В 2011 году аренда офисов класса А и В выросла на 5%. Но не стоит переживать – выбор площадок слишком велик, чтобы подорожание докатилось до эконом-вариантов в классе С, а офисы-квартиры и вовсе будут только дешеветь.
«За офис класса С мы платим примерно 25 долларов за метр в месяц. И вот в начале года мы обнаружили, что в хорошем бизнес-центре класса В можно снять офис за 20 долларов. Тут же было принято решение переехать», – рассказывает руководитель киевского филиала небольшой торговой компании Ярослав Новиков. По его словам, расстаться с привычным офисом, где компания обитала последние три года, оказалось не так просто. «После сообщения о том, что мы съезжаем, арендодатель сказал, что предоплату за 3 месяца он возвращать не будет, так как это предусмотрено договором. Терять найденный подходящий нам офис не хотелось, поэтому решили смириться с потерей предоплаты и переехали», – говорит г-н Новиков. «Деньги» выяснили, какие офисы нынче в цене и как правильно переехать на новое место.
Столичные бизнес-цены
Несмотря на упорные попытки арендодателей спровоцировать рост арендных ставок, рассказывая то тут, то там о дефиците площадей, офисов в столице очень много. Дефицит есть разве что в категории профессиональных бизнес-центров (БЦ) класса А и В. Традиционно наибольший спрос – на площади до 200 кв. м. Особенно заинтересованы арендаторы в офисах класса В–, куда стремятся переехать малые предприятия, которые в кризис ютились на площадях класса С и в квартирах.
По данным Украинской торговой гильдии, уровень вакантности в профессиональных БЦ Киева – 2–3%. Учитывая, что в столице более 1,1 млн. кв. м. таких площадей, получается, что сегодня свободны лишь 22-23 тыс. кв. м. Неудивительно, что воодушевленные спросом арендаторы решили повысить арендные ставки: за первое полугодие 2011 года плата за съем киевских офисов выросла на 5%.
Сейчас арендовать офис в БЦ класса А можно за 30–50 долларов за кв. м. в месяц, а класса В – за 18–40 долларов. Отчасти в растущих ценах на столичные офисы виноваты девелоперы, которые никак не могут ввести в эксплуатацию ряд бизнес-центров. В 2011 году в Киеве было запущено всего три новых БЦ – «Realto», «Artevilla» и «Василевс», общая площадь которых – 19,1 тыс. кв. м. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще 11 столичных бизнес-центров – это в сумме более 184 тыс. кв. м. Однако шансов, что сроки сдачи будут выдержаны, очень мало. «Ввод в эксплуатацию таких масштабных проектов, как ТОЦ «Эспланада», «Премиям-центр», БЦ «Виктория парк», БЦ «Топаз», увеличит долю класса А и В+, но, учитывая строительную активность на этих объектах, скорее всего, их открытие будет перенесено на 2012 год», – отмечают специалисты УТГ. В итоге в лучшем случае в 2011 году будут сданы бизнес-комплексы общей площадью 100 тыс. кв. м.
Впрочем, и такой объем новых профессиональных офисов позволит выравнять цены – до конца года ставки вырастут максимум на 3%.
Подорожание аренды в «козырных» столичных БЦ происходило одновременно с падением цен на менее привлекательные для арендаторов офисы класса В и С, расположенные в отдалении от центра – там ставки уменьшились на 6–8%. «Сегодня арендаторы готовы снимать такие помещения за 13–20 долл./м2. Исключение составляют помещения площадью 10–30 кв. м., где ставка по-прежнему самая высокая – до 25 долл./м2», – отмечает директор офиса на Паньковской компании RealDruzi Валентина Харченко.
Кстати, снять офис-квартиру в центре Киева сегодня можно по цене 18–20 долл./м2, а на окраинах – за 8–11 долларов. После кризиса малый и средний бизнес ожил и уже отказывается от офисов-квартир в пользу помещений площадью 70–120 кв. м в комплексах класса С и В. Поэтому вполне вероятно, что арендные ставки на квартиры до конца года снизятся на 8-10%. Особых изменений стоимости столичных площадей класса С не предвидится –до конца года ставки будут на уровне 17–20 долл./м2.
Региональная экономия
«В Днепропетровске хороших офисов не так и много, а те, что есть, часто предлагают арендовать площадь 300-800 кв. м. Малому бизнесу ни к чему такие расходы, вот и довольствуемся в основном административными зданиями недалеко от центра, где можно снять офис почти вдвое дешевле, чем в БЦ», – отмечает предприниматель Валентин Радченко. По его словам, в городе на Днепре не более пяти центров, более-менее отвечающих стандартам класса А. Среди них – БЦ «Мост-сити», ТДЦ «Атриум» и БЦ «Призма». В таких комплексах аренда – 12–17 долл./м2,в зависимости от площади и результата личных переговоров с арендодателем.
Офисы класса В и С в Днепропетровске и вовсе стоят 8-10 долл./м2. Арендовать там же квартиру под офис можно за 6–8 долл./м2. Такие же, как в Днепропетровске, ценовые рамки на аренду офисных площадей в других миллионниках – в Донецке и Одессе. Правда, в городе у моря ставки на офисы класса А достигают 18–20 долларов. Это объясняется ростом спроса на качественные помещения, тогда как количество таких комплексов в непосредственной близости к деловому центру по-прежнему мало, ведь в самом сердце Одессы находятся в основном реконструированные старые здания. Они хоть и отремонтированы, но все же относятся к классу С. Немного дешевле арендовать офис в Харькове и Львове, где за площадь класса А и В придется отдать 10-12 долл./м2, класса С – 8-9 долл./м2. Офисы-квартиры с ремонтом, расположенные в центре этих городов, подчас стоят так же, как помещения в профессиональных БЦ. А на окраинах можно найти предложения по цене 5-6 долларов за «квадрат».
Во всех городах-миллионниках летом произошло снижение цен на офисы класса С и офисы-квартиры в среднем на 3-5%. Как и в столице, некоторые профессиональные БЦ в 2011 году немного подняли ставки (в пределах 3%). Однако до конца года цены, скорее всего, останутся на нынешнем уровне.
Переехать? Легко!
Часто новые бизнес-центры класса В и В– привлекают арендаторов более низкими тарифами, чем в среднем по городу. Такая ситуация заставила упомянутого в начале статьи г-наНовикова поменять место дислокации офиса. Так в каком же случае стоит переезжать и сколько денег на это уйдет?
Прежде всего, стоит понимать, что переезд – дело хлопотное, и из-за него сотрудники могут потерять один, а то и два-три рабочих дня. Обычно это происходит, когда на месте вдруг выясняется, что Интернет почему-то не работает, мини-АТС «глючит», а ключ от санузла – у дяди Вани, телефон которого вне зоны доступа. Поэтому до переезда необходимо не просто подписать договор и акт приема-передачи с арендодателем, но и проверить, все ли в офисе функционирует надлежащим образом. Как правило, не помешает отдельный человек (обычно это системный администратор или помощник директора), которому будет поручена проверка офиса. Только после нее можно начинать перевозку техники, мебели и прочего офисного имущества. Для этого придется заказать машину (или две-три машины, в зависимости от количества вещей), и за день до переезда привезти коробки и попросить сотрудников сложить туда личные вещи, запечатать коробки и маркером указать на них фамилию «собственника». Кроме того, за месяц до переезда необходимо сделать рассылку по почте с сообщением о переезде, но желательно также рассказать о переменах во время общего собрания.
«Обычно сотрудники склонны привязываться к насиженному месту, и никто не радуется переезду, разве что те, кто живет вблизи нового офиса. Переезд – это почти стресс для «офисного планктона», поэтому лучше не только в письменном виде сообщить о нем, но и в устной беседе, акцентируя внимание на чудесной инфраструктуре и других позитивных переменах», – делится опытом топ-менеджер международной компании Артур Лоза.
Лучше, если компания-перевозчик доставит вещи в новое помещение в субботу, тогда у системного администратора будет возможность подключить и настроить технику до появления сотрудников в понедельник утром. Сам переезд вряд ли потребует больших затрат – услуги компании-перевозчика обойдутся в среднем в 900–1400 грн. в расчете на офис из 5-10 сотрудников. Но стоит помнить о предоплате: обычно в договоре с арендодателем указано, что арендатор обязан заплатить за два месяца вперед, а дальше уже совершать платежи помесячно.
