Рынок коммерческой недвижимости продолжает развиваться даже в условиях крайней осторожности инвесторов и падения спроса на офисные помещения, а объем инвестиционных сделок только за первые полгода 2012 г. превысил показатели всего 2011 г. О том, почему не стоит опасаться грядущих выборов и сколько денег получат украинские девелоперы от иностранных инвесторов в текущем году, бизнес-порталу UGMK.INFO рассказала директор по инвестиционному консалтингу компании DTZ Наталья Стельмах.
Какие из общеэкономических факторов сегодня особенно влияют на рынок коммерческой недвижимости Украины?
Если обратиться к консенсус-прогнозу ведущих аналитиков, инвест-банкиров, инвестиционных компаний, то очевидно, что заявления о сильной девальвации гривни – это скорее предвыборные лозунги, чем мнение экспертов. Практически все инвестиционные компании прогнозируют курс в районе 8,1 грн./$ к концу года, только «Ренессанс-капитал» ожидают курса на уровне 9-9,5 грн./$. На настроения на рынке влияет кризис в Европе, который, тем не менее, уже разрешается, о чем Ангела Меркель и другие официальные лица продолжают заверять своих важнейших партнеров китайцев и весь мир. Кроме того, мы наблюдаем рост на рынке акций в США, который сейчас достиг максимального показателя за последние четыре года – инвесторы возвращаются к покупке акций. Это все должно улучшить ситуацию в Евросоюзе и в итоге оказать положительное влияние на интерес к инвестициям в Украину.
А внутренние?
Безусловно, негативно сказывается и замораживает рынок инвестиций неопределенность последствий выборов. Есть и плюсы выборной компании, например, был изменен бюджет, на 9% увеличены социальные выплаты, соответственно, население будет тратить эти деньги, что повлияет на ВВП. Кроме того, наблюдается рост цен на продукцию, в частности, на зерно, что должно очень хорошо повлиять на украинский экспорт. Но негативных факторов, сдерживающих инвестиции, намного больше, и никто из экспертов не может определить, что в итоге пересилит, поэтому пока все предпочитают занять выжидательную позицию, дождаться окончания выборов и только потом принимать какие-то решения. Т.е. у нас пока концентрируются не на общемировых положительных тенденциях, а на внутренних политических рисках.
Как эта выжидательная позиция отражается на рынке коммерческой недвижимости?
Спрос на покупку и аренду офисных помещений за последние полгода существенно снизился по сравнению с показателями за тот же период в 2011 г. – на 50-60%. Это говорит о контракции рынка. При этом международные компании временно приостановили свои планы по расширению своего присутствия в Украин: хотя сворачиваться они не собираются, расширяться планируют в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Как долго будет длиться это выжидание? Ведь вряд ли выборы что-то существенно изменят на рынке недвижимости.
Думаю, что выборы – это некая отговорка, все уже подождут их окончания, потом начнут разрабатывать бюджеты на будущий год, затем все отгуляют новогодние праздники, и уже с февраля 2013 г. можно будет говорить об увеличении активности на рынке. Девелоперы ожидают результатов выборов еще и потому, что пока им непонятно, с кем из чиновников они будут работать в дальнейшем при получении разрешительной документации для своих проектов. Ведь любое действие, связанное с земельными и строительными вопросами, требует согласования, и даже если на уровне партии власть не поменяется, новые люди все равно появятся.
Личностный фактор настолько силен?
Безусловно. Это особенность украинского рынка. В идеальных условиях девелопер общается с одним обезличенным «окном». У нас же все крайне персонализировано, завязано на личных знакомствах, фактически конкретный чиновник своим словом отвечает за конкретный проект. Дело в том, что девелоперы очень реактивны. Чтобы строить, им нужно видеть потенциальный спрос на свои объекты, знать, что компании развиваются и готовы брать помещения в аренду и иметь административный ресурс для продвижения своих проектов. А в условиях контракции, когда практически никто не планирует расширение, интерес девелоперов снижается. В то же время результаты нашего опроса крупнейших офисных арендаторов показал, что в среднесрочной перспективе большинство из них собираются расширяться.
Как реагируют на это девелоперы?
В ближайшие 2-3 года нас ожидает бум ввода в эксплуатацию офисной недвижимости – на рынок должно выйти 350-400 кв.м бизнес-площадей только по Киеву, причем все класса А или В+. На сегодня же общий объем столичного рынка составляет 1,1 млн. кв.м офисных помещений.
Как рынок отреагирует на появление стольких БЦ?
В предкризисные годы в Киеве ежегодно поглощалось 180-200 тыс. кв.м офисов, и ожидаемые ко вводу площади как раз укладываются в эти параметры поглощения. Но уже в кризисные годы рынок осваивал не более 100-160 тыс. кв.м, а в текущем году мы наблюдаем падение спроса, поэтому на поглощение строящихся 350-400 кв.м офисов понадобится не 2, а 3-3,5 года. А как рынок отреагирует на будущие, пока не заявленные проекты – неизвестно, что делает ситуацию крайне интересной. Впрочем, лучшие БЦ сохранят своих арендаторов – там арендные ставки и сейчас не падают, а вот менее качественные и неудобно расположенные пострадают за счет увеличения вакантности и снижения ставок.
Мы говорим о докризисном заделе?
Нет, кризис длится 4 года, и все ожидаемые проекты девелоперы начали строить уже после его начала. Кризис просто отсеял любителей и дилетантов в девелопменте, профессионалы же берут на себя риски и работают.
Насколько активен сегодня рынок коммерческой недвижимости в части инвестиционных сделок?
Текущий год оказался намного более удачным в этом смысле, чем предыдущий. Пик пришелся на 2007 г., когда объем вторичных инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости составил около $800 млн. В 2009 г. случился коллапс – было куплено объектов всего на $35-40 млн., в 2010 г. цифры выросли до $300 млн., в 2011 г. мы вышли на показатель в $250 млн. А в 2012 г. только за первые полгода на рынке состоялось сделок на $350-400 млн., причем большая часть суммы пришлась на продажу Ocean Plaza.
Какими еще крупными сделками, кроме Ocean Plaza, отметился рынок?
Надо полагать, что уже завершилась сделка по продаже компанией KDD Group БЦ Sky Towers на пр.Победы в Киеве американской компании Cimbrorum Holdings – по крайней мере, АМКУ дал свое разрешение. Хотя нужно отметить, что идентифицировать компанию-покупателя сложно – неизвестно, кто за ней стоит, возможно, она опосредованно принадлежит украинцам. Также компания «Будхауз» приобрела участок под ТЦ в самом центре Харькова, а DCH через Ovaro Holding Limited приобрело долю в компании «XXI век» и теперь занимается реализацией проекта МФК «Вырлица» на левом берегу Киева. Кстати, в этот же проект инвестируют группа Auchan и Leroy Merlin.
Откуда приходит к нам иностранный капитал?
Прежде он в первую очередь приходил из Европы – Британия, Ирландия, Австрия, частично из США, причем это касается как кредитования, так и акционерного капитала. С наступлением кризиса появились россияне и другие страны СНГ, но их до сих пор не более 5-10%. И даже сделка с Ocean Plaza существенно ничего в этом плане не меняет, тем более что купившие этот ТРЦ россияне – на самом деле украинцы, ранее переехавшие в РФ, для которых теперь важно иметь какой-то объект в Украине. Впрочем, если бы Ocean Plaza не приобрели россияне, то наверняка выкупили бы западные инвесторы.
Есть ли дальнейший спрос среди россиян на украинскую коммерческую недвижимость?
Не особо, мы общаемся со многими российскими компаниями и знаем это. Возможно, будет пара сделок, поскольку наш рынок стал для них теперь более открытым, но у них столько инвестиционных возможностей у себя дома, что нашими объектами их замотивировать сложно. Например, если они у себя покупают объекты под 9% годовой доходности, то у нас это должно быть 12-13%. Но украинские владельцы не готовы продавать по таким ставкам, они лучше дождутся, когда к нам вернутся европейцы.
А как они сейчас настроены?
Очень консервативно. Сегодня, выбирая, куда инвестировать, они предпочитают получать менее высокий, но более надежный доход. У нас же сейчас слишком высокие, по их мнению, политические риски. Хотя многие зарубежные экономисты подчеркивают, что кризис доказал, что Европа перестала быть безрисковым раем – там не столь чувствуется политическая нестабильность, как в Украине, но есть такие риски как перенаселение, старение, высокие социальные выплаты, что оплачивается путем печатания ничем не покрытых денег и займами. Европа и США более мобильны и гибки в финансовых вопросах. Когда начался кризис, банки уже через полгода начали распродавать изъятые у заемщиков проблемные активы. И сейчас их тоже можно купить, причем с хорошим дисконтом, а у нас юридически этот процесс не отработан. Еще один интересный фактор: международные компании, которые работают и в Украине, по-разному относятся к своим заемщикам здесь и там. Т.е. иностранцу они готовы списать часть долга, а украинцев зачастую заставляют выплачивать всю сумму.
Ожидаются ли еще на украинском рынке коммерческой недвижимости крупные сделки до конца 2012 г.?
Конечно же, намечаются, сейчас на рынке ведется около десятка предметных переговоров по продаже готовых объектов. Речь идет как об офисной, так и о торговой недвижимости, причем суммы весьма внушительные – от $60 млн. и выше. Уходить они будут по ставке доходности 10-12%, хотя все покупатели, конечно, хотят 12,5% и выше.
Откуда родом эти потенциальные покупатели?
В основном из стран СНГ, но западные иностранцы тоже есть. Кроме того, активней к Украине стали присматриваться турки. Во-первых, они давно и успешно освоили наш рынок в качестве арендаторов и владельцев франшиз и наладили бизнес-связи. Во-вторых, они уже накопили капитал для экспансии, а у себя возможностей для развития становится все меньше. В-третьих, что очень важно, они не боятся украинских политических рисков.
Текущие переговоры будут завершены до конца текущего года?
Вполне возможно, по времени мы еще успеваем.
Каков ваш оптимистичный прогноз по объему сделок по итогам 2012 г.?
$600 млн. было бы хорошо. Даже если закроется еще 1-2 сделки, уже будет более $500 млн. Хотя в начале года мы прогнозировали показатель $800 млн., но часть сделок сорвались и уже вряд ли состоятся.
Беседовала Наталья Кушнир
Фото: dom.ria.ua
