История о том, как небогатая учительница потеряла почти два миллиона рублей и осталась без квартиры, стала широко известна в Нижнем. Мы уже писали о ней. Но сегодня вынуждены вернуться снова. Потому что потерпевших в этой ситуации несколько. От мошенничества кредитного брокера пострадала не только учительница, но и само агентство недвижимости, в котором брокер работала. Ведь, когда в компании, которая хорошо зарекомендовала себя на рынке, происходит подобное, то наносится серьезный удар по ее репутации.
Можно ли было этого избежать?
Портрет агента-оборотня
Вера Реутова (фамилия изменена) 8 лет работала в агентстве «Успех». Четыре года агентом, еще четыре - кредитным брокером. По мнению коллег и руководителей, она была профессиональной, ответственной, спокойной, коммуникабельной. На нее никогда не поступало жалоб от клиентов и коллег. Наоборот, некоторые агенты предпочитали иметь дело именно с ней. Все началось, возможно, с «левых» сделок. Она брала деньги у знакомых как частное лицо. Как частное лицо, покупала жилье на стадии строительства, потом - ближе ко времени сдачи дома - продавала по более высокой цене, разницу делила с теми, кто доверял ей деньги. Какой-то период все шло хорошо, а потом случился кризис. Цены на квартиры снизились, а занятые деньги надо было отдавать. Вот тогда, вместо того, чтобы честно признаться кредиторам, она организовала личную «пирамиду». Под конец - в случае с учительницей - дошла до подделки документов.
Два миллиона в обмен на бумажки
Напомним вкратце, что произошло. В начале 2007 года учительница из области решила купить сыну квартиру в Нижнем. Родственница посоветовала обратиться к кредитному брокеру агентства недвижимости «Успех»: мол, молодая, но опытная, за некий процент сможет обеспечить солидную экономию при покупке жилья. В середине апреля 2007 года женщина приглядела однокомнатную квартиру ценой в 1,85 миллиона рублей в жилом комплексе «Водный мир». Заключила предварительный договор с застройщиком, передала деньги брокеру и уехала домой.
Через две недели кредитный брокер предоставила ей договор долевого участия в строительстве, подписанный директором агентства недвижимости и скрепленный официальной печатью фирмы. Женщина регулярно привозила деньги: то 300 тысяч, то 100, то 250. Взамен получала от брокера квитанции с печатью агентства и подписью бухгалтера.
Наконец, вся необходимая сумма была выплачена, оставалось дождаться введения в строй дома. Осенью 2008 года семья собралась обустраивать новую квартиру, чтобы подготовиться к переезду. Тут-то и выяснилось, что в ней живут совершенно другие люди, что застройщик не получал никаких денег. А обаятельная кредитный брокер находится под следствием: ее обвинили в мошенничестве шесть человек. Она сумела воспользоваться печатью агентства, подделала договор и квитанции об оплате, поставив на них липовые подписи за директора, бухгалтера и кассира.
Ошибки пострадавших
Директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольга Сажина рассказывала: «Полной суммы у женщины не было, потому она обратилась к кредитному брокеру агентства недвижимости «Успех». Как положено в таких случаях, «Жилстрой-НН» заключил с клиенткой предварительный договор, который делается на месяц (срок рассмотрения кредита). После чего клиентку мы больше не видели, денег от нее не получали. Предварительный договор через месяц прекратил свое действие. Мы сняли броню с квартиры и нашли новых покупателей».
Она же объяснила, где ошиблись пострадавшие.
Во-первых, после заключения предварительного договора нужно было в течение двух банковских дней внести деньги на счет застройщика. Причем либо сходить в банк вместе с кредитным брокером, либо позвонить через день-два к застройщикам, поинтересоваться, дошел ли до них платеж.
Во-вторых, стоило проконсультироваться по поводу договора долевого участия (он автоматом делается после принятия кредитного решения) у юристов или в гильдии риэлторов. Договор долевого участия заключается только с застройщиком. Никто другой - ни агентство, ни подрядчики - не имеют на это право. Договор, подписанный якобы директором агентства недвижимости, пусть даже заверенный подлинной печатью агентства, вызвал бы сомнения специалистов.
В-третьих, в договоре долевого участия четко прописано, что деньги вносятся на расчетный счет застройщика, указано также, когда и сколько вносить. Деньги принимает у клиента кассир банка или застройщика, сдать их другому человеку нельзя. Для проверки всегда можно позвонить застройщику и спросить, получил ли он перечисленное. Отдавать же наличные на руки брокеру пусть даже в обмен на квитанции с печатями и подписями - легкомысленно.
Когда солидарность опасна
Раз случился такой казус в одном агентстве, значит, все остальные находятся под такой же угрозой. Почему? Об этом мы беседуем с директором АН «Успех» Мариной Куландиной.
- Во время суда над брокером, где АН «Успех проходило свидетелем по делу, возник вопрос: могло ли агентство недвижимости заметить нечестность своего работника и пресечь мошенничество?
- Я сама задаю себе этот вопрос, - говорит Марина Викторовна. - И не нахожу однозначного ответа.
Да, иногда наша брокер встречалась с обманутыми клиентами на территории агентства. Но ведь у нас публичная организация со свободным входом. Не станешь же каждого спрашивать: «Вы по какому вопросу?» И, даже задав вопрос, не получишь ответ. Потом выяснилось, что я дважды подходила к пострадавшим клиентам. Заметила, что женщины долго сидят, ждут кого-то, поинтересовалась: «Какие-то проблемы?» - «Да нет, все в порядке…» А в тот момент еще можно было что-то сделать.
- Может ли заметить руководитель, что его агенты левачат, работают на себя?
- Когда у агента давно нет сделок, хотя он приходит в агентство, бывает на дежурстве, дает рекламу. Да, время тяжелое. Но те, кто работал всегда, и в кризис имеют результат.
Обязательно посещение руководителями Управления федеральной регистрационной службы (УФРС), Потому что там можно увидеть своих агентов, у которых официально сделок нет.
- Возможен ли контроль за сотрудниками внутри агентства?
- Они индивидуальные предприниматели, у них нет четкого графика работы. Сегодня пришли в агентство, а потом два дня бегают по адресам.
- Каким образом Вера умудрялась ставить печать агентства?
- Сыграло свою роль то, что она работала в агентстве 8 лет, пользовалась доверием. Пришла, показала кассиру договор (хотя бы на оказание информационных услуг). Кассир видела договор и давала печать Вере. А под листочками с договором могло быть что угодно. За 12 лет покоя бдительность теряется.
- Знал ли кто-нибудь в агентстве о левых сделках Веры?
- Наверняка агенты знают о левачестве коллег, видят друг друга в УФРС, но молчат. Солидарность агентская - это замечательно, но она не всегда идет на пользу. В итоге пострадали все. В том числе агенты, которые честно работают со дня основания нашей компании. История с Верой ударила по репутации не только агентства, но и каждого агента.
Спасение обманутых - дело рук самих обманутых
Да, посетитель агентства недвижимости при желании может выяснить все, что его интересует. На стендах есть информация для клиентов, в том числе о том, кто имеет право подписи на документах. «Ну, пройдитесь по офису, осмотритесь, где находится касса, где директор, где сидят менеджеры, - горячится Марина Куландина. - Возьмите телефон менеджера, который курирует агента, чтобы позвонить ему и поинтересоваться ходом сделки. А вдруг он ничего о сделке не знает?»
Да, надо понимать, что кредитный брокер имеет право заниматься только подбором кредитной программы банков, но не продажей и покупкой квартир. Да, нужно уметь читать документы…
Но, по большому счету, разницу между кредитным брокером и обычным агентом человек с улицы знать не обязан. Разницу между устаревшей формой договора и действующей - тоже. Получается, что человек, не знакомый с законодательством, с Интернетом, с внутренним устройством организации, уязвим и незащищен.
Каковы же выводы?
1. От обмана и левых сделок не застраховано ни одно агентство.
2. В порядочности агента может быть уверен только он сам.
3. Просвещение клиентов - самый надежный способ избежать подобных обманов.
Людям нужно терпеливо прививать элементарные правовые навыки. Чтобы действовали по пословице: доверяй, но проверяй. Прежде чем подписывать любой договор, стоит проконсультироваться у юриста.
Комментарии
Причина преступления - элементарная халатность
Татьяна Романчева, директор «Центра научной экспертизы» убеждена, что мошенничество кредитного брокера стало возможным из-за халатности в ведении документооборота. «Подобная халатность, к сожалению, часто имеет место в работе агентств недвижимости. Подпись и печать должны быть подконтрольны. Это элементарные вещи. Что ж, пока гром не грянет, мужик не перекрестится.
Конечно, директор агентства недвижимости не в состоянии ставить печать на все документы, поэтому есть уполномоченные лица, которые ставят печать на четко ограниченный для каждого из них перечень документов. Во внутреннем документообороте должны быть прописаны правила: на какие документы печать ставится с подписью бухгалтера, на какие - с подписями юриста и директора. Разумеется, все договоры регистрируются в журнале регистрации агентства. Времена, когда документы подписывали на коленке в машине, прошли. Сейчас есть офис, есть касса.
В данном случае то, что человек работал 8 лет, - не оправдание для кассира. Ведь агент понимала, что ей доверяют, и однажды решила этим доверием воспользоваться. У каждого человека своя планка. Кто-то ломается на 1000 рублей, кто-то на миллионе долларов.
В данном случае есть и явная оплошность потребителя. Клиентка не потребовала приходного кассового ордера. Пренебрегла финансовой дисциплиной. К тому, что получаешь чек при покупке товара, то есть документ о получении денег, человек уже привык. Приходный ордер, кассовый чек - такие же финансовые документы о внесении денег.
Произошедшее - результат «левой» сделки
Хотя комиссия по этике гильдии риэлторов эту ситуацию подробно не анализировала, поскольку рассматривает только досудебные случаи, Алексей Макаров, исполнительный директор Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР), член национального совета РГР, изложил свою точку зрения.
- Претензии пострадавшие предъявляют по большому счету не к самой компании «Успех», а к конкретному человеку, который, прикрываясь компанией, совершал мошенничество. Наша задача - разграничить эти вещи: мошенников, которые могут попасть в любую компанию, и честное имя фирмы.
Сам факт нахождения на территории агентства не гарантирует, что с вами общается порядочный человек. По большому счету, классическая мошенническая схема подразумевает использование солидной конторы (известного имени) в качестве прикрытия. Здесь ситуация немного другая. Человек работал в компании давно и подделал документы. К сожалению, от этого не застрахована ни одна фирма. Если человек, потерявший деньги, сам не подумал, кому и куда он их отдает, ему сложно помочь. Очень жалко, что тень падает на компанию, которая хорошо себя зарекомендовала на рынке.
Произошедшее - это результат левой сделки. Клиенты об этом знали, и поэтому не обратились за помощью к руководству агентства тогда, когда можно было все исправить. Если называть вещи своими именами, подобная сделка уже имеет элемент мошенничества по отношению к компании, в которой агент работает. И здесь перед клиентом встает основной вопрос: доверяешь ли ты человеку, который обманывает своего работодателя? Если он обманывает одного, почему ты думаешь, что он честно поступит с тобой? От левых сделок страдают все. И качество получаемой услуги, и агентство, которое недополучает деньги, затраченные на своих сотрудников, и клиент, который рискует деньгами или жильем.
Каким образом агентства могут бороться с левыми сделками и недобросовестностью сотрудников? Каждое агентство по-разному. Кто-то подписывает достаточно серьезные обязательства агентов по отношению к компании. И в случае выявления левых сделок либо налагаются серьезные штрафные санкции, либо с человеком расстаются. Есть агентства, которые установили в переговорных камеры видеонаблюдения. О том, что разговоры пишутся, предупреждаются и клиенты, и агенты. Следовательно, если договор заключен на коленках на улице, или лицом, не имеющим права подписывать документы от имени компании, то по этому договору к компании не может быть никаких претензий.
