Банки обещают удвоить количество выдаваемых займов на покупку недвижимости
«Количество новых кредитов будет расти. Мы ожидаем увеличения этого показателя в полтора-два раза по сравнению с 2010 годом. При этом 70% от общего числа выданных ипотечных кредитов составят ссуды на покупку жилья на вторичном рынке. Средняя сумма по ипотечным кредитам будет колебаться в диапазоне 300–400 тыс. грн. при среднем сроке ссуды 10–15 лет», — прогнозирует начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик» Андрей Осипов.
Суета в сегменте ипотечного кредитования поднялась уже во второй половине 2010 года. Финансисты, не так давно категорически открещивавшиеся от выдачи займов под залог недвижимости, начали массово возвращаться в этот сегмент: если в начале 2010 года заявки на ипотечные займы принимали только около десяти банков, то к началу текущего года таких насчитывалось более 25.
Правда, львиная доля кредиторов соглашалась ссужать заемщиков деньгами исключительно под покупку жилья на вторичном рынке. Новостройки под залог приобретаемого объекта на данный момент кредитуют чуть более десятка банков. В основном они реализуют проекты совместно с партнерами-застройщиками, так что заемщикам приходится выбирать жилье лишь из нескольких объектов. «Есть несколько банков, которые предлагают кредитование нелокализованных объектов на первичном рынке (то есть без привязки к конкретному застройщику и объекту). Но это стоит клиенту дороже. Кроме того, большинство банков требуют в таком случае дополнительный залог в виде принадлежащей заемщику недвижимости», — объяснил Юрий Руденко, старший эксперт отдела рыночной аналитики УкрСиббанка BNP Paribas Group.
Обострение конкуренции уже принесло первые плоды: ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке резко снизились. «За прошлый год их падение составило около 5–7%, реальная ставка опустилась до 19–21% годовых в гривне», — отмечает Андрей Осипов. Постепенно удлинялись и сроки кредитования. К началу года все больше банков демонстрировали готовность ссужать клиентов деньгами на 15–20 лет, а не 10–15, как ранее. На большую выгоду могут рассчитывать заемщики, рискнувшие взять кредит под «плавающую» ставку. Такие займы сейчас предлагают все больше банков, стараясь таким образом обезопасить себя от ценовых колебаний на ресурсном рынке. Как правило, «плавающая» процентная ставка рассчитывается, исходя из стоимости депозитов (процентная ставка по вкладам до года плюс фиксированный процент), и ежегодно пересматривается. Учитывая непрекращающееся падение ставок по вкладам, финансисты обещают постепенное снижение цен и на «плавающие» кредиты. «В нынешнем году плавающие ставки по ипотечным кредитам будут находиться в коридоре 14–16%, фиксированные — 16–18%», — прогнозирует заместитель председателя правления АО «Эрсте Банк» Светлана Черкай. Хотя заемщики все еще настороженно относятся к столь щедрым предложениям банков. Ведь спрогнозировать траекторию плавающих ставок на протяжении 10–20 лет, в течение которых им придется гасить ипотечную ссуду, фактически невозможно.
Несмотря на показное радушие банкиров, те по-прежнему удерживают довольно высокую планку требований к заемщикам и в ближайшее время не намерены ее снижать. «Чтобы претендовать на получение кредита, заемщик должен иметь доход, как минимум в два-три раза превышающий размер ежемесячных выплат по кредиту. Проводя оценку кандидата, банки принимают во внимание и размер собственного взноса заемщика, его официальные, а также подтвержденные дополнительные доходы, доходы членов семьи, наличие в собственности недвижимости и/или автомобиля, депозитов, а также кредитную историю», — рассказывает Димитрос Ефтимиоу, директор департамента по развитию розничного бизнеса Universal Bank. Некоторые финучреждения вводят и дополнительные параметры оценки. Например, учитывают деловую репутацию клиента, его общий трудовой стаж и срок работы на последнем месте (обычное требование — не менее года), семейное положение и т.д. «Жесткие требования к заемщикам, зачастую включающие условия о предоставлении дополнительного залога по кредиту и финансового поручителя, будут оставаться одним из важных факторов, сдерживающих рост объемов ипотечного кредитования», — считает начальник управления развития розничного бизнеса АКБ «Индустриалбанк» Сергей Писаренко.
Еще один камень преткновения на пути к получению ипотечного кредита — высокий размер авансового взноса, который требуют банкиры. Прежде чем получить ссуду, клиенту необходимо накопить 30–50% от стоимости жилья. Впрочем, еще в середине года размер необходимого авансового взноса колебался в диапазоне 40–60%. «Брать кредит на двадцать лет под ставку 20% годовых невозможно. Это целесообразно лишь в случае, если для покупки недвижимости не хватает 20–30% стоимости квартиры», — объяснил такое требование председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин. Банкиры считают, что количество предложений с авансами 30–40% будет расти, однако ниже этой планки размер первоначального взноса по ипотечным кредитам не упадет.
По прогнозам экспертов, в ближайшие месяцы количество ипотечных кредиторов продолжит увеличиваться. Эффективные ставки по кредитам под давлением конкуренции могут снизиться еще на 1–2%.
Однако такие тенденции в основном коснутся кредитования на покупку бэушных квартир. Ситуация на первичном рынке едва ли изменится к лучшему. «Банки не хотят кредитовать застройщиков. Многие недостроенные объекты уже были прокредитованы по нескольку раз и проданы. В конечном итоге банки просто не понимают, кого они будут кредитовать. Если появятся новые объекты, банки смогут их отслеживать с самого начала строительства и получат доступ ко всей документации, возможно, они начнут взвешено кредитовать застройщиков. Но возврата к показателям 2008 года мы не ждем», — прогнозирует Светлана Черкай.
Discovery:
Дешевое жилье Азарова будет только в схемах
На минувшей неделе премьер Николай Азаров заявил, что жилье в столице должно стоить в среднем не более 8 тыс. грн. за квадратный метр. «Те, кто будет продавать по 12–16 тыс. грн., пусть продают. Но они должны помнить, что никакой государственной поддержки при этом не получат. А цены в 8 тыс. грн. как раз достаточно, чтобы подтолкнуть рынок и оживить его. Мы можем рассчитывать, что этот год может стать переломным для строительного комплекса. И уже во втором полугодии мы вернемся на докризисные объемы строительства. Мы договорились со строителями, что в Киеве мы сделаем минимальные цены на жилье по стране. Чтобы Киев был ориентиром для страны», — добавил премьер. Соответственно, для граждан, имеющих право на помощь государства, квадрат покупаемой недвижимости обойдется в 4 тыс. грн. Премьер заверил, что Кабмин убедил строителей ограничиться 5%-ной рентабельностью.
Впрочем, заявленной стоимости квадрата новостройки достигли и без правительственной помощи. По данным компании «Олимп-Консалтинг», в декабре средние цены на квартиры в только что сданных в эксплуатацию домах составляли $1993, или 15 942 грн. за квадрат. Но такие дома явно уже не будут претендовать на госпомощь. Зато компаниям, которые находятся в процессе строительства, не потребуется особых усилий, чтобы соответствовать установленной Кабмином 8-тысячной планке. В частности, по такой цене предлагают купить квартиру в домах на нулевом цикле, на окраинах Киева и в городах-спутниках. То есть именно в домах, которые правительство относит к «строительному ширпотребу».
По словам руководителя департамента жилой недвижимости Украинской торговой гильдии Виктории Нероды, приближенные к власти компании вполне могут получить государственную поддержку, даже если будут продавать квартиры дороже — прецеденты уже были. «Себестоимость социального жилья в Киеве составляет сейчас $600–700. На рынок его никто ниже $1000 не выставит, хотя правительство и говорит о наличии договоренностей со строителями об ограничении рентабельности на уровне 5%. Формально для покупателя, который будет делать 50%-ный собственный взнос (остальное покрывает государство), например врач или учитель, квадрат действительно будет стоить 4 тыс. грн. Но это же не значит, что застройщик действительно получит за него такую сумму», — уточнила Нерода.
Фото: subscribe.ru
