Мировой экономический кризис может негативно отразиться и на отечественном рынке недвижимости. Согласно прогнозам экспертов, потрясения на финансовых рынках заставят многих российских девелоперов пересмотреть свои стратегические планы, а некоторых - вообще свернуть бизнес. Ряд застройщиков уже объявили о приостановке реализации одних проектов и возможном выходе из других. Насколько оправданны пессимистические прогнозы? Кто уйдет с рынка и кто останется?
Финансовый кризис привел к возникновению дефицита заемных средств, что заставляет девелоперов пересматривать стратегические планы. "А это свидетельствует о том, что в ближайшей перспективе объем предложения нового строительства сократится, что станет достаточно весомым фактором в поддержке цен", - комментирует ситуацию генеральный директор Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков. Однако сейчас, по его словам, достаточно сложно оценивать влияние кризиса на отечественную строительную отрасль, поскольку "еще не ясно ни как ситуация будет развиваться дальше, ни сколько времени потребуется на восстановление механизмов функционирования мирового кредитного рынка".
"Безусловно, положение дел на фондовом рынке сказалось на рынке российской недвижимости, - говорит директор по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрий Синяев. - Наступившая осень уже принесла плохие новости. Некоторые застройщики объявили о замораживании ряда проектов, которые находились на стадии предпроектной подготовки. Предполагаем, что в дальнейшем можно ожидать банкротства ряда компаний, прежде всего регионального уровня.
Что было
В большей степени от кризиса ликвидности пострадали девелоперы, которые строили объекты недвижимости за счет банковских средств. "Некоторые такие компании уже объявили о приостановке проектных работ по перспективным проектам и продаже некоторых земельных участков под строительство, - говорит заместитель директора по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Павел Епихин. - Кризис ликвидности вызвал кризис доверия на рынке: банки, опасаясь задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию, менее охотно стали кредитовать застройщиков. Девелоперы в условиях сокращения финансирования перестали рассматривать перспективные площадки под строительство".
Финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Руслан Кондрашов, наоборот, полагает, что наиболее уязвимы как раз инвестиционные банки, а не девелоперы. Если же говорить о приостановке части реализуемых объектов и замораживании новых проектов, то причина, по его словам, в "чрезмерных надеждах на заемное финансирование, которого сейчас практически нет". "Ситуация на мировых финансовых рынках в первую очередь отразится на девелоперах, которые вели агрессивную инвестиционную политику за счет привлечения большого числа кредитов, - поясняет Кондрашов. - Мы при составлении бизнес-плана на 2008 год придерживались более консервативной линии поведения. Это позволило нам соблюсти разумный баланс между собственными и заемными средствами".
По оценке финансового директора корпорации "ЗНАК" Петра Феоктистова, наиболее болезненными процессы реорганизации оказались для девелоперов, у которых большая часть портфеля состояла из "быстрых" проектов: "Они очень сильно завязаны на оперативное взаимодействие с финансовыми структурами и, соответственно, имеют малый запас прочности в период финансовой "ломки".
Создавшаяся ситуация, надо отметить, сюрпризом для участников рынка не стала. "Внезапной ее назвать нельзя, - говорит директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев, - мы свою антикризисную программу разработали еще в конце прошлого года". "То, что мы имеем на рынке недвижимости на сегодняшний день, назревало уже давно, а мировой финансовый кризис в данном случае лишь послужил катализатором", - соглашается генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова.
"В новейшей экономической истории есть целый ряд примеров подобных событий, - дополняет Феоктистов. - Кризис - это прежде всего импульс к развитию рынка. Заведомо слабые игроки уходят, а для сильных это вызов творческим способностям".
Что будет
Серьезные трудности возможны, по мнению Синяева, и у столичных девелоперов, работающих в сегменте эконом-класса: проблемы могут возникнуть из-за того, что от населения будет поступать все меньше денежных средств. "Кроме того, - продолжает эксперт, - уже в этом году отмечалось сокращение общего объема вводимого жилья. Более того, в следующем году роста объема вводимого жилого фонда также не прогнозируется. Главным образом это обусловлено тем, что многие компании сосредоточены на завершении уже имеющихся проектов. Новые объекты будут строиться в незначительном количестве, а риски, связанные с их реализацией, могут существенно возрасти".
"Тем не менее сильные компании - которые в свое время учли возможные негативные условия и владеют существенными собственными ресурсами, а в сегодняшних условиях и правильно смогут ими распорядиться - будут продолжать свою деятельность", - говорит генеральный директор Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков.
Сейчас на рынок недвижимости влияет множество факторов - от проседания фондовых рынков и удорожания стоимости кредитов до снижения объема предложений по объектам. Вместе с тем недвижимость, как считают эксперты, была и остается самым надежным и стабильным активом. "Мы не прогнозируем падения цен на недвижимость в обозримом будущем. По крайней мере до весны 2009 года цены будут оставаться на текущих уровнях, - говорит коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Алексей Медведев. - Если рассматривать Московский регион, то в краткосрочной перспективе можно ожидать стабильную ситуацию на рынке недвижимости, в среднесрочной - умеренный рост на уровне инфляции. Долгосрочная перспектива определяется уменьшением количества предложений и, соответственно, увеличением стоимости предложения".
Генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский, напротив, полагает, что цены все-таки могут снизиться. "В краткосрочной перспективе можно ожидать снижение цен в среднем на 30%", - прогнозирует он. В то же время, полагает Здрадовский, предложений по сниженным ценам окажется не так много: "Сейчас многие девелоперы готовы вести переговоры о снижении цен на квартиры в разных секторах. Те, кто не справится с проблемой среднесрочного перекредитования, скорее всего, будут вынуждены лишиться активов, а реализованный залог будет передан кредиторам. Продавать по демпинговым ценам будет иметь смысл только в том случае, если предлагаемая сумма будет покрывать долги. Таким образом, текущие инвесторы, планируя приобретение квартиры в настоящий момент, смогут договориться с продавцами о разумном снижении цены".
Большинство экспертов полагают, что говорить сегодня о каких-либо потерях несколько преждевременно. Финансовый директор корпорации "ЗНАК" Петр Феоктистов вообще уверен, что самая большая потеря, ожидающая участников рынка, будет носить скорее психологический характер: "Бурное развитие рынка сформировало некий налет иллюзорного оптимизма. На самом деле все происходящее - системное свойство свободного рынка. Поэтому понятие "потеря" в данном случае не имеет четкого определения. Снизится ли норма прибыли, появится ли необходимость переориентировать или даже вовсе сократить неадекватные ситуации направления - вряд ли это можно назвать потерями. Получается, что переживут ситуацию те компании, которые сумеют оперативно и адекватно провести процесс реорганизации".
Чем сердце успокоится
Эксперты "Известий" сходятся во мнении, что участники рынка чересчур переоценивают значение мирового финансового кризиса для российского строительного комплекса. "Паника, охватившая многих девелоперов, инвесторов и представителей бизнеса, а также разговоры о падении рынка недвижимости сильно преувеличены. Рынок недвижимости менее мобилен и не подвержен таким резким скачкам, которые мы наблюдаем на фондовом рынке", - констатирует генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова.
По словам Петра Феоктистова из корпорации "ЗНАК", коммерческая и жилая недвижимость по-прежнему остаются привлекательными объектами для инвестиций: "Такой проверенный временем сектор не может "схлопнуться" в одночасье. У любого кризиса есть "дно", по достижению которого следует положительный рост. Кредитно-финансовые организации прекрасно это понимают".
"Если даже у отдельных застройщиков и возникнут проблемы с реализацией проектов, то с большой долей вероятности можно утверждать, что все они будут переданы более успешным компаниям, которые смогут завершить строительство. Сворачивания работ не будет", - добавляет Юрий Синяев из ГК "Конти".
Павел Здрадовский из Paul's Yard считает, что в ближайшее время наступит удачный момент для покупки недвижимости в самых разных секторах. "Не стоит забывать, что крупные российские, западные и азиатские инвесторы всерьез рассматривают массовые покупки готовых и ликвидных проектов с целью их перепродажи в послекризисный период, - отмечает он. - С одной стороны, это обстоятельство будет способствовать выходу из кризиса девелоперов, с другой - стабилизации цен. А депрессивная оценка ситуации сменится на умеренно-позитивную". Схожей точки зрения придерживается и Руслан Кондрашов из компании "Сити-XXI век": "Продавать свои проекты мы не собираемся. Для нашей компании ситуация сейчас стабильная. Более того, появится хорошая возможность пополнить свой инвестиционный портфель, так как на рынок будут "выброшены" довольно привлекательные проекты".
Разумеется, панацеи от рисков не существует ни в одном бизнесе. Именно поэтому, считает Петр Феоктистов, необходимо стремиться к тому, чтобы "риски были максимально управляемыми". Этому, по его словам, может способствовать "и баланс разноплановых проектов в девелоперском портфеле, и комбинированное использование инструментов финансирования". "Но, пожалуй, главным инструментом, способным объединить вышеперечисленное, становится стратегический подход к планированию, оставляющий гибкость и свободу для бизнес-маневра, адекватного оперативным требованиям рынка", - резюмирует он.
Как считает Феоктистов, в дальнейшем должен получить развитие принципиально иной подход к девелоперским проектам. Подавляющее большинство проектов вчерашнего дня - это "исключительно строительство жилья, которое можно было быстро продать, используя растущий платежеспособный спрос и потребность в надежном объекте инвестиций". В ближайшем будущем, по оценке Феоктистова, рынок сменит вектор развития в пользу комплексных проектов, объединяющих недвижимость разного типа и обязательно предусматривающих создание самодостаточной инфраструктуры: "В значительной степени изменятся требования к проектам девелопмента. Они, безусловно, станут более развернутыми. Большие шансы на успех в такой ситуации получат проекты детального уровня проработки, обладающие четким неценовым преимуществом, имеющие социальную значимость".
Инвесторы вернутся
Большинство участников рынка недвижимости занимают сегодня выжидательную позицию. Аналогичной тактике следуют и банки, кредитовавшие девелоперские проекты и инвестировавшие в строительный комплекс. Страхуясь от возможных рисков, финансовые структуры заметно ужесточили условия выдачи кредитов и критерии отбора проектов для инвестиционного участия, а многие вообще сворачивают финансирование строительства. Как говорит аналитик по финансовым рынкам Первого республиканского банка Ирина Ладыгина, в целом стоимость проектного финансирования выросла "на десятки процентов", причем банки предпочитают кредитовать строительные программы на условиях приобретения доли в этом бизнесе. Впрочем, как считает заместитель председателя правления Юниаструм Банка Сергей Бессонов, полностью отказываться от вложений в недвижимость банки не станут: "Инвестирование в девелоперские проекты, безусловно, будет. Но возможной активизации инвесторов следует ожидать не ранее II квартала следующего года".
Фото: www.nr2.ru
