Загородные участки все чаще продают без застройки. Теперь наибольшим спросом пользуются более экономичные варианты и непрестижные направления. Однако рынок по-прежнему стагнирует: несмотря на скидки и падение цен, только за последний месяц количество продаж уменьшилось на четверть.
Кризис полностью изменил структуру рынка загородной недвижимости. К такому выводу пришли участники состоявшейся в четверг конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», проведенной Московской ассоциацией риэлтеров.
Во-первых, на рынке стало больше недвижимости, продаваемой «без подряда» – то есть фактически незастроенных участков земли. Всё чаще хозяева земли вместо того, чтобы строить на ней полноценные поселки, просто разбивают её на участки и сразу же продают, – говорит руководитель аналитического центра «Инком» Дмитрий Таганов. Это было бы понятно для держателей непрофильных активов, желающих избавиться от ненужных участков, но так в последнее время поступают и девелоперы, подчеркивает Таганов. Между тем в последние годы тренд был обратным – участки предпочитали продавать уже вместе с недвижимостью.
Фактически сейчас «девелоперы теряют контроль над процессом застройки», констатирует Таганов. Только с апреля по июнь 2009 года на рынок вышло 34 поселка «без подряда», а это больше 80% от всех новых поселков. Общее количество же таких поселков на рынке в два с половиной раза больше, чем в прошлом году.
Продажа участков «без подряда» приводит к «шанхайской» застройке поселков, то есть к тому, что покупатели возводят дома как придется, без единого стиля, инфраструктуры и, что важно, сроков постройки (бывают случаи, когда быстро построившийся хозяин одного из участков вынужден долго жить среди строительной пыли, поднимаемой менее расторопными соседями).
Вторым важным показателем изменения рынка стала тенденция к искусственному снижению цены поселков.
Участки дробятся на более мелкие, чтобы продать их дешевле, удешевляются проекты и материалы для постройки.
В редких случаях девелоперы идут даже на снижение классности поселка, рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Больше всего, по данным исследования центра «Индикаторы рынка недвижимости», снизились размеры участков на расстоянии 16–25 км от Москвы и в диапазоне 36–45 км – почти на 6%. Это связано со стремлением застройщиков создавать экономичный вариант предложения, наиболее востребованный рынком в сложившихся условиях. Ведь уменьшая площади домовладений в поселке, можно снизить конечную стоимость дома для покупателя (при сохранении уровня цен за метр жилья), не уменьшая рентабельность проекта, объясняют эксперты.
Фактически рынок следует за покупательским спросом, который потихоньку смещается в более дешевые сегменты. Так, по сравнению с июлем 2008 года резко вырос процент людей, интересующихся домами категории эконом-класса. 71% заявок касается именно этого класса. А вот претендентов на бизнес-класс стало намного меньше (было 35%, стало 14%). Впрочем, «выбор достойных по соотношению цена – качество объектов по-прежнему невелик», сетует управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его словам, качественные характеристики жилья эконом-класса сейчас не соответствуют понятию «комфортного жилья». При этом о доступности его говорить тоже не приходится в силу минимальных объемов ипотечного кредитования.
Меняются и географические интересы потенциальных покупателей. Так, увеличилось (с 5% до 19%) количество заявок на участки за пределами Московского большого кольца (МБК), а вот количество претендующих на более близкое Подмосковье сократилось. Также и девелоперов, и покупателей все чаще стали интересовать участки на непопулярных ранее направлениях.
Например, наблюдается повышенный интерес к Симферопольскому шоссе. Если летом прошлого года спрос на это направление едва достигал 7% от всех заявок, то сейчас это одно из лидирующих по спросу направлений – 17% от всего рынка. «Основным фактором популярности подобных проектов у населения является невысокая стоимость предлагаемых домовладений и участков», – считает Литинецкая. Однако «в массе своей покупателей, как и раньше, интересуют западное, юго-западное и северное направление», считает Скоморовский. А именно Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. При этом на этих направлениях также появляются новые недорогие поселки. Например, на престижном Новорижском направлении, где средняя цена за участок в результате опустилась на 19,4% – до уровня 21,2 млн рублей за объект.
Все эти тенденции ведут к снижению цен на участки. Уже несколько месяцев подряд девелоперы снижают официальные цены на коттеджи. Всю зиму, по словам Таганова, продавцы «хитрили» и повышали цены на объекты в прайс-листах, параллельно с этим увеличивая скидки на них. К марту в момент пикового разрыва между «прайсовой» и реальной ценами можно было купить участок с 50-60% дисконтом. Сейчас девелоперы поняли: специальные акции и эксклюзивные предложения перестают приносить результат, и цены надо снижать. В целом, снижение средних «прайсовых» цен, по данным «Инкома», за последний месяц составило 8,4% и достигло отметки 23,5 млн руб. за объект.
Зато сейчас можно получить скидку максимум 10–15%. На спрос, однако, снижение цен пока не влияет. Еще один фактор, характерный для современного состояния рынка, который упоминает Таганов в своем докладе, – низкая конвертируемость потенциальных обращений (телефонные звонки) в реальные сделки. В июле уровень потенциального спроса в среднем по рынку вырос на 7,3% по сравнению с июнем. Но вот количество реальных продаж снизилось аж на 25,4% и составило всего 228 объектов. «Сейчас покупатель склонен более тщательно изучать рынок перед совершением покупки – на одну покупку он делает больше звонков, чем раньше», – объясняет такую ситуацию заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение» Антон Маталыгин.
«Если написать: «Дом по 10 рублей за квадрат», звонков будет много. Когда окажется, что имелся в виду квадратный сантиметр, желающих поубавится», – иронизирует эксперт.
Общее же снижение спроса на загородную недвижимость, по данным Литинецкой, составило не менее чем 50% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. При этом на фоне снижения реального спроса продолжает накапливаться уровень предложения, рост которого с начала года составил 31%. Сейчас, согласно данным «Инкома», на рынке представлено до 24,5 тыс. объектов. «Однако при этом одной из тенденций рынка является снижение предложения наиболее ликвидных объектов, это касается как домовладений, так и земельных участков», – добавляет Литинецкая.
«Продолжающееся снижение спроса осенью может перерасти в негативную тенденцию и дальнейшее падение, – заключает Таганов. – Текущий спрос до конца лета будет удовлетворен, а объективных экономических факторов, необходимых для появления новой волны покупателей, пока не наблюдается». Это означает, что на оживление рынка загородной недвижимости в ближайшее время рассчитывать не приходится.
Аналитики «Инкома» наблюдают и ещё один интересный эффект: претенденты на коттеджи класса «Премиум» частенько предпочитают, пока есть такая возможность, вложиться в недвижимость класса «Де люкс».
Интерес к покупке таких участков, по мнению вице-президента Российской Гильдии Риэлторов Константина Апрелева, связан с сохранением у населения недоверия к мировым валютам. У людей нет надежных и эффективных инструментов сохранения капитала. А жильё всё ещё остаётся способом сбережения накоплений и какой-то гарантии экономической стабильности.
Фото: ИТАР-ТАСС
