Во время кризиса особенно популярны стали услуги внутренних управляющих компаний. Это создало атмосферу серьезной конкуренции, которая подтолкнула процесс развития как внешних, так и внутренних компаний.
Плюс или минус?
Преимущество профессиональной УК - интегрированный подход к управлению и эксплуатации, финансы и отчетность, маркетинг и взаимодействие с арендаторами, способность создавать команду под проект, способность оптимизировать затраты. Светлана Бородина, менеджер по развитию бизнеса из отдела управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры CB Richard Ellis, говорит, что зачастую собственники коммерческой недвижимости при создании своей «внутренней» УК руководствуются лишь одним, по их мнению, главным принципом - минимизировать свои затраты. Не редки случаи, когда девелопер не имеет четкого понимания того объема работ, который ему предстоит осуществлять на ежедневной основе. Многие из них полагают, если они добились успеха в одном бизнесе, значит получится и здесь. Однако интуиция в этом случает увеличивает риск ошибки, отсюда и возникают проблемы с выбором подрядчика. Отсутствие у клиента опыта и экспертизы сказывается на качестве выполняемых работ. «Наше преимущество, например, наличие глобальной платформы и способность адаптировать зарубежный опыт на локальном уровне, клиент уделяет больше времени своему основному бизнесу и получает стабильный доход», - отмечает Бородина. Также есть сложности с подбором профессиональных ресурсов, которые в нашей отрасли очень лимитированы и достаточно дороги. Появляются недееспособные бюджеты, клиент начинает терять прибыль, тогда такие девелоперы вынуждены обращаться за помощью к уже зарекомендовавшим себя на рынке компаниям.
Георгий Найденов, управляющий директор, управление недвижимостью Colliers International Property Management, наоборот, уверен, что преимуществ одних перед другими в принципе не может быть. Разные модели ведения бизнеса диктуют подход в выборе сторонней или создании собственной УК. Если вы инвестор и для вас вложения в недвижимость являются одним из бизнесов, то логичнее привлекать стороннюю УК. Если же ваш профильный бизнес – это девелопмент, то можно попробовать создать собственную УК. Все преимущества и недостатки - это преимущества и недостатки персонала, работников той или иной компании. Успешна может быть любая модель.
Александр Артюхов,руководитель департамента управления недвижимостью Nagatino i-Land , считает, что к положительным моментам внутренних УК можно отнести полный контроль всех технических процессов и финансирования, возможность менять стратегию и тактику управления, а зачастую и возможность участвовать в проектировании и строительстве коммуникаций. «При этом существуют риск превратиться в придворную компанию с достаточно емким расходным бюджетом», - отмечает он.
Внутренние УК, как правило, создаются собственниками и девелоперами, которые предпочитают самостоятельно контролировать процесс оперативного управления своей недвижимостью, пытаясь максимально снизить затраты на управление, содержание, техническое обслуживание и ремонт зданий, оборудования, инженерных систем и прилегающей территории. Внутренние УК также могут быть иностранными, так как они входят в структуру иностранной девелоперской компании.
По мнению Динары Тагировой, консультанта отдела управления недвижимостью Cushman & Wakefield, в России на данный момент рынок управления коммерческой недвижимостью находится в стадии формирования, зачастую участники рынка по-разному позиционируют свою деятельность и называет свои услуги «управлением коммерческой недвижимостью», когда на самом деле они осуществляют только техническую эксплуатацию, обслуживание и ремонт. «В России до сих пор не существует четкой утвержденной классификации и терминологии относительно управления недвижимостью, в частности, понятие Property Management трактуется иногда как техническая эксплуатация (Facility Management), или как управление активами компании (Asset management), а иногда его даже путают с управлением проектами (Project Management). Таким образом, если сейчас заниматься исследованием рынка управления недвижимостью, можно столкнуться с компаниями, предлагающими различные услуги, которые могут входить в общий перечень услуг управления, но эти компании могут не осуществлять полный цикл управления на всех стадиях существования объекта недвижимости, а делать лишь часть работ. Также до сих пор нет утвержденных стандартов управления, тарифов и принципов формирования стоимости услуг, которые были бы понятны всем участникам рынка недвижимости, и даже самого перечня услуг управления», - говорит эксперт.
Плюсами, по мнению Тагировой, можно назвать возможность для собственника полностью контролировать расходы на управление и снижать издержки, полное соблюдение и выполнение целей собственника, жесткие принципы управления. Собственник и арендаторы устанавливают личные, прямые отношения, минуя третьи лица.
«Речь идет скорее не о преимуществах, а о различных задачах. Внутренние УК, как правило, ориентированы на управление собственными объектами и обычно отличаются сравнительно небольшими масштабами бизнеса. Впрочем, в ряде случаев, если речь идет, например, о сравнительно небольшом количестве объектов, или, напротив, о большом объеме однотипных процессов, скажем, в случае создания УК в рамках девелоперского бизнеса, - организация внутренней УК вполне может оказаться экономически более обоснованной» - говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
«На мой взгляд, основное преимущество для собственника во внутреннем управлении заключается в том, что внутренняя УК может быть более прозрачна для собственника. Она может генерировать для него определенный дополнительный доход», - уверен директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.
Понятно, что если речь идет о внутренней УК, созданной девелопером лет 15 назад, эта УК легко создаст конкуренцию любой внешней компании. Одно из главных преимуществ внутренней УК в глазах собственника, по словам Валентины Антиповой, директора по развитию NAI Becar, – возможность напрямую и оперативно контролировать ее деятельность. С другой стороны, у внутренней УК нет надобности конкурировать с другими компаниями, что сказывается на качестве услуг, принципах работы и оптимизации затрат. Довольно частое заблуждение собственников – что услуги внутренней УК стоят порой дешевле, чем внешней. Часто собственник считает только стоимость работы внутренней УК, но не берет в расчет накладные расходы, которые проходят по другим статьям бюджета, но по факту тратятся именно УК.
«Другое важное обстоятельство – структура ответственности УК. В случае с внутренней УК она обычно сильно размазана: редко подписывается полноценный договор между заказчиком и исполнителем, обычно все ограничивается договором субподряда. Таким образом, если по вине УК собственник понесет какой-то финансовый или материальный ущерб, его нельзя будет никак возместить», - говорит Антипова.
Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, считает, что степень доверия к собственной УК гораздо выше, нежели к сторонней. При этом профессионализм внутренней компании может быть ниже, чем привлеченной внешней.
Недавнее отсутствие на российском рынке профессиональных УК вызвало у отечественных собственников недвижимости необходимость создания собственных структур для управления их активами. Торул Генден, начальник отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle, говорит, что теперь для многих стало привычкой управлять своими объектами самостоятельно, подчас внутренняя УК воспринимаются ими уже как любимое детище. «Далеко не всегда наличие внутренней УК позволяет снизить операционные издержки. Не проводятся тендеры, недостаточное внимание уделяется конкурентной среде , что в конечном итоге приводит даже к повышению цен на такие услуги. Отсутствие доступа к актуальной информации подчас приводит к «изобретению велосипеда», существенно снижает скорость реакции на новинки рынка. Сравнительно небольшие закупки у поставщиков не позволяют получать те же скидки, что доступны для крупных внешних УК», - уверен он.
В чем «фишка»?
Конкуренция на рынке управления подстегивает компании расширять свой спектр услуг, а также создавать свой неповторимый образ, который привлечет клиентов. Георгий Найденов считает, что пока большим спросом пользуются услуги внутренних компаний, но с каждым годом растет и рынок аутсорсинга услуг УК.
Светлана Бородина говорит, что в последнее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдается активное оживление, иностранный капитал вновь возвращается на российский рынок. Данная активность очень заметна в регионах, поэтому услуги по управлению будут очень востребованы в ближайшие пару лет, особенно у региональных клиентов. «Основное конкурентное преимущество любого бизнеса - это профессионализм команды, а еще способность этой команды по необходимости передавать свой опыт и знания, способность научить других людей, услышать клиента, оперативно и грамотно ответить на поставленную задачу, а не просто продать свои услуги. Неотъемлемой частью успеха также являются внутренняя мотивация компании и бесконечное желание совершенствоваться как в перечне предлагаемых услуг, так и в их качестве», - считает она.
По мнению Александра Артюхова масса крупных проектов и компаний пользуется услугами собственных компаний - ПСН ПМ (активы «Промсвязьнедвижимости»), «Нагатино-Сервис» (технопарк Nagatino i-land), LCMC.
Портфель объектов управления, команда профессионалов, четкие механизмы и инструменты управления на всех уровнях структуры компании, использование передовых технологий и информационных систем, гибкость ценообразования, рациональность и прагматичность во всех аспектах facility management, креативность в услугах property management - всем этим, по мнению Александра Артюхова, компания может выделить себя на фоне конкурентов .
Георгий Найденов уверен, что компания может привлечь наличием большего опыта работы, успешными проектами, опытным персоналом, четким и прозрачным для собственника регламентом работы, вниманием к самым мелким аспектам ведения бизнеса.
Динара Тагирова считает, что новый подход к управлению, использование передовых технологий и принципов по управлению, высококачественный клиентский сервис, честность и соответствие международным стандартам способствуют созданию хорошего имиджа компании.
Юрий Тараненко говорит, что все зависит от стратегии собственника и от количества объектов. Если у собственника таких объектов несколько, то чаще всего ему выгоднее организовать свою управляющую компанию,
По мнению эксперта, компания может выделить себя качеством стандартных и дополнительных услуг. Причем проявляться это может даже в мелочах, например, в наличии туалетной бумаги и мыла в туалетных комнатах. Отлаженная работа клининговых служб, коммуникационных систем, проверенный и хорошо обученный персонал и т.п. выделяют профессиональные УК на фоне конкурентов.
По словам Антиповой, профессионализм компании оценивается по количеству и качеству управляемых ею объектов, поэтому, если внутренняя УК основана собственником, у которого не один высококлассных объект, его следующий проект, скорее всего, будет управляться этой же УК. «Другими возможными преимуществами УК являются специализация по секторами недвижимости, площадям и качествам объектов и, конечно, цены на услуги», - считает эксперт.
По мнению Гендена, собственники объектов в России очень осторожны в отношении передачи управления третьими лицами – таковы менталитет и особенности ведения бизнеса. Поэтому для них так важны прозрачность процессов и профессионализм команды. Если и обращаться «на сторону», то к проверенным компаниям. Кроме того, очевидными преимуществами может стать международный профессиональный опыт и наработанные практики, которыми располагает управляющая компания. В условиях еще не слишком развитого рынка подобных услуг в России этот фактор критичен.
Из реки в море
Когда внутренняя УК набирается сил, она начинает штурмовать внешний рынок. С одной стороны, выход внутренних УК на внешний рынок - вполне обычный процесс развития. С другой стороны, это приводит к поражению внутренних УК, поскольку в настоящее время они еще очень зависимы от собственника, основным бизнесом для которого является (в основном) инвестирование, строительство и владение объектом недвижимости. В данном формате взаимоотношений УК всегда находится в проигрышном состоянии, не зависимо от того, является ли руководитель УК харизматичным, целенаправленным профессионалом или нет. Собственник в любом случае все решения будет принимать в пользу основного бизнеса, но не УК, лишая ее возможности профессионально развиваться, постепенно обретать независимость и новых клиентов. Есть также риск деления объектов управления на «свои» и «наши», и, соответственно, различия качества и стоимости услуг. Стремление выйти на внешний рынок при отсутствии четкой структуры и бизнес-стратегии может стать губительным и для основного бизнеса собственника, поскольку подобные шаги так или иначе являются стрессом для компании, они представляют угрозу для репутации и зачастую выявляют проблемы полного отсутствия четкой профессиональной организации бизнеса. «Примеров удачного выхода внутренних УК на внешний рынок очень мало. Это объясняется тем, что как только у объекта, находящегося под внутренним управлением, возникают какие-то проблемы, все силы такой УК будут брошены на их устранение, вне зависимости от того, какими бы прибыльными ни были внешние объекты этой УК», - отмечает Валентина Антипова.
«Мы находимся в рынке свободной конкуренции. Если внутренняя УК достигла успеха в управлении собственными активами, имеет полный набор инструментов управления, сертификаты управления качеством, гибкую систему ценообразования (конкурентоспособность) и необходимые ресурсы - можно смело выходить на рынок», - говорит Артюхов.
«В принципе, в случае если внутренняя УК, первоначально созданная, например, для обслуживания нескольких собственных объектов, со временем существенно расширяет масштаб бизнеса и становится полноценной сетевой структурой, выделение подобного направления в отдельный бизнес и выход такой компании на внешний рынок выглядят вполне целесообразно», - говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
«Считаю, что это естественный процесс. Компании, набирая опыт и амбиции, закономерно переходят к расширению своего бизнеса», – уверен Тараненко.
Этому есть несколько примеров на рынке недвижимости. Обусловлена данная практика тем, что, когда объектов в управлении внутренней УК становится несколько, возникает и компетенция, и ресурсы для оказания внешних услуг. Соответственно, появляется возможность дополнительно заработать или, по крайне мере, окупить затраты на содержание собственной УК», - поясняет Дмитрий Волков.
«К сожалению, не могу пока назвать каких-то успешных проектов в этой сфере. Пока таким УК мешает недостаток опыта, поскольку ранее они были ограничены стенами своих объектов. Переход на внешний рынок потребует от них полной перестройки мировоззрения, еще большей клиенториентированности, серьезных вложений в профессиональный рост сотрудников и внешний аудит», - говорит Торул Генден.
По прогнозам экспертов сфера управления недвижимостью будет развиваться во всех сегментах. Возможно, в ближайшее время появятся новые услуги или способы повышения доходности объекта, неизвестные ранее.
