 тыс., а стоимость трехкомнатных апартаментов стартует уже от $33 тыс. В центральной части города за жилье нужно отдать вдвое больше. Популярностью в областном центре пользуется и жилье на первичном рынке недвижимости.
Львов
Для покупки недвижимости в одном из самых популярных туристических городов Украины, львовяне готовы брать незначительные займы в размере $5-10 тыс. Именно этой суммы часто не хватает потенциальным покупателям, чтобы приобрести желанное жилье. Наибольшим интересом у них пользуются апартаменты стоимостью до $50 тыс. За эти деньги можно рассчитывать только на хрущевку. Эта категория жилья в отдаленном от центральной части города районе и без ремонта обойдется в $32 тыс., тогда как квартиры с лучшим оформлением обойдутся уже в $36 тыс. Двухкомнатную квартиру без ремонта можно приобрести, имея в кармане $40-42 тыс. В то же время квартиры в лучшем состоянии, куда можно сразу заехать и жить, обойдутся значительно дороже – в $48-50 тыс. Наибольший интерес у потенциальных собственников жилья имеют одно- и двухкомнатные квартиры, тогда как трехкомнатное жилье не пользуется популярностью у искателей недвижимости.
Донецк
Донецкий рынок недвижимости отличается от других городов-миллионников. Ведь в этом областном центре наибольший интерес представляют как дешевые, так и дорогие объекты. В категории самых дешевых апартаментов интересуют одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные в приближенных к центру города и в спальных районах с хорошей транспортной развязкой и необходимой инфраструктурой – магазинами, поликлиниками, детскими садами и школами. На эту категорию жилья ориентированы состоятельные родители, которые дарят жилье своим детям, как правило, студентам, которые приезжают в Донецк на учебу из окрестных городков. По словам риэлторов, вполне реально приобрести однокомнатную хрущевку в городе за $30 тыс., которая будет располагаться в Киевском или Калининском районах. Прибавив к этой сумме еще $5 тыс., можно рассчитывать на квартиру в приближенном к центру Ворошиловском районе города. Более качественное жилье, которое находится в девятиэтажном доме, обойдется покупателю уже в $40 тыс. Двухкомнатные хрущевки в спальных районах города будут стоить $40-45 тыс., а в приближенных к центру города районах – на $10 тыс. дороже.
