По мнению одних экспертов рынка недвижимости, спрос на участки без подряда неуклонно падает на протяжении всего последнего года. По оценкам других - на сегодняшний день на рынке уже более 700 поселков, предлагающих участки без подряда, и еще будет выходить примерно по 10-15 проектов ежемесячно. Кто же из них прав? В каком состоянии сейчас это сегмент? И что с ценами на землю?
Дмитрий ТАГАНОВ, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
На рынке загородной недвижимости Подмосковья в данном случае одно не исключает другое. Участки без подряда по-прежнему остаются фаворитами, как на уровне спроса, так и по числу предложения. При этом снижение спроса не останавливает девелоперов в намерений выводить новые проекты подобного формата.
Доля поселков, реализующих участки без подряда, в настоящее время на рынке загородной недвижимости Подмосковья составляет 54%. По спросу данный формат также занимает лидирующую позицию – 52%. При этом за аналогичный период (июнь 2011 года) на долю участков без подряда приходилось 63% спроса.
Такая нестабильность в структуре спроса объясняется наполнением рынка более качественными проектами с концепцией «участки без подряда». На смену хаотичной нарезке земли в поселках без какой-либо концепции приходят организованные поселки с коммуникациями и инфраструктурой, которые и провоцируют вспышки спроса. Например, в поселке «Лосиный парк», где менее чем за год было реализовано около 600 участков. Стабильно высоким спросом пользуются предложения на Новорижском шоссе, а также на Симферопольском и Киевском направлениях. Успехом пользуются объекты по самой низкой рыночной цене в пределах до 20 км от МКАД.
При этом покупатели предпочитают вкладываться либо в активно застраивающиеся проекты, либо обращаются к наиболее успешным девелоперам с хорошим портфолио.
В разрезе направлений структура спроса сохраняется неизменной уже на протяжении достаточно длительного периода времени. Лидерство (до 18% сделок) прочно удерживают западные (Новорижское, Волоколамское ш.) и северные (Дмитровское, Осташковское, Ярославское ш.) направления.
Средняя цена предложения составляет 175,4 тыс. рублей за сотку. Средняя полная цена объекта составляет 2,4 млн рублей. Минимальная – 100 тыс. рублей – характерная цена для дальних дач, расположенных свыше 60 км от МКАД. Средняя цена участков без подряда в районе Новой Москвы составляет около 5,4 млн рублей, что ниже средней стоимости объектов данного формата на 14,7% в сравнении с летом 2011 года.
Предложение участков без подряда формируют, как небольшие в 4 сотки кусочки земли, так и крупные земельные наделы, площадью свыше 2 га. Но наиболее востребованными остаются участки в 7-15 соток.
Асет ГАЙРАБЕКОВА, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»:
Рынок участков без подряда начал формироваться в 2005 году. На данный момент в этом сегменте предложение преобладает над спросом.
Спрос последние два года остается на одном уровне, не снижаясь, но и особенно не повышаясь. В рейтинге предпочтений покупателей возможность самостоятельно строить дом стоит сразу после цены, удаленности от МКАД и возможности купить участок в кредит или в рассрочку.
С оценкой экспертов, которые говорят, что на сегодняшнем рынке есть около 700 поселков формата «участки без подряда» с открытыми продажами, я в целом согласна. Однако, следует учитывать, что эти поселки географически распределены неравномерно. Так, наиболее освоенными районами можно назвать, например, Можайский и Раменский, а наименее – Ступинский и Воскресенский.
По нашей информации, многие крупные девелоперы готовят к осени выход новых объектов, только наша компания в ближайшее время выводит на рынок около десяти поселков. Исходя из собственных данных, мы оцениваем перспективу ежемесячного вывода на рынок по 10-15 поселков как вполне реальную. Многие собственники земельных массивов два-три года ждали существенного повышения цен на землю, которого не произошло. Этот факт, в том числе, заставляет их сейчас выводить на рынок все новые проекты.
Рынок участков без подряда в целом стабилен, но внутри него происходит большая сегментация, чем была в докризисный период. Кроме проектов эконом-класса, появились поселки из разряда «супер-эконом» и «верхний эконом». Из этого можно сделать вывод, что игроки рынка активно расширяют целевую аудиторию. Девелопер стимулирует спрос благодаря дополнительным объектам инфраструктуры и благоустройству территории. Плюсом ко всему возвращение и расширение сегментов потребительского кредитования и ипотеки так же дают девелоперам дополнительные инструменты для стимулирования спроса среди потребителей.
Устойчивый спрос на участки без подряда обусловлен тем, что после кризиса 2008 года покупательская способность заметно снизилась и покупать сразу полностью обустроенное домовладение (участок с коммуникациями и домом) оказывается слишком дорогим удовольствием. Но, тем не менее, за 2010-2011 годы ситуация стабилизировалась и какие-то средства людям накопить удалось. Теперь они хотят их вложить, чтобы ничего не потерять из-за волатильности фондового и валютного рынков. А земля (именно участки без подряда) оказывается самым надежным и выгодным вложением.
Участок без подряда стоит гораздо дешевле, чем участок с домом (как правило, его стоимость не превышает 1 млн рублей), и конечный покупатель (не инвестор) может разделить свои вложения в загородную недвижимость на два-три этапа: покупка земли, подведение коммуникаций, строительство дома. Причем деньги на строительство дома можно собирать сколько угодно долго, не используя займы и кредиты.
Фото: www.novosel.ru
