На рынке «вторички» — цирк: кто снижает цены, кто повышает. Независимый портал «Недвижимость» фиксирует возобновившееся удешевление, а ряд крупных риелторских фирм — удорожание (но их интересы ясны: игра на повышение им на руку). Кому верить? Прежде чем внять прогнозам экспертов, поверим собственному опыту.
ВВЕРХ-ВНИЗ. Да, в июле заявленная стоимость большинства 1—2-ком. квартир в спальных жилмассивах (самый ходовой товар) поднялась соответственно на $2—3 и $3—4 тыс. Но есть и противоположная тенденция. Так, за «двушку» на окраине Подола сначала хотели $75 тыс., но за месяц аппетит уменьшился до $72, 70, 69 тыс. и... брокер рассказывал, что ее уже берут, но — не взяли. В Днепровском районе «двушка» (правда, «убитая») сползла с $60 до $57 тыс. и — не востребована.
«Повышая цены, продавцы спровоцировали ступор, с июня спрос упал в 3 раза, — констатирует директор АН «Брок-риелти» Дмитрий Корчев. — Чистых продаж, без последующей покупки другого жилья, крайне мало, и люди боятся продешевить, ведь потом не хватит денег на новое приобретение. Возникли качели: снижаешь стоимость — идут просмотры и появляется соблазн выставить дороже. Но как только повышаешь планку, просмотры заканчиваются. Я думаю, жадины на этих качелях «пролетят», у них не купят. Выше шансы у тех, кто цены не задирают и готовы на торге уступить хотя бы $1—2 тыс.».
ВВЕРХ... «Будет плавное, на 1—2% в месяц, подорожание, — считает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. — Многие хозяева сняли квартиры с продажи, предложение в сравнении с весной упало вдвое. А с осени спрос вырастет: покупатели убедятся, что ценовое дно пройдено, зимние низкие цены не вернутся и надо брать сегодня, потому что завтра будет дороже». «К октябрю ждем роста цен на 3—5%, — вторит директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич. — Осенью число продаж увеличится: покупатели из регионов будут брать жилье для детей, поступивших в вузы. А еще бизнесмены из провинции потянутся в Киев, ведь ожидается рост деловой активности. Сработает и начавшееся возрождение ипотеки».
Спорные тезисы. Почти все, кто мог, уже купили жилье, поэтому спрос будет падать. Кредиты дают всего десяток банков под 25—30% годовых и 50%-й авансовый взнос. Значит, претенденту на 1-ком. за $50 тыс. надо сразу выложить $25 тыс. и в течение 10 лет ежемесячно платить от $800. Таких немного сыщется. А вместо всплеска деловой активности осенью нас, скорее всего, ждет вторая волна кризиса.
ВНИЗ! «Чтобы рынок оживился, продавцы должны снизить цены на 5% и, думаю, к октябрю это произойдет, — считает директор АН «Виктория» Анатолий Карпа. — Свободных денег у покупателей — мизер, а кредиты дают единицам, и они неподъемные, ведь доходы людей падают». «Цены уже завышены, — утверждает эксперт консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая. — Поэтому снижение на 5% — это минимум: по «единичкам» на окраинах — на $2,5, «двушкам» — на 3,5, «трешкам» — на 4,5 тысячи».
Итак, лишь падение цен может разогреть замерзший рынок. Реальных покупателей будет все меньше. Отсюда следует, что продавцам придется учитывать их возможности и снижать стоимость. Либо — ждать конца кризиса и повышения спроса. Последнее в ближайшие месяцы им не светит.
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
Мы убедились, что стоимость самого дешевого жилья за последний месяц почти не изменилась. Но охотники за ним сталкиваются с двумя проблемами. Первая: нашел, взял паузу для принятия решения о покупке, а более проворный кандидат ее перехватил. Вторая: зачастую дешевке надо задать ремонт (порой — капитальный), а это — тысячи якобы сэкономленных на покупке долларов.
1-КОМНАТНЫЕ
$40 000 Святош. р-н, ул. Бударина, 29/17/5 кв. м
$42 500 Днепровский р-н, ул. Пожарского, 24/13/7 кв. м
$44 000 Деснянский р-н, пр. Маяковского, 26/13/5 кв. м
В июне гостинки попадались по тем же ценам.
2-КОМНАТНЫЕ
$57 000 Днепровский р-н, ул. Макаренко, 42/28/6,5 кв. м
$62 000 Деснянский р-н, пр. Маяковского, 52/32/8 кв. м
$65 000 Святош. р-н, ул. Жмеринская, 47/30/7 кв. м
Для сравнения: в июне мы находили «двушки» по $60—65 тыс.
3-КОМНАТНЫЕ
$72 000 Днепровский р-н, ул. Радужная, 58/40/6 кв. м
$73 000 Дарницкий р-н, Харьковское ш., 58/41/6 кв. м
$75 000 Голосеевский р-н, пр. Науки, 59/42/7 кв. м
Для сравнения: в июне «трешки» — по $74—78 тыс.
НОВОСТРОЙКИ: ОСЕНЬЮ ЦЕНЫ ДОЛЖНЫ РЕЗКО УПАСТЬ
Обидно, что Ющенко «зарезал» попытку за счет госкредитов завершить дома, готовые на 70% и более: из обещанных 7 млрд грн. Кабмин успел выделить 500 млн. B Киеве за счет госпомощи должны были довести до ума 11 высоток — увы... Но сия беда коснется лишь самих застройщиков и граждан, ставших инвесторами этих долгостроев.
А для желающих обзавестись новьем и в готовых домах квартир — в избытке. Вероятно, и на них клиентов мало. Яркое тому свидетельство — 10%-я скидка, предлагаемая даже такими грандами в сфере жилья экономкласса, как «Киевгорстрой», «Житлоінвестбуд». Что будет дальше?
«Не только в неготовых домах (а многие застройщики уже дают там скидки в 20—30%) жилье почти не берут, но и в уже введенных в эксплуатацию, — утверждает независимый аналитик Илья Родионов. — На рынке полно квартир, выставленных их владельцами в уже готовых домах, в ходе торга они уступают до 10%, т.е. до $130/кв. м. Это ориентир снижения цен для строителей, иначе конкуренции с такой «вторичной первичкой» они не выдержат». Радикальнее настроен независимый эксперт Руслан Кизлайтис: «Символическое снижение цен на 10% даже для самых дешевых квартир, которые стоят $1—1,2 тыс. за «квадрат», рост покупок не вызовет. Очевидно, к середине осени застройщики начнут массово сбрасывать готовые квартиры, которых набирается 300—400 тыс. кв. м. Этого в условиях падения спроса хватит минимум на год. Скидки достигнут 30%, жилье пойдет по $700—800 за «квадрат». Аналогичные расценки предрекает эксперт компании «Инвестиционно-девелоперская группа» Роман Зинец. Думается, и впрямь при себестоимости в $600—700/кв. м застройщикам придется пойти на такой неубыточный «демпинг», если они хотят продать свои дома.
АРЕНДА: ХОЗЯЕВАМ ПРИДЕТСЯ УСТУПАТЬ
Июньское повышение тарифов на жилкомуслуги (ЖКУ) в столице пока не привело к подорожанию аренды жилья. Хозяева наиболее востребованных, 1—2-комнатных, квартир молча проглотили допрасходы в 100—200 грн. на содержание сдаваемых метров, лишь бы постояльцев не потерять.
Но что будет дальше? Ведь хитросплетение интересов сложилось уникальное. Подорожание ЖКУ оспорено в суде, оно может быть отменено, а тогда основания для повышения цены аренды из-за роста квартплаты улетучатся. Далее, в столице полно пустушек, до 10 тыс. квартир ждут постояльцев. С другой стороны, владельцы съемных «хаток» рассчитывают на приезд в сентябре студентов и заробитчан, чтобы с этого прилива сливки снять. Получится ли?
ЖДЕМ ПОВЫШЕНИЯ. «Люди надеются, что вернутся старые тарифы на ЖКУ, поэтому пока суды-пересуды идут не поднимают стоимость аренды, — говорит руководитель проектов жилой недвижимости АН «СІТ» Наталия Игнатьева. — В августе, думаю, будет спокойствие по ценам. А вот к сентябрю поедут в столицу новопринятые студенты, плюс сезонники из провинции на заработки потянутся. Эти категории обычно в складчину снимают самые дешевые квартиры — «единички» по 2200—2500 грн., «двушки» по 2800—3000. Спрос на эти метры вырастет, и владельцы смогут поднять планку на 150—200 гривен. В том числе и для старых квартирантов: нравится жилье, вы привыкли к нему — будьте любезны платить больше». «Да, такое повышение с осени реально, — считает замдиректора АН «Рідний дім» Вероника Иваницкая. — Его может обеспечить сезонный наплыв иногородних».
ЖДЕМ СНИЖЕНИЯ. «В начале осени неизбежно удешевление на 10—15%, — возражает директор АН «Европейский союз недвижимости» Ирина Смирнова. — «Единички» на окраинах будут сдавать по 2000, «двушки» — по 2500 гривен. Сейчас предложение квартир в 3 раза больше спроса, такого еще не было. Не верю, что в сентябре эту дыру заполнят студенты, а заробитчане — тем более». «Потому что стройки не разморозятся, ведь президент своим указом запретил выделять деньги на недострои, т.е. новые рабочие руки столице не нужны, — продолжает эту мысль директор АН «Аякс» Борис Егизарян. — Студентов будет меньше, чем в 2008-м: демографическая яма скажется. И для менеджеров вакансий мало — осенью возможна вторая волна кризиса. Хозяевам жилья придется на колени стать перед арендаторами, снизить цены минимум на 200—300 грн., независимо от того, вернутся ли старые тарифы на ЖКУ. Еще и за счастье будет сдать 1—2-комнатные соответственно за 2—2,5 тыс. грн.».
Резюме: подорожание найма маловероятно. Желающих сдать жилье становится все больше, а способных его снять — все меньше. Хозяевам придется уступать или невесть сколько ждать конца кризиса и роста спроса.
СЕЙЧАС ЗЕМЛИ — СЛОВНО ГРЯЗИ, А ЕЕ ПОКУПАТЕЛИ — КАК КНЯЗИ
Похоже, что идея покупки земли для постройки на ней особнячка, тонко сплетенная из хуторянского менталитета украинцев и западноевропейской традиции загородного жилья, терпит фиаско. Сейчас она не вписывается в финансовые возможности среднего класса, на который рассчитана.
Да, можно по дешевке купить «грунты», но потом ведь на них надо строиться. А эти затраты нынче не то что не по зубам — они зубодробительны для большинства мечтающих стать помещиками.
МНИМАЯ СТАБИЛИЗАЦИЯ. «Произошла стабилизация цен на участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — утверждает ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — А эксклюзивные участки вблизи Киева — с выходом к лесу, реке или озеру, с выездом на хорошую трассу — даже заметно дорожают, так как их в продаже мало осталось. Удивительно, но количество сделок растет: если весной, когда обычно большинство желающих покупает землю, их было по Киевщине до 300 в месяц, то сейчас — 350. По сравнению с докризисными, цены упали почти вдвое, продажи — втрое. Предложение в 10 раз превышает спрос. Но если стоимость участка адекватная, а не завышенная, то выторговать сможете всего до 10%. Сейчас никто не сможет доказать продавцам, что они еще должны резко снизить цены».
Собственно доказывать и не придется. Само время покажет и докажет, что владельцы земли могут ее хоть на хлеб намазывать и есть — это будет легче и приятнее, чем охмурять редкостных «кризисных» покупателей. Нынешняя стабилизация стоимости наделов, упомянутая экспертом, уж слишком смахивает на попытку оживить полумертвый рынок проверенным способом: раз удешевление прекращается, значит, пора брать, а то землицы может не хватить. На самом же деле около 20 тысяч продажных участков на Киевщине, даже при условии, что их число не будет увеличиваться (а наверняка будет, и довольно быстро), при таких темпах продажи хватит на 5 лет...
Подтвердил нашу версию о мнимой стабилизации цен вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. «Игроки пытаются разогреть рынок, но это плохо удается, застой продолжается. Покупателю реально сбить стоимость против заявленной на 20—30%, кроме действительно эксклюзивных наделов, — тут продавцы почти не уступают. Мой совет: если хотите купить — не торопитесь, ждите конца осени, к тому времени цены упадут еще на 5%».
ДЕШЕВКА И НАИВ. Реклама дешевых соток вываливается из почтовых ящиков (в том числе — электронных), мозолит глаза на панелях вагонов метро и на тамошних мониторах, кричит со столбов и стен домов. Видать, совсем дела плохи, раз латифундисты, до кризиса прикупившие землю для выгодной перепродажи, сейчас избавляются от нее по демпинговым ценам.
По $300 идет сотка в 50 километрах от Киева — гм, далековато... В 40 км, на Киевском море, и в 30 км, в живописных окрестностях Дымера, предлагают сотку по $650. А по $2000 — всего в 18 км от столицы. Все цены — минимум вдвое ниже среднерыночных. И во всех случаях менеджеры поют о выгодности такой инвестиции: мол, если сами не построитесь, через год-два с выгодой перепродадите. Вы верите в столь наивную перспективу обогащения в контексте вышесказанного? Тогда доставайте кошелек.
НОВОСЕЛЬЕ ПОСЛЕ СМЕРТИ
Появились квартиры почти вдвое ниже средней цены — безнадежно больные пенсионеры отдают их за пожизненное содержание. Правда, 48-метровая «двушка» на ул. Порика за $40 тыс. мгновенно «улетела». Но 46-метровая на пр. Победы за $45 тыс. в объявлениях еще мелькает. Как пояснила брокер Татьяна, хозяин жилья — 77-летний старик с диагнозом «онкология 4-й степени». Из $45 тыс. примерно 30% пойдут компании «Фонд поддержки помощи пенсионерам» (она обеспечит уход за больным). Остальные — владельцу, плюс ежемесячно надо перечислять ему 600 грн. Договор зарегистрируют в государственной нотариальной конторе, и вы сразу станете собственником жилья. Но вселиться в него сможете только после смерти старика.
Возможны ли подвохи в случаях пожизненного содержания? Да. О них нам рассказали директор юркомпании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа и адвокат юрфирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. Первый вариант: в действительности старик-отчуждатель вовсе не болен, диагноз о его неизлечимости — купленная фальшивка. Кстати, это врачебная тайна, справку он вам не обязан показывать. Придется его содержать долгие годы, затраченные усилия и деньги превысят экономию по сравнению с простой покупкой квартиры. Второй вариант: даже если будет свежая справка из психдиспансера о вменяемости и дееспособности отчуждателя, он впоследствии может заявить, что подписывал договор под давлением тяжелых жизненных обстоятельств, в состоянии аффекта или алкогольного опьянения. И протокол из милиции предоставит, что был задержан за хулиганство пьяным в тот же день, и свидетелей в суд приведет, которые подтвердят, что вы на него для подписания документов давили. Третий вариант: приобретателя можно подставить, обвинив в невыполнении условий договора. Например, отчуждатель пару раз не откроет вам дверь, а потом на суде он или его невесть откуда взявшиеся наследники докажут, что вы в означенный день не принесли ему продукты, не убрали квартиру. Четвертый — коррупция: наследники могут подкупить соседей, которые засвидетельствуют ваше жестокое обращение со стариком. Наши «неподкупные» судьи на основании любого из этих аргументов могут лишить вас права на эту квартиру.
Фото А. Искрицкая
