Сегодня без солидной скидки продать любой объект коммерческой недвижимости вряд ли удастся. Поэтому зачастую оценщики выставляют цену даже ниже себестоимости его строительства.
Оценка с дисконтом
Когда у девелоперов возникла необходимости в продаже непрофильных активов, последние подешевели практически вдвое. И условия на рынке немедленно начал диктовать инвестор. «На сегодняшний день объект может продаваться по любой цене, иногда даже ниже себестоимости. Предложений слишком много, инвесторов слишком мало - закономерно, что цену диктует покупатель. В 2007-2008 гг. все было с точностью до наоборот, именно тогда пустые участки с проектом стоили всего на 20-30% дешевле готового объекта», - констатирует советник инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital Алексей Зеркалов.
Изменение механизмов ценообразования отразилось на стоимости проектов, одновременно подкорректировав подходы к их оценке. «Сама технология оценки принципиально не поменялась, просто появились акценты в методиках оценки, которые не предполагают проведение сравнительного анализа по заключенным сделкам. Ведь львиная доля девелоперов и владельцев недвижимости кинулись продавать свои активы. А без независимой оценки это сделать практически невозможно. Вот и появилось у оценщиков больше работы, чем в докризисный период», - говорит управляющий партнер компании Concorde Development Валерий Кирилко.
Сейчас наиболее приемлемыми на рынке считаются два подхода к оценке девелоперских проектов - доходный и сравнительный, причем предпочтение отдается последнему. Сопоставлять активы по схожим характеристикам еще возможно, но как в нестабильных условиях можно прогнозировать денежные потоки - не знает ни один эксперт. Но и сравнительный метод не всегда используется в чистом виде. Если бы на рынке были сделки, можно было бы и сопоставлять, но сегодня в сравнительном методе используют объекты, выставленные на продажу, а не проданные. То есть, можно рассматривать только предложение, а не сделку как таковую.
Поэтому эксперты считают, что сегодня нужно реально смотреть на предложение, дисконтировать его, сопоставлять объекты. Главное, чтобы сравниваемые активы имели сходный коэффициент (повышающий или понижающий) и были похожи между собой. Примечательно, что применение дисконтирования в стандартных методах оценки сегодня дает результат ниже себестоимости строительства. Но если скидку не применить, результаты оценки могут вызывать большие сомнения, считает А. Зеркалов. Как дополняет Оксана Елманова, генеральный директор Группы компаний FIM, сегодня спрос определяет предложение, поэтому если есть цена инвестора-покупателя, спрос будет ориентироваться на нее, хотя это не означает, что даже по этой цене сделка состоится.
Активная оценка
Несмотря на распространенные слухи о выставлении на продажу активов той или иной компании потребность девелоперов в оценивании проектов значительно снизилась, констатирует большинство экспертов. По словам А. Зеркалова, сейчас к оценке чаще всего прибегают с целью убедить инвестора в реальной и объективной стоимости проекта. Как правило, определяют цену активов тех девелоперов, акции которых размещаются на бирже.
В то же время В. Кирилко уверяет, что у оценщиков работы наоборот прибавилось. Он объясняет эту тенденцию тем, что в некоторых консалтинговых компаниях на сегодняшний день оценка чужих активов является едва ли не единственным видом деятельности, который приносит хоть какой-то доход.
Как и в докризисные времена, наиболее часто приходится проводить оценку жилого сегмента, офисных, складских, торговых комплексов. Более активно стали оценивать земельные участки, как в границах Киева, так и за его чертой. Кроме того, данные услуги стали особо актуальны для объектов незавершенного строительства. По словам экспертов, среди девелоперов встречаются также обращения к оценщикам относительно стоимости консервации объекта.
Нашим и вашим
Выбирая оценщика, участники рынка больше тяготеют к сотрудничеству с иностранными компаниями, в репутации которых уверены инвесторы. Как рассказала О. Елманова, выбор компании в первую очередь основан на целях оценки. Если нужна консолидированная отчетность МСФО (Международных стандартов финансовой отчетности), то участники рынка обращаются только в международные конторы. Интернациональные консалтинговые компании, работающие на нашем рынке, имеют в структуре оценочные подразделения с необходимыми документами, подтверждающими квалификацию на уровне международных стандартов.
Если оценку необходимо произвести для отечественного банка (обычно речь идет о залоговом имуществе), прибегают к услугам сертифицированных украинских оценочных компаний. При обычных продажах или проведении других сделок выбирают оценщика в зависимости от места регистрации участников. Украинцы предпочитают работать с украинцами, но если в сделке участвует нерезидент, прибегают преимущественно к услугам международных консультантов. Как добавил В. Кирилко, к местным компаниям или частным консультантам обращаются также при оценке небольшого объекта, рассчитанного на локального инвестора. Если речь идет о знаковом и объемном проекте, то лидируют компании с мировым именем, такие как DTZ, Colliers International, Knight Frank.
Правда, по наблюдениям экспертов, этот год пока не балует рынок крупными интересными сделками по продаже недвижимости. Существует большая вероятность продажи некоторых объектов, но конкретики по ним пока нет – сделки с потенциальными инвесторами находятся лишь в стадии переговоров.
Фото: cie-expert.ru
