Спрос на услуги управления на рынке недвижимости заметно вырос. Собственники и девелоперы начинают понимать, что услуги управляющих компаний являются двигателем бизнеса, но при выборе между внутренней и внешней УК возникают определенные сомнения.
Что и как
Привлечение внешней УК- это шанс гораздо выгоднее реализовать объект, нежели при помощи внутренней УК, повысить его доходность. Поэтому все чаще игроки рынка коммерческой недвижимости прибегают к услугам сторонних УК. «Если вы инвестор и для вас вложения в недвижимость являются одним из бизнесов, то логичнее привлекать стороннюю УК», - говорит Георгий Найденов, директор управления недвижимостью Colliers International Property Management.
Опираясь на мировой опыт, очевидно, что наличие опыта профессионального управления привлекает больше финансовых потоков к объекту недвижимости, что является преимуществом внешней УК перед внутренней. По мнению Светланы Бородиной, менеджера по развитию бизнеса отдела управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры CB Richard Ellis, плюсами профессиональной УК являются интегрированный подход к управлению и эксплуатации, финансы и отчетность, маркетинг и взаимодействие с арендаторами. Также способность создавать команду под проект и оптимизировать затраты. «Наше неоспоримое преимущество также - наличие глобальной платформы и способность адаптировать зарубежный опыт на локальном уровне. Клиент уделяет больше времени своему основному бизнесу и получает стабильный доход», - поясняет эксперт.
«Если расчетные стоимости услуг собственной УК не сопоставимы с рынком, эффективным будет пригласить ряд известных УК, провести технический аудит объекта и, на основании предложенных вариантов, выбрать достойное предложение. Риски снизятся, если четко прописаны ответственность УК, а также цели и задачи в рамках договорных отношений с собственником, при контроле процессов со стороны собственника (отчетность и т.п.)», - объясняет Александр Артюхов, руководитель департамента коммерческой недвижимости руководитель департамента коммерческой недвижимости технопарк Nagatino i-Land.
Директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко уверен, что управление внешней компанией за счет большего количества объектов и опыта может оказаться более профессиональным и эффективным, чем управление внутренней.
«В любом случае, все расходы, связанные с управлением, оплачивает арендатор отдельными платежами, по принципу «open book», т.е. за фактически оказанные услуги, а потому вопрос конкурентоспособности объекта напрямую зависит от качества и стоимости управления объектом для арендаторов. Если объект один и не является профильным бизнесом для собственника, то, конечно, выгоднее привлечь внешнюю УК», - говорит он.
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин говорит, что внешние сетевые УК могут предоставить конкурентоспособные условия и высокое качество услуг.
При работе с внешними УК прежде всего ставятся вопросы доверия и контроля. Торул Генден, начальник отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle, говорит, что в связи с этим какое-то время уходит на отлаживание взаимодействия сторон. Однако, в дальнейшем, при правильной постановке процессов и прозрачности финансовых результатов, данные трудности нивелируются.
Торул Генден считает, что очевидным преимуществом является то, что при работе с компанией полного цикла у владельца объекта всегда будет больше инструментов для повышения его капитализации и инвестиционной привлекательности.
«В первую очередь плюс - это репутация и опыт, которые нарабатываются годами. Собственники объектов в России очень осторожны в отношении передачи управления третьими лицами – таков менталитет и особенности ведения бизнеса. Поэтому для них так важны прозрачность процессов и профессионализм команды. Если и обращаться «на сторону», то к проверенным компаниям», – отмечает Генден.
Многие зарубежные компании с успехом работают на российском рынке. Александр Артюхов называет компании Sawatzky PM, HSG Zander, Colliers International FM, Hines, Zeppelin PM, Facilicom и Фрагру в качестве примеров наиболее востребованных внешних УК.
«Сейчас наше российское подразделение управляет тремя торговыми комплексами: «OЗ Молл» (г. Краснодар, общая площадь около 230 тыс. кв.м.), «Южный» (г. Казань, почти 80 тыс. кв.м.), «Пятая Авеню» (более 44 тыс. кв.м.), а также оказывает комплексные маркетинговые услуги для других крупных ТРЦ. При этом мы активно обмениваемся опытом в различных сферах с нашими зарубежными коллегами и привлекаем их для консультирования или работы в России», - рассказывает Генден.
Внешние и внутренние УК отличаются, прежде всего, тем, что первые не входят в структуру компании-владельца, являются нанятыми извне независимыми организациями, специализирующимися на управлении коммерческой недвижимостью, для которых эта деятельность является основным доходом или, по крайней мере, значимой статьей в доходах компании. Динара Тагирова, консультант отдела управления недвижимостью компании Cushman & Wakefield, поясняет, что внешние УК могут быть отечественными, а также иностранными, зачастую входящими в состав консалтинговых компаний-специалистов в области недвижимости, т.е. фактически это отдел, департамент, или отдельное юридическое лицо, аффилированное с консалтинговой компанией.
«Внешняя иностранная УК имеет такие преимущества, как профессионализм кадров, в достаточной степени независимость от собственника, объективный взгляд на текущую ситуацию. Такая компания приступает к процессу управления на любой стадии: от идеи до сопровождения продажи. Положительные черты иностранной УК – это передовые технологии управления, четкая система бизнес-процессов, утвержденная схема отчетности перед собственником, богатые профессиональные связи и доступ к международному опыту. Также к плюсам можно отнести использование новейших автоматизированных систем управленческого учета и отчетности, возможность контроля исполнения любых видов работ на объекте в режиме онлайн с доступом к системе для собственника из любой точки мира. Преимуществом является четкость поставленных целей и задач, постоянная оптимизация затрат собственника, система полного возмещения расходов на обслуживание объекта за счет платежей от арендаторов, использование системы ценообразования по принципу «Open book», прозрачная отчетность перед собственником и арендаторами. В основные причины, по которым собственнику выгодно работать с внешней сетевой УК, входят выбор субподрядчиков на основе тендера, высококачественный клиентский сервис, международный известный бренд», - рассказывает Тагирова.
К минусам эксперт компании Cushman & Wakefield относит различия между западным «цивилизованным» подходом к управлению и российским «спекулятивным», которые часто ведут к несовпадению философии, целей и задач собственника и УК, что в итоге приводит к недоверию или разрыву отношений. Также стоимость услуг, как правило, выше стоимости услуг внешних УК ввиду высокого профессионализма кадров. Определенная «негибкость» в отношении желаний собственника связана с принципами соблюдения высоких корпоративных и международных стандартов.
«Знание менталитета российских собственников и предпринимателей, независимость от собственника, возможность снижать стоимость услуг за счет снижения стоимости трудозатрат сотрудников и услуг субподрядчиков. Быстрое принятие решений ввиду достаточно простой структуры, также всегда есть возможность «договориться» с собственником. Жесткие принципы управления, авторитарность», - такими видит плюсы работы отечественных внешних УК Динара Тагирова.
По мнению эксперта, к основным проблемам деятельности внешних УК в России можно отнести отсутствие четкой, сформированной стратегии развития на рынке, недостаточный профессионализм кадров, отсутствие четких бизнес-процессов. Выбор субподрядчиков зачастую осуществляется на основе «дружеских» взаимоотношений, а снижение стоимости услуг приводит к снижению качества работ. Нет культуры клиентского сервиса», - отмечает Тагирова.
Самое необходимое
На данный момент собственники/девелоперы не готовы доверять внешним УК коммерческое управление объектом (управление денежным потоком, взаимоотношение с арендаторами, управленческий учет и отчетность), поскольку считают, что могут справиться с данным вопросом самостоятельно.
Определить среднюю цену на услуги довольно трудно, так как стоимость зависит от особенностей каждого объекта. Можно сказать, что приблизительная цена сервиса для офисных объектов составляет порядка $45-85 за кв.м. в год. ТЦ - $55-95 за кв.м. в год. Цены на услуги в сфере складской недвижимости ориентировочно находятся в пределах $35-60.
Популярными услугами Тагирова считает брокеридж. «Зачастую собственники при наличии собственной УК и штата брокеров, прибегают к услугам консультантов для помощи в сдаче площадей в аренду, поскольку через них наиболее вероятна возможность подписать договор с международным, новым брендом», - считает она.
Также Динара Тагирова отмечает консультации по вопросам управления. «Внешняя УК привлекается на любой стадии проекта для разработки рекомендаций по объекту с целью удобства его дальнейшей эксплуатации: участие в разработке концепции на стадии архитектурного проектирования, на стадии ввода в эксплуатацию и открытия объекта. Таким образом, собственник, желающий разработать грамотную и эффективную концепцию не только с точки зрения набора арендаторов и архитектурных особенностей проекта, но и с точки зрения эффективного управления и использования здания и прилегающей территории, получает возможность уберечь себя от возможных расходов и проблем в будущем. Также он получает рекомендации по организации всего процесса управления: как лучше сформировать и обучить собственную команду и каких рисков он может избежать», - объясняет консультант.
Динара Тагирова уверена, что внешняя управляющая компания может выделить себя тем, что она должна помогать собственнику извлекать максимальную прибыль, не увеличивая затраты на обслуживание, и поддерживать репутацию здания как профессионального, высоколиквидного, безопасного, чистого и удобного. «Воспринимать здание не как объект недвижимости, а как социально-значимый объект, который большую часть времени наполнен людьми. Необходимо не только ориентироваться на выполнение задач собственника, но также стремиться к тому, чтобы конечные пользователи - арендаторы и посетители здания – чувствовали себя комфортно», - поясняет она.
Необходимость конкурировать заставляет внешние УК предлагать не только конкурентоспособные цены на свои услуги, но и качественные наборы услуг. Валентина Антипова, директор по развитию NAI Becar, считает, что у внешних УК другая структура расчета, нежели у внутренних, которая подробно прописывает возможные затраты.
Внешняя УК страхует свою деятельность, отвечает определенным штрафными санкциями и пр. «Из общей совокупности рынка коммерческой недвижимости лишь порядка 10-12% объектов находится под управлением внешних УК; вся остальная часть управляется внутренними либо аффилированными структурами. Спрос на услуги внешних УК есть, однако надо понимать, что даже если объект высоко класса предполагает управление профессиональной УК, то это вовсе не обязательно будет внешняя компания», - говорит эксперт.
«В РФ в полной мере пока не развиты услуги комплексного внешнего управления активами недвижимости. Зачастую компании, которые заявляют, что они управляют объектом, выполняют только часть полного спектра услуг (например, эксплуатацию). Многие собственники не доверяют внешним управляющим компаниям введение денежных отношений с арендаторами», - считает Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International.
В тоге получается, что выбор УК зависит от огромного количества факторов. Качество и опыт работы УК повышается с каждым годом. Эксперты сходятся во мнении, что в области управления недвижимостью появятся новые виды услуг, продолжится внедрение высоких технологий, появится более четкая и прозрачная отчетность, основные игроки станут сильнее и будут развиваться более быстрыми темпами.
