Последние два года каждую неделю приходится и слышать, и задавать и отвечать на один и тот же волнующий всех, но уже порядком навязший в зубах вопрос: «А что будет дальше с ценами?» Поначалу я пытался теоретизировать, прикладывая все свои уже более чем пятнадцатилетние знания и опыт работы на московском рынке недвижимости в различных ипостасях. Однако, несмотря на это, угадывать получалось лишь в половине случаев.
Поэтому в какой-то из моментов просто пришло в голову, что все эти разговоры о ценах на столичное жилье и попытки построения различных прогнозов по динамике его развития все более и более напоминают гадания на кофейной гуще. У нас нет рынка недвижимости как такого – поэтому его невозможно анализировать. У нас ценовые динамики зависят не от поведения покупателей, изменения ипотечных ставок или мировых финансовых кризисов, следствием которых является повышение кредитных банковских ставок, связанных с финансированием строительных объектов. Рост или падение цен на квартиры, во всяком случае, в хорошо известной и любимой мною столице, зависят целиком и полностью от политической ситуации в стране и от … принятого в зависимости от смены течений, пожеланий, намеков либо собственных понятий решения. Кого? Московских властей.
Поскольку проводимая уже на протяжении нескольких лет политика по строительству нового жилья и ежегодным темпам ввода его в эксплуатацию, постоянного увеличения доли изымаемого с рынка дешевого коммерческого жилья под красивым лозунгом выполнения различного рода социальных программ совершенно идеально выполняет функцию подержания высоких цен на первичном рынке столицы. И даже их дальнейшего роста, поскольку позволяет создать искусственный дефицит. А вторичный рынок очень четко сориентирован на ситуацию с ценами на новостройки и плавно следует за ними.
Зачем все это нужно городу? Да просто позволяет поддерживать высокие цены на землю в столице и таким образом пополнять бюджет города. Это, конечно же, чисто теоретически неплохо для большинства москвичей, которые своими глазами видят, что в городе строятся, к примеру, новые дороги. Правда, иногда и по $700 млн за погонный километр, но не суть, главное – строятся. Да и жилье очередникам дают иногда. Правда, ровно столько же, сколько и пять лет назад, но ведь дают. А куда же идут остающиеся миллионы возводимых социальных квадратных метров? И опять же получаем очень четкий ответ – на расселение ветхих пятиэтажек. А куда же тогда идут освобождающиеся из-под этих пятиэтажек земельные участки?
А вот это уже большой вопрос. Среди риэлторов и консультантов по недвижимости уже давно ходят слухи о представителях компаний, изучающих рынок с тремя обычными листочками, на которых убористым шрифтом указаны адреса, по которым они могут вести строительство. Да только пока что никто из них ни светиться, ни строить усиленными стахановским темпами новое жилье желания не изъявляет. А когда же это желание появится?
И когда можно будет наконец прогнозировать изменение цен в зависимости от конъюнктуры рынка, а не желания властей. Говорят, что это произойдет лишь тогда, когда полностью сменится нынешняя команда. Когда это произойдет? Да уже лет пять слухи ходят. Вот сейчас, к примеру, довелось услышать вариант, что уже есть кандидатура на замену Владимиру Ресину. Речь идет об Александре Левченко, первом заместителе руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, начальнике Управления экономического развития в строительной отрасли. Команда остается. Ситуация не меняется. Полная преемственность политики в этом случае гарантирована. А что? Дороги строить в Москве, и правда, научились.
Фото: tabloid.vlasti.net
