26 ноября ГИУ официально сообщило о повышении ставки рефинансирования ипотечных кредитов с 11% до 18% годовых в гривне. Окончательно рынок ипотеки это решение не обвалит, но сделает совсем непривлекательным единственный дешевый и понятный кредит на покупку жилья.
Циркулировавшие еще с прошлой недели слухи о намерении ГИУ (Государственного ипотечного учреждения) поднять ставки по рефинансированию ипотечных кредитов подтвердились – их повысили на 7%. Таким образом, теперь ГИУ будет выдавать своим банкам-партнерам деньги не под 11% годовых, а под 18%. Учитывая, что средняя процентная ставка по кредитам, по данным НБУ, только с 1 октября по 1 ноября выросла с 18,88% до 21,81%, этот шаг ГИУ будет только способствовать дальнейшему удорожанию кредитов, в т.ч. ипотечных.
Сегодня из 114 банков, официально участвующих в программе ГИУ по рефинансированию, на самом деле деньги получают лишь около полутора десятков. Согласно данным ГИУ, наиболее активными по объемам и количеству рефинансирования кредитов являются 7 банков: «ВТБ Банк», «Диамантбанк», «ПриватБанк», «Юнекс Банк», «Финансы и кредит», «Хрещатик» и «Меркурий». По данным этих банков, в рамках программы по рефинансированию они выдают кредиты в среднем под 15% годовых, не включая комиссионные (от 0,99% до 2,99%) и другие платежи.
Теперь же ставки по этим программам примерно сравняются со среднерыночными. Например, по данным «Простобанк Консалтинг», сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 21,84%. По информации «Кредит Маркета» индекс ипотеки по состоянию на 21 ноября составил 28,13% эффективных годовых. «Повышение ставки приближает ее уровень к более рыночному: ставка на ресурсы овернайт с начала осени в среднем составляла 21%, повысившись с 5% в среднем за январь-июнь», - добавляет старший аналитик Dragon Capital Анастасия Туюкова. По подсчетам заместителя председателя правления – казначея «Банка Национальный кредит» Дмитрия Власова, теперь «на рынок» кредиты с использованием ресурсов ГИУ будут уходить со ставкой 21-22% годовых, т.к. маржа ним не должна превышать 4% годовых.
Правда, как уточнили в ГИУ, ежемесячный платеж по кредиту будет насчитываться согласно действующему договору. «Заявки, которые поступили в ГИУ от банков-партнеров на рефинансирование ипотечных кредитов до 23.11.2012 г., останутся по ставке - 11% годовых», - объяснила начальник управления связей с общественностью ГИУ Анна Волобуева. На уточняющий вопрос, почему ставка поднялась именно на 7%, она сослалась на требования Минфина, НБУ и МВФ. «Набсовету (ГИУ) ее рекомендовал Минфин. То есть, это к Колобову вопрос», - сказала она.
Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко считает, что 7% - это минимум, на который ГИУ должен был поднять ставки. «Ему надо было поднять процентов на 10», - говорит аналитик. «Значительное увеличение стоимости ресурсов на рынке вынудило ГИУ пересматривать ставку рефинансирования, которая до этого повышения составляла 11% годовых. Этот уровень был гораздо ниже актуальных показателей на рынке и нес потенциальные риски непривлечения ипотечным учреждением средств. По сути, другого выхода у ГИУ не было», - добавляет Д. Власов.
А.Охрименко объясняет, что причиной подорожания ресурса стал недавний выпуск ГИУ облигаций, который он не смог обеспечить государственной гарантией. «Прежде облигации были более популярными, обеспечивались госгарантией, их выкупил Нацбанк и ставка по ним была очень невысокой – около 9%. Но текущей осенью эти облигации были погашены, и ГИУ выпустил новые, не сумев обеспечить их госгарантией. Следовательно, если Нацбанк их и купит, то не сможет сделать это под низкий процент, поскольку он возьмет их в залог под 50% стоимости. В результате, стоимость его рефинансирования существенно дорожает. Таким образом, на сегодняшний момент у ГИУ просто нет иного пути, потому что деньги теперь обходятся очень дорого. И чтобы не выйти в минус – а он все же достаточно прозрачная структура – должен поднять ставки рефинансирования. Фактически, он поднимает ставку на стоимость денег, которую он может получить за свои облигации», - пояснил аналитик.
Впрочем, мнения относительно степени влияния решения ГИУ на рынок ипотеки разошлись. С одной стороны, общий объем портфеля рефинансированных ГИУ ипотечных кредитов, по данным самого учреждения, составляет 871 млн. грн. А это, по подсчетам А.Туюковой, только около 1% всех розничных кредитов на покупку недвижимости.
С другой – ставки от ГИУ являются достаточно важным индикатором. «Сегодняшний рынок ипотеки сложно назвать активным. Потому, полагаю, увеличение ставки рефинансирования ГИУ может оказать достаточно значительное влияние на рынок. По моим оценкам, снижение объемов кредитования может составить порядка 10%», - считает Д.Власов.
Топ-менеджер одного из госбанков, принимающего участие в программе рефинансирования, полагает, что в масштабах страны повышение ставки ГИУ не сможет существенно повлиять на объемы кредитования и процентные ставки ипотечных кредитов. Тем более, не повлияет это решение на стоимость кредитов в крупных банках. «Они не зависят от ресурсов ГИУ и могут ориентироваться на свою пассивную базу для осуществления кредитования, которая во многих случаях дешевле предложенной ГИУ ставки 18%», - говорит банкир.
«В то же время средние и мелкие банки во многом зависят от данного ресурса и, соответственно, будут вынуждены переложить его удорожание на конечного заемщика. Что, соответственно, повлияет на объемы ипотеки. При этом маржинальная доходность самих банков не изменится, т.к. при более низкой маржинальности операция для банка будет убыточной. Вопрос в том будет ли вообще спрос у физлиц на кредиты под более высокие ставки», - подчеркивает представитель госбанка.
Дело в том, что низкая ставка была единственным преимуществом кредитов от ГИУ. В остальном они оказались для украинцев достаточно проблематичными, ведь гоучреждение требовало от заемщиков кристальной чистоты доходов, а это в наших реалиях обеспечить крайне сложно. И это притом, что попасть в программу ГИУ было совсем непросто и зачастую не бесплатно. Теперь же она станет еще менее интересной – по аналогичной цене можно будет взять обычную ипотеку, не засвечивая свои доходы перед контролирующими органами.
Фото: panorama.am
