Украинский рынок жилой недвижимости уже не первый год стагнирует. Однако ситуация на региональных рынках существенно отличается. В некоторых, обычно крупных городах, риэлторы фиксируют относительно неплохой спрос как на недорогое, так и на элитное жилье. Как правило, такая тенденция наблюдается в наиболее обеспеченных регионах страны – в Киеве, Донецке и в ряде населенных пунктов Западной Украины. В других покупатели даже не могут собрать средства на дешевые апартаменты. При этом такая ситуация вряд ли изменится в ближайшие полгода – все будет зависеть от экономического состояния страны и активности банков.
Украинский рынок недвижимости страдает от нехватки данных. Если в столице крупные агентства недвижимости, а также консалтинговые компании пытаются проанализировать местный рынок жилья, то в регионах с этим гораздо труднее. Многие местные специалисты по недвижимости жалуются на отсутствие официальной информации о количестве сделок. Однако, несмотря на это, вывести основные тенденции все же возможно.
Проанализировав уже большую часть рынков недвижимости украинских городов, журналисты «Мира Квартир» пришли к выводу, что ситуация в целом по стране неоднородна. Активнее покупатели приобретают жилье в Киеве, Донецке и в целом ряде городов Западной Украины, где большинство местных жителей работают за границей и имеют возможность накопить необходимую для приобретения апартаментов сумму. Причем в этих регионах популярностью пользуется не только дешевое, но и элитное жилье, тогда как в меньшей степени покупателей интересуют квартиры бизнес-класса. В то же время прямо противоположная ситуация наблюдается в других регионах страны, где найти покупателя даже на неплохую дешевую квартиру достаточно сложно. Это характерно и для крымских городов, где в докризисные времена жилье активно покупалось богатыми украинцами из крупных городов и русскими. Однако бизнес сейчас переживает не лучшие времена, поэтому денежных покупателей становится все меньше.
В аналитическом отчете компании «Олимп Консалтинг» и всеукраинского объединения Лиги экспертов Украины выведена взаимозависимость от количества сделок и числа выданных ипотечных займов (граф 1.). По их данным, в 2011 году в нашей стране было зарегистрировано 491,748 тыс. транзакций по отчуждению жилой недвижимости, куда, кроме сделок купли-продажи квартир, входят договоры дарения, наследования и прочее. При этом за кредитные средства было куплено 36,641 тыс. апартаментов, что составляет 7% от общего количества сделок. Для сравнения: в 2010 году ипотечное жилье приобрело 6% покупателей. «В 2006-2008 годах был запущен механизм активного воздействия ипотеки на формирование завышенной стоимости квадратного метра украинской недвижимости. В 2009-2011 кризисные годы банки практически перестали кредитовать жилую недвижимость, хотя 2011 показал небольшое увеличение ипотечных кредитов по отношению к 2010 году», – говорится в аналитическом отчете.
Лидеры продаж
Согласно рейтингу, по количеству транзакций по отчуждению прав собственности Донецко-Приднепровский регион занимает лидирующее первое место среди пяти регионов Украины. В целом за прошлый год было подписано 141,261 тыс. договоров по отчуждению прав собственности на недвижимость. В то же время этот регион занимает последнюю позицию по количеству выданных ипотечных договоров – только 6% жителей приобрели жилье с привлечением кредитных средств. Это свидетельствует о том, что большинство квартир покупается в этом регионе за собственные сбережения.
Первое место этому региону обеспечило значительное количество населения – 11,7 млн ??человек проживают, по данным Госкомстата, в Днепропетровской, Донецкой, Запорожской и Луганской областях. Кроме того, локомотивом этого региона является именно Донецк, который сейчас активно развивается. Это позволяет местным жителям сэкономить необходимую для приобретения собственных апартаментов сумму. Об этом неоднократно говорили и местные риэлторы, которые фиксируют рост спроса на рынке жилья.
Почетное второе место досталось Центральному региону, к которому принадлежит Киев, Киевская, Винницкая, Житомирская, Кировоградская и Черкасская области. В 2011 году здесь было заключено 119,780 тыс. договоров по отчуждению прав собственности на недвижимость, из которых в Киеве – 52,752 тыс. сделок. В то же время регион занял почетное первое место по количеству жилья купленного за кредитные средства. Каждый десятый покупатель приобрел жилье с привлечением ипотеки. По данным аналитического отчета, количество платежеспособных жителей Центрального региона, способных приобрести жилье с привлечением займов, составляет 0,38% от общего количества экономически занятого населения региона. При этом по количеству капиталовложений населения в жилую недвижимость Центральный регион занимает первое место по Украине. Интересные тенденции наблюдаются в Житомирской области, которая по количеству экономически занятого населения уступает Винницкой и Черкасской областям, а по количеству транзакций (активности рынка) и по количеству капиталовложений их опережает.
Третье место в своем рейтинге специалисты компании «Олимп Консалтинг» и всеукраинского объединения Лиги экспертов Украины предоставили Западному региону, который включает в себя Львовскую, Волынскую, Закарпатскую, Ивано-Франковскую, Ровенскую, Тернопольскую, Хмельницкую и Черновицкую области. Не секрет, что этот регион развивается благодаря работникам, которые, работая за рубежом, имеют возможность заработать неплохие деньги. В прошлом году здесь было заключено 80,186 тыс. договоров по отчуждению прав собственности на недвижимость. В то же время по числу выданных ипотечных кредитов он занял второе место. В 2011 году здесь был подписан 6,477 тыс. договоров на предоставление займа.
В прошлом году лидером продаж оказался Донецко-Приднепровский регион, где лидирующие позиции по количеству сделок купли-продажи жилья принадлежат Донецку. В то же время последнее место занял Причерноморский регион, к недвижимости которого теряют интерес состоятельные покупатели.
Наименьший интерес
Значительно более низкие показатели продемонстрировал Северо-Восточный регион (Харьковская, Полтавская, Сумская и Черниговская области), который занял почетное четвертое место. В прошлом году общее количество транзакций здесь составило 77,249 тыс. договоров по отчуждению прав собственности на недвижимость. Из них за кредитные средства было приобретено 6,029 тыс. апартаментов. По количеству взятых населением ипотечных кредитов в процентном соотношении от общего количества транзакций Северо-Восточный регион занимает третье место после Центрального и Западного региона. Такая тенденция может быть связана с небольшим количеством населения в регионе – 3,2 млн чел., проживающих здесь, по данным Госкомстата. Кроме того, этот регион, за исключением Харькова, не может похвастаться хорошей экономической ситуацией. Поэтому местные жители обычно не имеют возможности взять сумму, которой не хватает для приобретения апартаментов, в кредит или сэкономить на жилье.
Последнее место аналитики отвели Причерноморскому региону (Севастополь, АР Крым, Николаевская, Одесская и Херсонская области). За прошлый год в населенных пунктах этого региона было заключено 73,272 тыс. договоров по отчуждению права собственности на недвижимость. Одной из причин такой тенденции можно назвать отсутствие интереса к крымской недвижимости у денежных покупателей, часть из которых переориентировалась на иностранные курорты, а часть испытывает нехватку средств. Причем эта тенденция наблюдается даже на общеизвестных и популярных среди московских туристов курортах – Севастополе и в городах и поселках Южного берега Крыма.
Стоит отметить, что в ближайшие полгода эксперты не прогнозируют существенного изменения ситуации на украинском рынке недвижимости. Ведь, как мы уже отмечали ранее, значительное влияние на активизацию продаж имеет ипотечное кредитование. Однако в ближайшие месяцы банки пока не анонсировали о своих намерениях облегчить доступ заемщиков к кредитным средствам.
Фото: kto.com.ua
