Участок без подряда в коттеджном поселке напоминает квартиру со свободной планировкой. Собственник может организовать его пространство и застройку по собственному усмотрению, даже вопреки разработанной ранее концепции. Но вот чем придется руководствоваться в обязательном порядке, так это действующими нормами и правилами — без их соблюдения возведенные объекты окажутся вне закона.
Объем предложений участков без подряда на рынке загородной недвижимости динамично растет. Как объяснил Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение», трудности с кредитованием в период финансового кризиса заставляют девелоперов избавляться от земельных активов. Им проще продать надел с коммуникациями, чтобы вернуть вложенные средства, чем инвестировать в строительство. К тому же участки без подряда, как правило, раскупают намного быстрее, чем незаконченные дома, заверяют в компании Amdex Estate. Значительная часть подобных предложений сосредоточена в организованных коттеджных поселках с уже разработанной концепцией застройки. Выбирая надел, покупатели могут сразу оценить, каким будет загородный объект, какая инфраструктура в нем предусмотрена, как планируется организовать общественные территории. «Надо сказать, что на участок без подряда сразу оформляют свидетельство о собственности, а не инвестиционный контракт, как в случае с приобретением земли с подрядом, — замечает управляющий партнер компании Amdex Estate Алексей Пашигорев. — Кроме того, первоначальная сумма инвестиций в подобный проект существенно сокращается, что также имеет немалое значение для потребителей». «Многие предпочитают приобретать земельные участки и возводить на них дома своими силами. Снижение цен на строительные работы и материалы позволяет предположить, что загородный коттедж обойдется покупателю значительно дешевле», — добавляет директор департамента развития бизнеса холдинга Rodex Group Геннадий Теряев.
«Самые интересные с инвестиционной точки зрения предложения участков находятся на стыке сегментов, — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Например, надел по цене верхнего уровня класса бизнес в элитном поселке или земля по цене эконом-плюс в поселке бизнес-класса». Хотя эксперт признается, что такого продукта на рынке очень мало.
Эксперты предупреждают, что срок сдачи таких поселков в эксплуатацию может растянуться на годы, а разработанные для них концептуальные решения — так и остаться на бумаге.
Коммуникации и миражи
Увы, нет никакой гарантии того, что загородные поселки формата «без подряда» будут обеспечены инженерными сетями. Ведь вместе с правом собственности на землю покупатель может получить одни лишь обещания девелопера подвести к участку газ, электричество, канализацию, проложить дороги в течение установленного срока. «Сдержит ли застройщик слово — целиком зависит от его финансовой состоятельности и компетентности. Будущие домовладельцы могут и не догадываться, что за скидками и «распродажей» участков без подряда подчас скрываются дополнительные затраты — в определенный момент недобросовестный продавец может выставить клиентам счет на немалую сумму за подключение к инженерии», — объясняет Г. Теряев.
По словам А. Пашигорева, в последнее время, для того чтобы привлечь аудиторию, заинтересованную в приобретении загородного жилья сегментов бизнес и эконом, девелоперы стали прибегать к дроблению размежеванных ранее наделов. «Если электричество было подведено к первоначальному количеству участков, то дальнейшая нарезка земли более мелкими «кусками» может означать сокращение мощностей, выделяемых для каждого домовладения», — предупреждает А. Маталыгин. «Чтобы этого не произошло, следует получить от застройщика гарантийное письмо или прописать в договоре с ним соответствующий пункт», — советует эксперт.
Вся надежда — на сознательность
Наличие коммуникаций в поселке, безусловно, важное условие для заключения сделки. Однако участок со всей инженерией так и останется просто клочком земли, если на нем не возведены строения. Как правило, формат «без подряда» подразумевает, что собственник не ограничен в выборе проекта дома. Но это отнюдь не означает вседозволенность.
Если участок находится в поселке, концепция которого разработана девелопером, то ограничения по застройке носят рекомендательный характер и главным образом связаны с внешним видом будущего дома. Иногда продавец все-таки предпринимает попытки обязать клиентов придерживаться единого стиля при строительстве. «Но случаи, когда это действительно удается сделать, довольно редки», — признается А. Маталыгин. По мнению В. Яхонтова, подобные ограничения и запреты не имеют юридической силы. «Заставить приобретателя участка соблюдать концепцию, утвержденную девелоперами, очень сложно. Механизмов влияния на собственников практически нет», — подчеркивает он. Эту точку зрения разделяет и А. Пашигорев. Он подтверждает, что все концептуальные ограничения, действующие в коттеджных поселках, — это лишь слова; любое судебное дело будет выигрышным для владельца земли. «Указания, своды правил и инструкции рассчитаны лишь на сознательность покупателей и понимание того, что поселок, выполненный в едином стиле, выглядит намного лучше и ценится дороже, чем построенный вразнобой», — отмечает эксперт. Например, если в загородном комплексе бизнес-класса начинается строительство домов площадью 50–90 кв. м, его статусность резко снижается. А покупатель рискует стать жителем не организованного коттеджного поселка, а обычного «шанхая».
Как не оказаться вне закона
Если собственник все-таки хочет застроить участок по своему усмотрению, ему придется заказать новый проект. Архитекторы разработают его в соответствии с действующими градостроительными нормами и в случае необходимости помогут согласовать в администрации района, где расположен поселок.
Основной документ, которым следует руководствоваться при проектировании дома и прочих построек на участке, — санитарные нормы и правила (СНиП 2.08.01, СНиП II-3, СНиП 30-02-97 и др.), где прописаны все ограничения по расположению объектов недвижимости. И чем больше участок, тем проще соблюсти нормы. Например, согласно СНиП 30-02-97 коттедж следует расположить не менее чем в 5 м от красной линии, определенной в Генеральном плане застройки поселка, а от красной линии проездов — в 3 м. Расстояние между домами на соседних участках должно составлять порядка двух их высот. Действуют и более жесткие противопожарные нормы, где указывается не только высота, но и материал, из которого построен объект. Так, например, между домами из кирпича или другого негорючего материала с железобетонными перекрытиями должно быть не менее 6 м. Если соседний коттедж возведен из кирпича, но имеет деревянные перекрытия, то дистанция увеличивается до 8 м, а для деревянных или каркасных домов — до 10 м. При этом противопожарное расстояние между строениями и сооружениями в пределах одного участка не нормируется.
Если соседний надел не застроен, то в выигрышном положении оказывается собственник, приступивший к строительству первым. Он руководствуется только нормами, применяемыми к материалу своего дома. По СНИПу допускается группировать и блокировать объекты на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырех соседних участках при двухрядной застройке. При этом, как уже было сказано выше, противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в каждой группе не нормируются, а минимальные расстояния между крайними строениями и сооружениями групп должны быть такими же, как и при застройке соседних участков. Эти правила следует соблюдать как для объектов на одном участке, так и для расположенных на смежных наделах.
Кроме того, действуют санитарные нормы. На участке разрешается возводить бани, гостевые домики и другие сооружения с утепленным грунтом, а также гаражи для автомобилей и др. Но строительство указанных объектов следует осуществлять в соответствии с установленным порядком. Например, минимальное расстояние от дома до бани и колодца должно составлять 8 м. Для дальнейшего оформления недвижимости и ее регистрации собственник должен представить справку из органов районного архитектурно-строительного надзора, свидетельствующую о том, что постройка возведена в соответствии с проектной документацией и без нарушений градостроительных норм и правил. Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ объект, сооруженный без специального разрешения, считается «самовольной постройкой», на которую право собственности не оформляется. Впрочем, строительство можно узаконить, предварительно оплатив штраф в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда (при условии, что объект соответствует СНИПам). Если же СНИПы были нарушены, придется уплатить штраф и разобрать незаконное строение.
Фото: www.gkinvest.ru
