За последний год количество предложений участков в организованной коттеджной застройке значительно выросло. Сегодня в трети поселков предлагаются только участки, причем – без обязательного подряда. Девелоперы отследили повышенный интерес своих клиентов к свободным участкам – за год их предложение выросло как минимум в два раза.
На реализацию пустых земельных наделов перешли даже те девелоперы, кто изначально планировал продавать участки с подрядом и (частично) даже те, кто планировал застройку территории.
С одной стороны, участок без подряда как квартира со свободной планировкой: можно придумывать проект и организовывать строительство по собственному усмотрению. С другой, есть риск увязнуть в «долгострое».
Свобода в рамках концепции
Сегодня главным приоритетом для большинства покупателей стал вопрос цены, и в этом смысле земля без подряда вне конкуренции. Мало того, что это самое дешевое предложение в сегменте коттеджных поселков - покупка участка без подряда для покупателя еще и своего рода рассрочка, причем срок внесения последнего платежа не ограничен. Владелец участка имеет право разбить строительство дома на несколько этапов, начинать и заканчивать работы в удобные для него сроки. В конце концов, можно просто продать участок через пару лет, если до стройки так и не дойдут руки: при покупке участка без подряда свидетельство о праве собственности на землю покупатель получает сразу.
Более того, гораздо меньше требований и к тому, что будет построено на участке. Даже если участок в поселке, у которого есть разработанная девелопером концепция, ограничения по застройке все равно носят рекомендательный характер и главным образом связаны с внешним видом будущего дома. Иногда продавец все-таки предпринимает попытки обязать клиентов придерживаться единого стиля при строительстве, но подобные ограничения и запреты не имеют юридической силы. Любые правила рассчитаны лишь на сознательность покупателей, которые должны сами понять, что поселок в едином стиле в конце концов будет лучше выглядеть, а недвижимость в нем – дорожать. Кстати, девелоперы отмечают, что в среднем рекомендованный стиль домов в поселках класса «бизнес» и выше сохраняется. Так что превращения поселка «в шанхай» вроде бы можно не опасаться.
Рыночная практика подтверждает: первые поселки, в которых продавались участки без подряда – в 2005 – 2006 годах - застраивались достаточно быстро. Так, 82 участка в первом поселке «Евросиб-Девелопмент» были распроданы за полгода, в период с ноября 2004 по апрель 2005, а к лету 2007 года поселок был полностью застроен. Участки, проданные в 2009 году, также застроятся довольно быстро, т.к. люди их покупают для себя, «инвесторы» с рынка ушли. Это подтверждает строительная активность – например, в поселке «Галактика»: продажи открылись в конце лета 2008 года, перед самым кризисом, из 60 участков к ноябрю 2009 года продано 36, на 10 из них (а это почти 30% от проданных), несмотря на кризис, уже ведется строительство.
Во что обойдется приобретение участка без подряда? Цифры зависят от направления и удаленности от города. «Большинство участков, которые продаются в коттеджных поселках – для постройки дачи, и не принадлежит к категории ИЖС. Что касается участков категории ИЖС, то в коттеджной застройке их по-прежнему немного и стоят они недешево, в особенности, в популярных районах, например, в Курортном, - отмечает заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева. - Здесь цена сотки может составлять 600-700 тыс. руб.».
Директор по развитию ЗАО «Евросиб-Девелопмент» Марина Агеева отмечает: самый большой разброс цен на участки наблюдается в Выборгском районе: от 26 000 до 770 000 рублей за сотку. Конечно, различие в стоимости подразумевает и различие в составе и качестве «пакета»: расположение поселка, природные характеристики, площадь участка (шестисоточное садоводство или современный поселок с участками по 12 – 20 соток) степень готовности поселка.
В Курортном районе в Зеленогорске, в 300 м от Финского залива, предлагаются участки в поселке «Мои Териоки» по цене 930 000 руб. за сотку. В Выборгском районе, рядом с Репино за 770 000 руб./сотка предлагаются участки в поселке «Репинская усадьба», за 700 000 руб./сотка – участки в поселке «Видовое». Во Всеволожском районе самые дорогие участки предлагают в Юкках в элитном поселке «Honka Family Club» – около 550 000 руб./сотка.
Самые дешевые участки продаются, во-первых, без инженерной подготовки, а во-вторых, в пока мало популярных для дачного отдыха местах, преимущественно в южных районах. Например, в Ломоносовском районе, в поселке «Малиновые вечера», от 6 соток, от 54 000 руб./сотка, в Волосовском районе, поселок «В Каськово», от 12 соток, от 35 000 руб./сотка, Гатчинский район, поселок «Форестград», от 6 соток, от 60 000 руб./сотка. Есть похожее ценовое предложение на востоке, в Кировском районе, в поселке «Радуга» – участки от 7,5 соток, от 40 000 р./ сотка. Однако бывают исключения: в Выборгском районе в поселке «Правдино» (рядом с Правдинским озером) и поселке «Песчаный берег» (рядом с Глубоким озером) продаются участки по цене 26 000 руб./ сотка (без коммуникаций).
Дайте свет!
Если от подрядов покупатели отказались без особого сожаления, то от других благ цивилизации отказываться они не намерены. Речь идет о коммуникациях, которые являются необходимым требованием при приобретении земли.
Наиболее распространенное предложение - вариант, когда электричество, водопровод, магистральный газ и канализация доведены до границ участка. «Стоимость таких инженерно подготовленных участков отличается на 20% и более», - отмечает руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова.
Конечно, проекты находятся на разных этапах – соответственно, часть поселков на момент продажи уже обеспечена электричеством, а где-то эти работы только начались или планируются в самое ближайшее время. В первом случае покупатель должен оплатить коммуникации полностью, во втором ему предоставляется рассрочка платежа. В поселках с ценой участка около 1 – 1,5 млн рублей обычно, уже полностью оформлены все документы и даже построены внутренние инженерные сети. В стоимость участка входят все инженерные коммуникации, подведенные до границы участка.
«Ловушка» в том, что покупателю участка чуть позже потребуется дополнительно оплачивать подключение к этим коммуникациям, а также мощности. Суммы доплат могут достигать 500 000 – 1 млн рублей. К примеру, стоимость 1 кВт электроэнергии обойдется в 50 000 – 70 000 рублей.
Но столь благостная картина встречается далеко не везде. В ряде поселков декларируется наличие всех коммуникаций, а на деле их не только нет, но и отсутствует даже документация на подведение. Например, продажи стартуют без фактического наличия разрешений на выделение электрических мощностей, когда документы у девелопера на согласовании. «Неоспоримой тенденцией становится появление в достаточно большом количестве новых дачных партнерств, в которых под вывеской «коттеджный поселок» начинают продавать участки, при этом «товар» предстает перед покупателем очень разного качества, - отмечает Ольга Трошева. - В новых проектах очень часто не проведено межевание участков, нет кадастровых номеров, очень большие вопросы в таких проектах и с коммуникациями: единичны проекты, где есть полный пакет коммуникаций (включая газ)». Нечасто, но встречаются и продажи вообще «в чистом поле» - когда коммуникаций не только нет, но и не предвидится, - девелопер просто не берет на себя никаких обязательств.
Но даже если такие обязательства имеются, действительной гарантии того, что загородные поселки формата «без подряда» будут обеспечены инженерными сетями, нет. Вместе с правом собственности на землю покупатель получает лишь обещания девелопера подвести к участку газ, электричество, канализацию, проложить дороги в течение установленного срока. Сдержит ли застройщик слово - зависит от его финансовой состоятельности и компетентности. «Чаще всего при продаже участков без коммуникаций девелопер предлагает их провести за дополнительную плату. Говорить о надежности обещаний проведения инженерии в перспективе достаточно сложно: если выделение дополнительных мощностей есть, например, в планах Ленобласти, то вероятность выполнения обязательств высока. Кроме того, выполнение обязательств можно связать с успешностью продаж: если в поселке большинство участков продано, то вероятность проведения инженерии повышается, если нет, то тут зависит уже от финансового состояния самого девелопера», - говорит Зося Захарова.
Деньги на стол
В среднем «пакет» коммуникаций стоит около 350 тыс. руб. на один участок. В эту сумму входит электричество (подведенное до границы участка), водоснабжение (обычно общая скважина на поселок либо на группу участков), ограждение поселка, грунтовые внутренние дороги, иногда - газопровод с разводкой до каждого участка. Эта сумма обычно включена в «продажную» стоимость участка. Но уже известны случаи, когда денег на коммуникации у застройщика не хватало, и с владельцев участков в поселке собирались дополнительные средства для окончания работ. Платить приходится – сидеть в «чистом поле» никому не хочется.
Наконец, помимо собственно наличия коммуникаций как таковых, есть еще проблема их качества. Так, если в качестве «антикризсного маркетинга» девелопер дробит большие наделы на более мелкие, могут возникнуть проблемы. Если электрические сети были подведены к 15 большим участкам, а затем распределены на 30 маленьких, каждый домовладелец, скорее всего, получает меньшую мощность. А для поселков, где продаются участки без подряда, главной головной болью будущих жителей становятся дороги. Так как застройка ведется разрозненно, ход работ не контролируется никакой организацией, даже прилично выполненные девелопером проезды за год-два приходят в негодность. А их модернизация и починка ложится уже на собственников, и все зависит от того, сумеют ли собственники договориться.
Фото: k260.ru
