Премьер-министр Азаров пообещал снизить цену на жилье и одновременно сообщил, что дешевле уже не будет. Чем запутал не только рядовых украинцев, но и профессионалов стройрынка. При этом об эффективных методах вывода строительной отрасли из ступора он так и не рассказал.
Азаров поторопился
На прошлой неделе премьер-министр Николай Азаров сделал несколько громких заявлений, касающихся строительной сферы: пообещал сделать киевское жилье самым дешевым (около 8 тыс. грн. за кв. м), «чтобы столица была ориентиром для страны», сообщил, что более низких цен на квартиры уже не будет и спрогнозировал, что во втором полугодии 2011 г. отрасль вернется на докризисные объемы.
Несмотря на то, что большинство этих заявлений были сделаны после совещания по активизации строительства, в котором участвовали и девелоперы, большинство представителей рынка отнеслись к ним скептически. Так, по данным АН «Планета Оболонь», в 2010 г. киевская жилая недвижимость подешевела примерно на 8%, а с учетом инфляции – на все 17-20%. И, по прогнозам компании, в 2011 г. средняя цена предложения на вторичном рынке будет плавно снижаться – ориентировочно, на 0,8% - 1% в месяц. Исходя из опыта прошлых периодов, когда удешевление жилья на вторичном рынке тянуло за собой аналогичный процесс на первичном, можно предположить, что так произойдет и в этот раз.
В то же время девелоперы в течение всего 2010 г. рассказывали, что только себестоимость строительства составляет около $1 тыс. за кв. м, а это по нынешнему курсу как раз 8 тыс. грн. поэтому остается загадкой, как в таком случае найдут общий язык просоциальный Кабмин и стремящийся зарабатывать бизнес.
Активизаторы
Возможным и наиболее эффективным выходом из ситуации застройщики видят бесплатную передачу им под застройку участков с проведенными к ним коммуникациям, а также упрощение им всевозможных согласовательных процедур. Но и здесь все не так гладко. «Бесплатная передача» означает, что землю и коммуникации придется финансировать из государственного или местного бюджетов, а это все равно непрямым образом ляжет на плечи потребителей, причем в данном случае не будущих покупателей квартир, а каждого налогоплательщика. А принятый 14 января закон «О регулировании градостроительной деятельности», которым как раз и предусматривается упрощение и ускорение согласования стройпроектов, уже подвергся перекрестной критике юристов и общественных организаций. Кроме того, документ еще не подписан президентом Януковичем, и если он будет ветирован, то его разработчикам придется вносить в него коррективы.
Среди других действенных способов активизировать строительство в Украине эксперты предлагают госзаказ на крупные инфраструктурные проекты, мол, этот вариант с успехом был применен в США в годы Великой депрессии. Тем более что у нас и повод для этого есть – Евро-2012. Но практика показывает, что правильные идеи в нашей стране натыкаются на суровую реальность – тендеры на выполнение работ «выигрывают» сомнительные компании, в СМИ регулярно появляется информация о коррупции и казнокрадстве по всем направлениям подготовки, при этом нет надлежащей реакции со стороны правоохранительных органов. Поэтому неудивительно, что графики строительства постоянно срываются и переносятся. А объекты, необходимые стране не на месяц, а на долгие годы, такие как строительство Дарницкого автомобильно-железнодорожного мостового перехода, и вовсе ведутся рывками, окончание каждого из которых сопровождается очередным «перерезанием красной ленточки» и регулярными «торжественными открытиями».
Упадочное состояние рынка строительства подтверждает и Госкомстат – по его данным, объемы строительных работ в Украине в 2010 г. сократились на 5,4%. И, как считает председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе, это еще неплохой показатель. «Это еще, может, хорошо», - сказал он, объяснив, что в 2010 г. сдавались в эксплуатацию преимущественно объекты, строительство которых было начато 3-4 годами ранее. При этом на текущий год он прогнозирует аналогичное падение объемов рынка – на 5-6%.
«Рынок выйдет на докризисные объемы в лучшем случае через год-два, так как это вопрос общий, увязывающий в себе развитие экономики в целом, увеличение платежеспособности населения, возможность банками кредитовать строительные проекты, появление доступной и массовой ипотеки. Когда все эти пазлы сложатся в единую картину, тогда наступит реальный рост объемов и выход на докризисные уровни. Но, сейчас таких предпосылок я не вижу, хотя тенденция есть и она положительная», - считает директор девелоперской компании «Герц» Валерий Кирилко.
Задела нет
И все же основная проблема не в 5%-м падении рынка, а в том, что через год-другой компании, сумевшие продолжить строительство во время кризиса, лишь завершают давно начатые объекты, новые же почти не проектируются и не закладываются. «Самое страшное будет даже в 2012 г. – формально, может, стройки и начнутся, а реально они не будут вводиться в эксплуатацию, потому что практически нет строек, которые за год можно построить», - подтверждает Л. Парцхаладзе. Среди столичных объектов, строительство которых было начато 2010 г., в основном тоже те, над которыми их девелоперы работали еще до кризиса, такие как ТРЦ Ocean Plaza, вторая очередь ЖК «Новопечерские Липки», жилье от «Киевгорстроя».
«После того, как закончится кризис и экономика Украины начнет набирать обороты, возникнет большой неудовлетворенный спрос. По рынку торговой недвижимости мы уже это ощущаем. По всем остальным сегментам это произойдет через 2-3 года», - говорит В. Кирилко.
При этом банки строить не помогают, за редким исключением, когда финучреждение и девелопер входят в одну холдинговую структуру. «Проектного финансирования для девелоперов у нас сейчас нет. Более того, его появление – очень отдаленная перспектива, так как сейчас банк не рассматривает строительную отрасль как реального клиента», - признались в одном из крупнейших банков страны.
Таким образом, как считает аналитик АН «Планета Оболонь» Владимир Коломейко, ситуация, связанная с освоением новых строительных площадок, грозит стать в ближайшие годы достаточно критической. «У строителей крайне мало задела. Отсутствие предложения в новостройках будет толкать цены вверх», - говорит он.
В свою очередь, руководитель департамента стратегического консалтинга компании «Украинская Торговая Гильдия» Виктор Оборский видит два варианта развития событий. «Если платежеспособный спрос будет продолжать оставаться в состоянии стагнации как сейчас, то уменьшение нового предложения не приведет к серьезным структурным деформациям рынка. С другой стороны, если экономика будет развиваться, спрос восстановится, то дефицит предложения неизбежно приведет к росту цен, что, впрочем, подстегнет девелоперов к развитию новых проектов», - прогнозирует он.
В то же время, если платежеспособные покупатели найдутся и спрос поднимет цены на недвижимость, обещание Азарова о дешевом и доступном жилье останется невыполненным. Хотя, с другой стороны, он ведь сообщил, что «более низких цен уже не будет» и что «те, кто хочет купить квартиру, пусть поторопятся уже сейчас». Получается, что украинцам придется поверить лишь в одно из обещаний, выбрать подходящее для себя и ждать – либо удешевления жилья либо его подорожания.
Фото: donbass.ua
