На днях заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин заявил, что в Подмосковье стоит ждать скорого падения цен на новостройки из-за невостребованности жилья покупателями, добавив, что уже сегодня срок экспозиции квартир в области увеличился со 119 до 190 дней. В то же время подмосковные девелоперы говорят о 15-процентном росте цен на новостройки. Как на самом деле обстоят дела на первичном рынке недвижимости Московской области и что будет с ценами до конца года?
Сергей ХОРОШКОВ, генеральный директор компании «МИЦ – Девелопмент» (ГК «МИЦ»):
Возможно, данные, приведенные Германом Елянюшкиным, отражают ситуацию по отдельно взятым проектам, без указания исследуемых жилых объектов сложно судить, насколько эти цифры объективны применительно ко всему Подмосковью. Если взять жилые комплексы, отличающиеся удобным местоположением, и продажи в которых осуществляются по разумным ценам, никакой речи о снижении покупательского спроса быть не может. Что касается объектов нашей компании то, несмотря на сезонные колебания рынка, на протяжении всего лета мы отмечаем стабильный спрос со стороны покупателей, увеличение срока экспозиции объектов не происходит.
Снижение стоимости объектов первичного рынка жилья возможно лишь в ситуации, когда объемы существующего строительства будут увеличены как минимум в полтора раза. На сегодняшний день имеющегося на рынке предложения явно недостаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос, который формируется не только за счет жителей области, но и за счет москвичей и приезжих из других регионов. Осенью с началом сезона деловой активности планируется корректировка цен, увеличение стоимости квадратного метра будет происходить, как за счет инфляции, так и за счет роста стадии готовности.
Леонард БЛИНОВ, директор по маркетингу Urban Group:
На наш взгляд ситуация не так критична и приведенные данные несколько завышены. Эта информация больше актуальна для вторичного рынка жилья.
Увеличение сроков экспозиции сейчас отмечается только на переоцененных объектах - как правило, это панельные дома в районах массового строительства (Путилково, Бутово, Видное, Железнодорожный, Домодедово и т.д.). Помимо цены на замедление темпов продаж также влияет однообразие планировочных решений квартир в панельных домах и избыточный объем предложения в локации.
Если говорить о монолитных объектах эконом-класса, то монолит сейчас явно недооценен и продается быстрее, чем панель. Это подтверждается и статистикой по выводу новых объектов в продажу. Согласно нашим данным, квартиры, выставленные на продажу в монолитных новостройках, на сегодняшний день занимают 3/5 рынка первичной недвижимости Подмосковья.
Высокое разнообразие планировочных решений, присущее монолитным проектам, также ускоряет процесс продаж – у покупателя шире выбор и это его привлекает. Отдельного внимания заслуживает авторская архитектура монолитных проектов – незаурядная архитектура увеличивает среднюю скорость продаж на 5-7%. Например, в ЖК «Город Набережных» средний срок экспозиции не превышает трех недель, а в ЖК «Пятницкие кварталы» экспозиция квартир не превышает двух недель.
Если говорить о динамике цен, то в перспективе ближайшего года она останется положительной и не превысит инфляционного порога 10-12% в год. Основным сдерживающим фактором являются высокие темпы строительства и высокая динамика вывода новых объемов в продажу по стартовым ценам. С другой стороны это свидетельствует о высокой потребительской активности как в монолитном, так и в панельном сегменте. Поэтому в перспективе ближайшего года мы не ожидаем резких ценовых колебаний.
Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
В текущем году объемы предложения квартир в новостройках Московской области, действительно, значительные: всего на реализации находится около 15 млн кв. м, из них примерно 9 млн кв. м – это квартиры в строящихся домах. Таковы данные по итогам второго полугодия. Однако не стоит забывать о том, что растут объемы ипотечного кредитования: за первые пять месяцев 2013 года было выдано 270 108 ипотечных кредитов на 435 млрд руб. Подобная активность наблюдалась на рынке в 2010 году. Активность заемщиков означает, что квартиры стали приобретать в первую очередь для собственного проживания, ведь инвесторы не пользуются ипотекой.
Ажиотажный спрос на квартиры в новостройках можно наблюдать и в этом году. Например, в июле у нас в ЖК «Новое Бутово» за квартирами буквально выстроилась очередь, офис продаж за сутки посетили 150 семей.
Конечно, многое зависит от объекта – наверное, есть новостройки, в которых квартиры реализуются медленнее, чем обычно, однако в удачных проектах можно за первый день при старте продаж реализовать не меньше сотни квартир. Также сроки экспозиции зависят от площади квартиры – медленнее всего продаются многокомнатные. А вот «среднестатистическая» двухкомнатная квартира, выставленная на продажу по среднерыночной цене, уйдет с рынка примерно за 90 дней. Популярные студии и «однушки» раскупаются в течение месяца или еще быстрее. Это в случае, если речь идет о новостройке с уровнем строительной готовности около 60%. А если говорить о старте продаж, то, как уже говорилось выше, квартиры могут продаваться десятками и сотнями в первые сутки.
Денис БОБКОВ, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:
При сохранении благоприятной макроэкономической ситуации цены на новостройки Подмосковья будут расти. Традиционно, из-за увеличения покупательской активности, осенью мы ожидаем общерыночного роста цен на 2-3 %. При этом цены на квартиры по определенным проектам, в зависимости от повышения стадии готовности объекта растут примерно до 15 % в год. Но в следующем году цены будут проявлять стабильность, так как на рынок Подмосковья вышло достаточно большое количество новых проектов, и в ближайшее время в области планируется построить более 21 млн кв. м жилья. В настоящее время идет разработка 36 крупных проектов многоквартирного жилья. Развитие транспортной доступности окажет решающее влияние на цены на локальном рынке Подмосковья. На данный момент самым дорогим городом по стоимости кв. м остается Реутов – 97 800 руб., так как сюда уже проведено московское метро. В ближайшее время стоит ожидать повышения цена на новостройки в городах Люберцы, Мытищи, Химки.
Срок экспозиции, это величина эфемерная, потому что посчитать ее очень сложно. Логичнее рассматривать не время экспозиции, а темпы продаж проекта. Новостройки в массовых сегментах рынка недвижимости продаются в среднем два года. При этом не понятно, как считать срок экспозиции – это время между продажей первой и последней квартиры или это какая-то промежуточная цифра. Да и в принципе эта цифра все равно ни о чем не говорит. Эта величина актуальна для квартир вторичного, а не первичного рынка. А с учетом роста потребительского спроса в нашей компании, например, за последнее время сроки реализации объекта только уменьшаются.
