Государственное ипотечное учреждение повысило ставку рефинансирования по ипотеке с 11 до 18% годовых. В итоге, объем кредитов и на без того вялом рынке неминуемо снизится. А для людей, которым не хватает на квартиру, останется единственная альтернатива - жилищные госпрограммы для очередников. Хотя, эксперты допускают, что будущей весной ставка может быть снижена, но на прежний уровень она вряд ли вернется.
Как пояснили в ГИУ, повышение ставки до 18% вызвано, прежде всего, удорожанием финансовых ресурсов, привлеченных учреждением на внутреннем рынке для рефинансирования ипотечных кредитов и кредитования банков-партнеров.
В целом, ГИУ за январь-ноябрь текущего года рефинансировало 1033 ипотечных кредита, предоставленных банками-партнерами на приобретение жилья гражданам на почти 248 млн грн при ставке рефинансирования 11%.
10 декабря ГИУ начинает выпуск облигаций на 2 млрд грн под государственную гарантию. Процентная ставка на первый период (с 10 декабря 2012 года по 10 марта 2013 года) установлена на уровне 14,3% годовых.
«Последние госбумаги размещались по ставке выше 14%. Объективно, как может государственная компания размещать ниже, чем бумаги Министерства финансов? Я думаю, что на это негативно посмотрели наши международные кредиторы», - отмечает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Павел Матияш.
Сегодняшние высокие ставки он объясняет тем, что государству нужен ресурс, чтобы рассчитаться по своим долгам. А ставки по облигациям ГИУ не могут уступать другим госбумагам.
Пациент скорее мертв
Если ранее банки, привлекая ресурс ГИУ под 11%, могли выдавать ипотечные кредиты под 14-17%, то теперь, с учетом банковской маржи около 4%, ставка кредитования вырастет минимум до 22%.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя эффективная ставка по 10-летним ипотечным кредитам на «первичке» в Украине с начала года выросла на 1,93 процентных пункта — до 20,56% годовых (а в прошлом году, наоборот, снизилась на 0,61 п.п.). Ипотеку на первичном рынке на 10 лет предлагают 18 банков из 50 крупнейших по ставке 12,92-32,99% годовых, на «вторичке» - 23 учреждения под 12,2-32,99% годовых.
Вот и получается, что государственные ставки будут конкурировать с коммерческими, которые не пользуются популярностью - слишком дорого.
«Ипотека выше 20% неживая. Мертвая ипотека при таких ставках», - отмечает Матияш.
Генеральный директор агентства недвижимости «Планета «Оболонь» Виталий Котенко считает, что ипотека в этом году работала, но по-прежнему не стала катализатором рынка.
«Видимо, правительство пошло на этот шаг, понимая, что этим постановлением оно никого уже не омертвит. Там и так не сильно все хорошо. Ипотека рынок не толкает. В 2012 году она являлась лишь вспомогательным инструментом для очень небольшого количества людей. Никакого отрицательного эффекта или какого-то усугубления здесь не получится, поскольку спрос на нее был и так достаточно невысокий», - отмечает эксперт.
Несмотря на то, что ГИУ заявляло о превышении плановых показателей по выкупу кредитов в этом году в 3,5 раза (в 2011 году их было всего 290 на сумму более 76 млн грн), для украинского рынка ипотеки это - капля в море.
«Если смотреть на количество кредитов, которое выдает ГИУ, то они не решали проблему всего рынка. Это не тот объем - меньше процента от общей потребности (1,2 млн официальных очередников)», - подчеркивает Матияш.
Государственная альтернатива
Сегодня ипотеку берут в случае, если на горизонте маячит некий «мегадоход», при наличии, по крайней мере, 70% стоимости жилья, размене квартиры или улучшении жилищных условий. И то, если есть возможность в короткий срок погасить кредит.
«Она (ипотека – ред.) абсолютно не социальная, не массовая, а эксклюзивная. Ее могут позволить себе достаточно обеспеченные люди, которые в принципе могут не брать кредит, а просто накопить ресурс и купить», - поясняет Матияш.
По мнению начальника отдела бенчмаркинга компании «Простобанк Консалтинг» Сергея Губенко, повышение ставки рефинансирования однозначно скажется на сокращении объема выданных кредитов ГИУ.
«После повышения учетной ставки ГИУ у населения практически не останется доступных ипотечных программ кредитования, единственным источником дешевых средств останутся только программы доступного жилья и молодежного строительства, которые выдаются, но в очень небольших объемах», - считает он.
Эксперты сходятся во мнении, что альтернатива, которая остается, прежде всего, у очередников, - президентская ипотека под 3%, молодежное кредитование и доступное жилье (70/30).
Еще один вариант - рассрочка от застройщика, при этом лучше ориентироваться на дешевый пригород столицы, полагает гендиректор агентства недвижимости «Планета «Оболонь».
Снижение ставки рефинансирования ГИУ можно будет ожидать в случае удешевления стоимости ресурсов. «Если стоимость привлечения в следующем году снизится, соответственно, и ГИУ будет пересматривать условия рефинансирования», - отметил Губенко.
И такая возможность, по мнению исполнительного директора УНИА, в следующем году представится.
«Думаю, что в следующем году они (ГИУ – ред.) ее понизят. Они будут иметь возможность пересмотра ставки. Я думаю, что к весне следующего года она упадет. Явно 11% не будет, может быть в пределах 12-13%», - предполагает эксперт.
Впрочем, ставка рефинансирования может упасть при небольших оговорках: если к этому периоду будут закрыты вопросы относительно получения следующего транша МВФ и выплаты государством платежей по своим обязательствам.
Фото: maison-casa.com
