В Министерстве регионального развития решили навести порядок в правилах застройки территорий. Скоро строителей и девелоперов обяжут работать в основном по типовым проектам.
По единой кальке
Как сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, в настоящее время в департаментах министерства идёт подготовка изменений, которые будут внесены в ФЗ № 44, регламентрующий правила контрактной системы в сфере госзакупок товаров, работ и услуг для муниципальных нужд. Предполагается, что с помощью этих новелл в законе будет упорядочено строительство в городах и населённых пунктах, и в целом приведена к единым стандартам застройка территорий новым жильём.
По словам министра, когда закон об аукционных торгах будет модифицирован, у регионов появится право и возможность предлагать девелоперам и застройщикам конкретные варианты типового проектирования. И уже по этим типовым вариантам зданий и сооружений после их привязки к местности объявлять аукционы. В частности, такой подход будет применяться при расселении аварийного жилья.
Сколько типовых проектов будет разработано, министр не сообщил. Их реестр ещё готовится. Однако он выразил уверенность, что такой подход позволит уменьшить хаотичность при застройке новых территорий и заодно окажет сдерживающее влияние на рост стоимости квадратных метров.
Эти аргументы имеют определённые основания. Подобное типирование приведёт к экономии за счёт снижения затрат на разработке проектной документации, смет и планов застройки. Отныне застройщики смогут не переплачивать архитекторам за эксклюзивные проекты. Заодно это сократит сроки выхода застройщика на площадку и ускорит сам процесс строительства.
Кроме того, в предложенных министерством типовых проектах наверняка учтут комплексные требования к застройке, и в таких кварталах жители не будут страдать от нехватки определённых элементов инфраструктуры. Сократится число ошибок и небрежностей при проектировании, качество проектов станет выше. Ведь не секрет, что сейчас многие проекты застройки разработаны таким образом, чтобы максимизировать прибыль инвесторов, позволить девелопером выжать максимум с каждого проданного метра. И делается это зачастую в ущерб будущим собственникам жилья.
Правда, использование подобного типового подхода вряд ли существенно удешевит жильё в новых кварталах. Ведь цены квадратов даже в массовой, а не эксклюзивной застройке определяются множеством факторов, которые плохо поддаются государственному регулированию. И если стоимость материалов и другие издержки растут, то строителям физически невозможно удержать себестоимость нового жилья на прежнем уровне. При этом та маржа, которую девелоперы закладывают в свои проекты, тесно связана с величиной платёжеспособного спроса в регионе и больше зависит от рыночной ситуации, чем от директив чиновников.
Кроме того, внедрение типового подхода может ограничить творчество архитекторов и проектировщиков, спровоцировать появление большого количества слишком похожих друг на друга кварталов. Поэтому предложения Минстроя имеют определённый смысл, но необходимо найти здоровый компромисс между стремлением министерства внедрить единые правила застройки и творческим подходом при формировании планов развития и благоустройства территорий.
Комплексный подход вместо хаоса
Пока сложно прогнозировать, какое воздействие окажут новеллы Минстроя на рынок жилья. По данным министерства, в 2012 году в РФ было введено 65,5 млн кв. метров жилья, а в 2013 году 70 млн, и это стало максимумом с советских времён. Позитивная динамика объёмов ввода жилья пока сохраняется, и за первую половину 2014 года было построено на 30% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Несмотря на ухудшение экономической ситуации, рост процентных ставок кредитов и влияние других неблагоприятных факторов, например, в Подмосковье, темпы строительства пока не падают, и, по прогнозу регионального правительства, в 2014 году в области будет построено 7 млн кв. метров жилья.
При этом работающие в регионе девелоперы и в отсутствии реестра типовых проектов дружно переходят от хаотичной застройки к проектам комплексного обустройства и развития территорий. По мнению экспертов, будущее населённых пунктов и городов-спутников Подмосковья объективно связано с таким типом развития.
По словам директора по развитию финского проектного бюро Rumpu Анны Ивановой, в городах-спутниках нужно развивать не только производство и жильё, но и торговые и инфраструктурные объекты. И это будет способствовать тому, что такие города перестанут быть по большей части местом, куда люди лишь приезжают на ночлег после работы в Москве.
Аналогичного мнения придерживается директор по маркетингу TEKTA GROUP Вартан Погосян, считающий, что в идеале города-спутники Подмосковья должны быть не замкнутыми единицами, а интегрированными в систему расселения региона, и, по сути, каждый из них должен в миниатюре воспроизвести Москву с её многообразием торговых, культурных, социальных и досуговых объектов.
