Если ипотека – всеми признанный лидер поддержки покупательского спроса на рынке новостроек, то второе место стабильно остается за рассрочкой. Так, в 2015 году благодаря государственной программе поддержки ипотеки каждая вторая покупка квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса проходила с помощью ипотечного кредитования. В некоторых жилых комплексах доля сделок с привлечением ипотеки доходила до 70%. Около 30% проектов официально предлагают различные программы рассрочек. На самом деле доля рассрочки гораздо значительнее: если покупатель приносит 70-80% от стоимости квартиры наличными, то практически во всех случаях он в индивидуальном порядке договорится с застройщиком о рассрочке на пару месяцев на оставшуюся сумму.
Общий принцип действия у ипотеки и рассрочки одинаковый: отсрочка платежа, поэтапная выплата равными долями к определенному договором сроку. Разница в том, что рассрочка позволяет легко привлечь новых покупателей, потому что для ее оформления не нужно оформлять длинные банковские договора с множеством приложений и платить немаленькие проценты. Для получения рассрочки не требуется подтверждение дохода, отсутствуют комиссии и дополнительные расходы на страхование жизни и здоровья. По сути, это практически та же ипотека, только быстрее и проще в оформлении и без нескромных процентов.
На сегодняшний день наиболее популярны три формы рассрочки. Первая форма – это беспроцентная рассрочка на полгода или год, её можно получить при условии выплаты от 50% стоимости квартиры или больше. Ее предпочитают обеспеченные граждане, имеющие депозит в банке и понимающие, что на данный момент основным недостатком хранения денег в банке является инфляция. К концу периода окончания выплат по рассрочке клиент получает квартиру в готовом доме, при этом выплачивая небольшие ежемесячные беспроцентные платежи и имея возможность использовать полученные проценты от депозита. Вторая – рассрочка на два-три месяца при оплате 10-20% необходимой суммы. Категория покупателей, выбирающих данный тип рассрочки, - это люди, параллельно продающие другую недвижимость, допустим, свою старую квартиру. У них есть возможность внести небольшой аванс и зафиксировать текущую стоимость жилья, при этом спокойно продать свою квартиру и перекрыть остаточный платеж. И третья, самая редко встречающаяся, но при этом удобная программа рассрочки реализуется застройщиком совместно с банком. Банк дает ссуду без процентов для погашения рассрочки, при этом первоначальный взнос составляет не менее 30%.
Рассрочка становится популярной даже в проектах международных девелоперов, которые раньше этим инструментом не пользовались. Например, компания AFI Development при поддержке ВТБ24 Лизинг предлагает покупателям взять беспроцентную рассрочку на 20 месяцев в ЖК «Одинбург» – до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, при этом нет скрытых комиссий и дополнительных платежей. Для получения беспроцентной рассрочки покупателю достаточно предъявить только паспорт и заполненную анкету. Первоначальный взнос должен составлять не менее 35% от стоимости квартиры. Оставшуюся часть суммы покупатель может вносить равными долями в течение всего периода рассрочки или сформировать индивидуальный график платежей.
Ипотека Квартира в ЖК «Одинбург» Рассрочка
3 534 300 руб. Стоимость квартиры 3 534 300 руб.
360 месяцев Период 11 месяцев
706 860 руб. (20%) Первоначальный взнос 1 767 150 руб. (50%)
11,15% Процентная ставка 0%
27 247, 33 руб. Ежемесячные выплаты 160 650 руб.
6 981 599 руб. Переплата 0 руб.
9 809 038,93 руб. + единовременные платежи Итого выплаты за весь срок кредита = 3 534 300 руб.
Из расчетов выше наглядно видно, что рассрочку на квартиру оформлять выгоднее, чем ипотеку, так как благодаря отсутствию процентов переплат за объект никаких нет. Приобретая жилье в рассрочку от застройщика, участник долевого строительства может быть уверен: цена квартиры останется фиксированной. Но ведь очевидно, что далеко не каждый может позволить себе столь высокий первоначальный взнос и выплаты в течение 20 месяцев более 100 000 руб. ежемесячно.
Для застройщика рассрочка несет свои риски. Если при оформлении покупателем ипотечного кредита застройщик получает все деньги сразу, то при рассрочке на квартиру только через полгода/год. За этот период может произойти сильный курсовой скачок, что сразу повлияет на себестоимость строительства квадратного метра, особенно это вопрос актуален в текущих рыночных условиях. При нестабильной макроэкономической ситуации застройщик может потерять часть прибыли. Именно поэтому такой инструмент как рассрочка профессиональными девелоперами используется крайне редко, далеко не все застройщики готовы реализовать программы длительных видов рассрочек.
