Вопреки господствующим правилам, можно совместить офис с собственным жилищем. За границей такой образ жизни очень распространен. Спектр профессий для «надомной» работы весьма широк: врачи, психоаналитики, разного рода консультанты, адвокаты, представители всевозможных творческих профессий.
Помещение для спеца-индивидуала
Есть компании, чья деятельность сводится к высококвалифицированной работе одного-двух человек, которым рабочее место нужно только для того, чтобы раз в полгода принять партнеров.
Москва, как город «продвинутый», может похвастаться людьми, не желающими тратить драгоценное время на дорогу от дома до работы и обратно. В столице немало примеров, когда в квартире организуются дизайн-студии или аппаратные для монтажа фильмов и телевизионных проектов. Но на такой рискованный шаг идут фанаты своего дела, для которых работа превыше всего. Часто жилое помещение используется в качестве офиса среди бизнес-консультантов. Массажисты, зубные врачи и парикмахеры оборудуют в своих квартирах специальные кабинеты.
Какая недвижимость подходит для жилища-офиса? Идеально, если помещение находится на первом этаже и имеет отдельный вход. Это может быть таунхаус или две квартиры на первом и втором этажах многоэтажного дома. Очень удобно приспособить под «двойное назначение» многоуровневые апартаменты, в частности пентхаус. Как правило, внизу находится рабочая зона, наверху – жилая. «Подходят и бывшие индустриальные помещения – лофты, – замечает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002». – Здесь уж точно больше квартира похожа на офис, чем офис на квартиру. Но сейчас это модно».
«Интерес к этому виду недвижимости у нас вполне очевиден, – утверждает Петр Жаров, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости инвестиционной группы Sesegar. – Такие предложения весьма популярны в районе Остоженки и Пречистенки («Золотая миля»), вы можете обнаружить подобные квартиры-офисы в Обыденских и Коробейниковом переулках. В нашей практике был случай, когда хозяин галереи на Мясницкой принципиально искал себе такую квартиру-офис, чтобы арт-галерея занимала первый уровень, а апартаменты для семьи – второй.»
Главное – организация
Гораздо проще оборудовать подобный офис в квартире, которая продается без отделки, поскольку в этом случае можно функционально использовать пространство и, при наличии грамотного архитектора, достичь максимально комфортной рабочей обстановки. Размер квартиры не имеет большого значения, если это не 40-метровая «однушка». Главное, насколько удачно будет выполнено зонирование пространства на жилое и рабочее.
А такое разделение должно быть четким. «Планировка решает много вопросов, и тут необходима консультация дизайнера, который сможет спланировать помещение исходя из специфики бизнеса, – считает Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании «Бергер & Партнеры». – Если бизнес связан с консультационными услугами и предполагает постоянный поток посетителей, необходимо предусмотреть зону reception и переговорную. Если же он построен на работе двух-трех людей, которым не нужно «принимать гостей», достаточно будет пары кабинетов и зоны отдыха, которую обычно совмещают с кухней». Если квартира одноуровневая, для работы по понятным причинам отводятся комнаты, которые располагаются по соседству с прихожей.
Во многом успешное обустройство зависит и от необходимого оборудования. Абсолютно необходима выделенная интернет-линия и комфортная обстановка. Важную роль играет и месторасположение квартиры, которое напрямую связано со спецификой работы. Беспроигрышный вариант – квартира в пределах ТТК. Но если работа связана, например, с перевозкой грузов, то тогда зачем офис в центре? Достаточно разместить его недалеко от МКАД.
Удобно или нет?
Наличие квартиры-офиса, конечно, существенно экономит временные затраты владельца бизнеса, а также бюджет компании. «Это позволяет некоторым фирмам выживать и работать в прибыль, – говорит Ольга Побединская. – Минусы такой экономии только в недовольстве жильцов-соседей, которые в конце концов могут выступить против существования офиса в подъезде. Хотя компромисс, думаю, найти всегда можно».
Квартиры-офисы, именно благодаря тому, что к их созданию относятся очень творчески, бывают комфортабельными, и работать в таком помещении – одно удовольствие. Как нам стало известно, один довольно известный архитектор, после того как окончил строительство загородного дома, переехал туда жить, а свою городскую квартиру, расположенную в районе Садового кольца, использует в качестве офиса. Во время авралов он одновременно в ней и живет, и трудится. Вся некогда жилая зона используется теперь сотрудниками его архитектурного бюро в качестве рабочего помещения. Здесь же проходит и большая часть деловых встреч. Неприкосновенной остается только одна небольшая комната, где и изволит почивать хозяин квартиры. Зато, когда проект окончен, архитектор с удовольствием уезжает в свой загородный дом.
Вообще, творческие люди и их образ жизни весьма специфичны, поэтому при отсутствии «запасного аэродрома», как в предыдущем случае, в подобных квартирах жить бывает порой тяжеловато. У дизайнеров, авторов интернет- и телепроектов рабочий день часто не нормирован, так как самое главное – не выбиваться из графика. В любое время дня и ночи люди приходят на работу и расходятся по домам, иногда режиссеры по несколько дней не выходят из аппаратной. Кроме того, если не нанять домработницу, то из-за большого потока людей образуется довольно большое количество мусора.
Регистрировать ли «отношения»
Теоретически, если квартира не выведена из жилого фонда, то в ней запрещено вести коммерческую деятельность, даже при условии, что ее осуществление не предполагает шума, большого количества людей и т. д. Также частная квартира не может стать юридическим адресом.
Однако, как утверждает юрист Юлия Кондратенко, после принятия ЖК РФ есть возможность использования жилого помещения и без перевода его в нежилое, правда, только для определенной категории частнопрактикующих предпринимателей: адвокатов, юристов, нотариусов, педагогов. В жилом помещении можно вести прием и оказывать услуги, если оно принадлежит на праве собственности или на праве найма, то есть практикующий в такой квартире гражданин имеет законные права на проживание в ней и должен быть в ней зарегистрирован – это первое условие для организации ведения такого бизнеса.
Осуществляя свою профессиональную или предпринимательскую деятельность, недопустимо нарушать права и интересы проживающих в этом доме других граждан. Это второе обязательное условие. Не менее значимо соблюдение мер противопожарной, санитарно-гигиенической и экологической безопасности, которые важны для всех проживающих в доме граждан.
«Частный бизнес, – добавляет Юлия Кондратенко, – а это, как правило, небольшие и по штату, и по уровню совершаемых сделок компании, находящие выход именно в аренде или покупке жилого помещения, – при необходимости переводит его в нежилой фонд».
Фото: GI, JP
