Согласно отчетам аналитиков, ставки аренды торговых площадей в крупнейших городах мира в течение 2012 года практически не изменились, в немногочисленном списке исключений находится Москва, где торговая аренда по разным данным за год подорожала от 5 до 10%. С чем связана тенденция роста стоимости аренды в российских ТЦ? Когда можно ожидать стабилизации ставок?
Татьяна КЛЮЧИНСКАЯ, директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle:
Ставки аренды в московских торговых центрах одни из самых высоких в Европе – максимальная ставка достигает $4,5 тыс. за 1 кв. м в год, тогда как в самом дорогом городе по этому показателю – Лондоне – она составляет немногим менее $5 тыс. При этом ставки действительно регулярно растут, и это легко объяснимо. За последние два года в Москве вводилось немногим более 100 тыс. кв. м качественных торговых центров – в три-четыре раза меньше, чем до кризиса. В то же время спрос на эти площади не уменьшается, а только растет – международные ритейлеры продолжают выходить на российский рынок, а существующие игроки расширяют свои планы по экспансии. При явном недостатке нового предложения и низком объеме вакантных площадей в действующих ТЦ все это приводит к росту ставок, ведь ритейлеры теперь фактически борются за успешные объекты и локации и готовы перебить цену конкурента. На площади в знаковых проектах даже проводятся тендеры.
В то же время в течение 2013-2014 годов на московский рынок выйдет беспрецедентный объем новых торговых комплексов – более 1 млн кв. м, однако это отразится не на размере ставки, а на объеме вакантных помещений, который в среднем по рынку немного увеличится.
Андрей ЧАМКИН, директор по коммерческой недвижимости компании IM Company:
По разным оценкам инфляция в России в 2012 году составила от 6,6 до 15%. Поскольку курс доллара/евро изменился гораздо меньше, у нас в стране можно наблюдать не только рублевую, но и валютную инфляцию. То есть ставки аренды растут вместе с общим ростом цен в России. Это первая причина. Вторая причина в том, что, несмотря на общий рост торговых площадей, в Москве не хватает качественных ТЦ, с хорошей транспортной доступностью. В связи с этим в успешных торговых центрах ставки будут расти, а в устаревших с непродуманной концепцией - падать. Но только первые представляют интерес для аналитиков и попадают в отчеты.
Андрей ВАСЮТКИН, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов»:
По нашей информации, в целом в Европе ставки аренды на торговые площади в составе ТЦ умеренно, но росли на протяжении последних двух лет. Рост при этом неравномерный. Если брать наиболее развитые рынки торговой недвижимости такие, как Лондон, Париж, Милан, Берлин - в течение года рост был небольшим. На этом фоне, Москва, действительно, выделяется – за последний год рост ставок был максимальным за посткризисный период - 7-10%.
В Москве рост арендных ставок обусловлен двумя причинами:
- Высокий спрос на помещения со стороны сетевых арендаторов. По нашим данным, только международные бренды открыли в Москве в течение года более 300 точек. Это один из самых высоких показателей, характеризующих уровень экспансии, за все время.
- Значительное снижение темпов прироста площадей в качественных ТЦ. Объем ввода площадей в ТЦ по итогам 2012 года минимальный за период с 2005 года.
То есть мы наблюдаем классическую картину роста цен в условиях снижения предложения и сохранения спроса на высоком уровне. Этот процесс происходит на благоприятном фоне роста потребления со стороны населения. Средние значения оборотов ритейлеров с 1 кв.м торговых площадей не снижаются.
Рост среднего уровня арендных ставок будет продолжаться с ростом потребительских расходов, то есть пока экономика находится на подъеме. Лишь в случае долгосрочно-низкого уровня потребительской уверенности, можно ожидать снижения арендных ставок, как это произошло в 2008 году.
Ольга ЗБРУЕВА, руководитель департамента по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
Рост ставок аренды на помещения в ТЦ в 2012 году происходил в пределах предусмотренной заключенными договорами аренды индексации – 5-15%. Значительного же роста цен в 2012 году не наблюдалось, ни в сегменте торговых центров, ни в сегменте стрит-ритейла.
Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы зависит от востребованности каждого отдельного ТЦ. Особую актуальность имеют такие факторы, как удачное расположение торгового объекта, состав арендаторов и эффективность маркетинговых решений.
Игорь ФРОЛОВ, руководитель отдела торговой недвижимости компании Bluestone Group:
Рост цен на торговую недвижимость в Москве, как и в других крупных городах России, обусловлен, в первую очередь, отсутствием достаточного количества площадей. Так, на тысячу жителей в крупнейших российских городах в среднем приходится около 120 кв.м качественных торговых площадей, что значительно уступает среднеевропейскому показателю, составляющему 176 кв.м. России потребуется не менее 15 лет, чтобы достичь среднеевропейского уровня развития рынка торговых центров. Тогда же следует ожидать и стабилизации арендных ставок. Стоит отметить, что сегодня статистика ввода и сдачи новых торговых объектов в Москве не добавляет оптимизма: многие проекты были заморожены с приходом мэра Сергея Собянина и его команды, реализация других тянется еще с кризисного 2008 года.
Дмитрий ГОЛЕВ, руководитель департамента развития компании Welhome:
По нашим данным, средние ставки аренды в торговых центрах Москвы за 2012 год не претерпели существенных изменений. В отдельных наиболее успешных торговых центрах ставки могли увеличиться на 5-10%, но на средние показатели по рынку это не повлияло. В настоящее время многие новые торговые центры открываются с достаточно высоким уровнем вакантных площадей (7-10%), в отличие от докризисного времени. Некоторые арендаторы предпочитают занять выжидательную позицию и посмотреть, как объект будет функционировать, насколько посещаем и др.
В ближайшие два года в Москве планируется к вводу порядка 1 млн кв. м торговых площадей. Это беспрецедентный показатель за последние несколько лет. Если весь заявленный объем будет введен, то роста арендных ставок в торговых центрах не будет. Напротив, может возникнуть конкуренция между торговыми центрами, как в отношении привлечения арендаторов, так и покупателей.
Фото: zdanie.info
