Законодательные нововведения, вступившие в силу в начале года, пока оказывают только негативное влияние на рынок жилья. При этом тенденций, которые могли бы существенно активизировать рынок в 2013 году, эксперты не отмечают. О главных факторах влияния на сферу жилья в текущем году – в материале 3Doma.ua.
Возрождение доверия к застройщику. В этом году спрос на новостройки будет расти, а вторичное жилье будет терять популярность среди потенциальных покупателей. Таким образом, можно констатировать, что строительным компаниям после кризиса все-таки удалось вернуть доверие украинцев, которые уже не боятся инвестировать в недострои.
"В 2008 году количество сделок на первичном рынке составляло 10 тыс, на вторичном - 20 тыс. В 2012 году на вторичном рынке было продано 19 тыс. квартир, на первичном – 14 тыс. кв. Если эта тенденция будет продолжаться, то уже в следующем году количество сделок на вторичном рынке будет меньше, чем на первичном", - говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Налог на недвижимость. Данное законодательное новшество может привести к повышению цен на первичном рынке. По словам руководителя холдинга "Киевгорстрой" Игоря Кушнира, Налоговый кодекс предусматривает, что новый сбор будут платить не только владельцы квартир, но и застройщики. "Теперь этот налог будет закладываться в стоимость квадратных метров", - говорит Кушнир.
Как добавляет начальник отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя, застройщикам придется платить налог с квартир, которые не были проданы до введения объекта в эксплуатацию. Предполагается, что в Налоговый кодекс будут внесены изменения, которые освободят компании от уплаты сбора, однако, когда именно это произойдет, пока не понятно.
"А ведь уплата налога с двух-трех сотен квартир в крупном комплексе может нешуточно отразиться на финансовом состоянии застройщика. А затем – и на его ценовой политике", - отмечает Шостя.
Новые правила регистрации недвижимости. Как и прогнозировали эксперты, передача полномочий БТИ нотариусам фактически заморозила рынок в начале этого года. По информации Ассоциации специалистов по недвижимости, нотариусы на сегодня из-за законодательной путаницы вообще не могут регистрировать сделки с землей. Что касается рынка жилья, то регистраторы заняли выжидательную позицию, и работают по новой схеме очень медленно и неохотно.
При этом услуги нотариусов по оформлению сделок подорожали более, чем в два раза. "Если раньше можно было оформить квартиру от 800 грн., то теперь от 2 000 грн. и выше", - отмечает Сергей Костецкий.
Впрочем, участники рынка ожидают, что до апреля ситуация стабилизируется, и нынешняя неразбериха не скажется на количестве сделок по итогам года. При этом, по мнению экспертов, новый механизм, когда его отработают и устранят все проблемы, будет удобнее, чем предыдущая схема регистрации через БТИ.
"Мы надеемся, что уже к началу второго квартала взаимодействие регистрационных органов и потенциальных владельцев имущества наладится окончательно и новая система ускорит процедуры", - прогнозирует Дмитрий Шостя.
Доступное жилье и дешевая ипотека. В этом году будут продолжать действовать государственные жилищные программы – удешевления ипотеки, доступного жилья и молодежного кредитования. В тоже время, бюджетное финансирование значительно сократится по сравнению с 2012 годом, когда в преддверье парламентских выборов власть попыталась активизировать это направление.
В частности, на удешевление ипотеки предусмотрено 300 млн. грн. против 1 млрд. грн. в 2012 году, большая часть которых, однако, не была освоена из-за плохо отработанного механизма программы.
"Исходя из бюджета, строиться в рамках государственных программ будет намного меньше, чем в прошлом году. В тоже время, возможна корректировка бюджета и дополнительное выделение средств", - говорит аналитик Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.
В тоже время, государственные программы лизинга или аренды квартир, анонсированные властью в конце прошлого года, по прогнозам экспертов, вряд ли будут реализованы.
"В программу лизинга я не верю, т.к. она государству не выгодна. Государство должно много Международному валютному фонду, и ему нет никакого смысла такие "пожертвования" делать. Государство выкупит квартиру, будет сдавать за минимальные деньги, а срок окупаемости будет десятки лет. Эта программа была просто озвучена буквально один раз перед выборами. Забудьте про нее, она никогда в Украине не заработает", - считает Сергей Костецкий.
Таким образом, можно предположить, что в этом году квартиры с помощью государства смогут приобрести, как и в прошлые годы, всего несколько тысяч украинцев. При том, что только по официальным данным в улучшении жилищных условий в нашей стране нуждается более 1 млн. человек.
Внешние факторы. По словам экспертов, рынок строительства и недвижимости в этом году будет очень чувствительным к влиянию внешних факторов.
"Мы все равно находимся в кризисе. Система работает, но работает не так, как хотелось бы. А учитывая то, что строительная отрасль - это двигатель экономики, то приходится следить за всеми направлениями: начиная от политики и заканчивая налогообложением", - отмечает Игорь Кушнир.
В частности, на рынок будет в значительной степени влиять общая экономическая ситуация в Украине, от которой напрямую зависит платежеспособность потенциальных покупателей. В свою очередь, украинская экономика остается зависимой от мировых тенденций.
"Еще не до конца понятно влияние очередной волны мирового финансового кризиса на украинскую экономику", - говорит Дмитрий Шостя.
Кроме того, нарушить стабильность рынка могут валютные колебания.
"Если курс доллара к гривне вырастет до 8,5, то глобально ничего не произойдет. Если больше, то это повлияет непосредственно на количество сделок и цены",- считает Сергей Костецкий.
Факторы невлияния. Активного же роста рынка в этом году ничего не предвещает. Ситуацию могла бы изменить активизация ипотечного рынка, однако, это вряд ли возможно в ближайшей перспективе.
"В глобальном смысле ничего не изменится. Измениться может только в том случае, если заработает ипотека – ставки изменятся с 25% до 12% годовых, сроки кредитования вырастут до 20-30 лет. Но этого не произойдет, поэтому рынок будет развиваться также как в 2011-2012 годах", - говорит Сергей Костецкий.
В целом за 2013 год, прогнозирует Костецкий, средняя стоимость жилья вырастет на 5-7%. Максимальный рост цен, до 10%, будет зафиксирован на дешевые квартиры до $1,5 тыс. за кв. м.
Фото: vdonetske.net.ua
