В современных условиях, когда с телевизионных экранов и газетных страниц мы все чаще слышим о возможном кризисе, правильный ответ могут дать только цифры. В сфере недвижимости этот вопрос особо актуален. О том, как меняются цены на жилье и какую стратегию выбрать покупателю, мы поговорим с нашими экспертами – руководителями регионального агентства недвижимости «Этажи». Они по праву могут назвать себя чем-то большим, чем агентство: сегодня здесь развит не только сегмент покупки и продажи жилья, но и ипотечный брокеридж, маркетинг, юридические компетенции, компьютерные технологии, консалтинг, аналитика.
РАН «Этажи» постепенно реализует идею создать в своей структуре большой информационно-аналитический центр. Сегодня аналитики агентства собирают обширную информацию всего рынка недвижимости, исследуют тенденции, глубоко и системно анализируют рынок и составляют прогнозы спроса, стоимости и возможностей. Для полноценной аналитической работы созданы все возможности: ставка в развитии компании делается на технологичность. агентство является технологическим и инновационным лидером среди коллег не только в Тюмени, но и в России в целом. Многие процессы здесь автоматизированы, в штате работают серьезные IT-специалисты, используются собственные разработки для обслуживания специфических потребностей агентства недвижимости. Все это позволяет оперативно собирать информацию по рынку и системно ее анализировать. Становятся наглядными и понятными многие нюансы: из чего складывается стоимость и каких цен ожидать, как развивается спрос, где искать лучшие предложения для покупки жилья и многое другое. Особенную актуальность аналитика приобретает к концу года. Традиционно в этом сезоне начинается серьезный рост цен. И перед покупателем встает вопрос: как «поймать» выгодный для покупки момент?
Ильдар Хусаинов, директор РАН «Этажи»:
«В первую очередь мы заинтересованы в том, чтобы наши клиенты покупали недвижимость по рыночным – то есть справедливым, не завышенным – ценам. Сегодня у людей есть широкий доступ к информации – можно посмотреть предложения частных продавцов и застройщиков в интернете, на порталах агентств, на сайтах компаний-застройщиков. Но если у вас нет экономического образования или супер-аналитических способностей – вы не будете самостоятельно собирать все данные и выстраивать ценовые матрицы или рисовать тепловую карту стоимости жилья, сравнивать параметры, чтобы понять, от чего зависит цена на квартиру в том или ином районе. То есть вы не сможете увидеть всю полноту картины рынка. Надо понимать, что за одни и те же деньги сегодня вы можете купить и старенькую «двушку» в центре, и 100 новых «квадратов» где-нибудь в микрорайоне. И чтобы сделать правильный выбор – человеку нужно учесть массу факторов и знать где найти оптимальные рыночные цены. Важно также и то, что более глубокая аналитика помогает застройщикам строить то, что нужно рынку. Более того, мы системно видим предложение всех застройщиков, всех продавцов, видим ценовые изменения, обладаем хорошей законной инсайдерской информацией от застройщиков и банков о потенциальных изменениях цен и процентных ставок. И в следующем году уже выйдем на достаточно четкое прогнозирование рынка на перспективу 1-2 месяца, более длительные прогнозы идут уже не с такой высокой вероятностью, но по мере улучшения инструментария эту вероятность будем повышать. Так же в 2012 обзоры начнем делать в других городах нашего присутствия Сургут, Нижневартовск, Новый Уренгой. Решили вершину айсберга сделать доступной для всех участников рынка, полная версия еще более интересная!»
Важно! Для покупателей
Аналитики предупреждают: на стоимость, которая указана на порталах недвижимости, где представлена цена и от агентств, и от собственников (которые, конечно, всегда хотят продать подороже, причем тоже часто не особо ориентируясь в рыночных ценах), сегодня ориентироваться не стоит. Ориентироваться необходимо на цены состоявшихся сделок, которые реально фиксируются в РосРеестре. РАН «Этажи» такой информацией владеет, собирает данные о происходящих сделках, плюс – почти 80% квартир, которые продаются в Тюмени, зафиксировано в базе данных агентства.
Вероника Никитина, заместитель директора РАН «Этажи»:
«Компания имеет весомую долю рынка в Тюмени, среди всех риэлторов агентств недвижимости у РАН «Этажи» - 35-37% сделок по вторичному жилью и около 45% по новостройкам. Это тоже помогает отслеживать всю нужную профильную информацию и оперативно быть в курсе – что, где, по какой цене продается. На основе этих данных мы можем понимать и помогать продавцам формулировать рыночную стоимость. Каждый раз, когда продавец к нам обращается и называет желательную для него цену – мы проводим анализ и говорим ему: такие квартиры сегодня продаются за столько-то. Соответственно, у нашего покупателя фактически нет шанса переплатить. Если же покупать не знает полной системной картины по рынку – на основе каких-то субъективных выводов он рискует принять невыгодное для себя решение и потом жалеть. По статистке квартира приобретается человеком на 5-7 лет, то есть на длительный срок, и ее выбор – конечно, серьезный и ответственный шаг. Так что аналитическая задача сформировать оптимальную для покупателя стоимость – для агентства на первом месте.
Второй плюс каждодневной аналитической работы: зная спрос и понимая, что нужно потребителю, нашему покупателю – мы делаем выводы, какие квартиры нам нужно искать, чтобы формировать нашу базу предложений. Например, если много людей стремится приобрести квартиры в микрорайоне Тюменском или Заречном, а в нашей базе их недостаточно – мы сосредотачиваем усилия на поиске квартир в нужном районе. Человеку должен быть предоставлен самый широкий выбор.
И третье: если благодаря аналитике мы знаем, что сейчас есть активность в покупке, например, загородной недвижимости – то более эффективно распределяем усилия наших специалистов в компании, большую часть из них направляя как раз на решение наиболее актуальных вопросов. Это системный подход к рынку, он позволяет работать гибко и оперативно реагировать на все изменения, так что наш покупатель всегда получает самую свежую информацию и наиболее востребованные предложения».
Продавцам анализ рынка тоже дает свои выгоды, например – прогнозирование сроков продажи в зависимости от выставленной цены. В агентстве подскажут, какой дисконт нужно сделать, если хочется продать быстрее.
Рассмотрение ситуации в ретроспективе позволяет определить тренды движения рынка: может быть, стоит немного подождать с покупкой или продажей сейчас – чтобы через некоторое время совершить более выгодную сделку.
Важно! Для инвесторов
Многие сегодня задумываются о том, чтобы инвестировать в недвижимость: к примеру, покупают квартиру у застройщика на начальном этапе строительства – чтобы готовую затем продать дороже. Или приобретают жилье, чтобы сдавать его в аренду.
РАН «Этажи» развивает активную работу с инвесторами: разрабатывается «инвестиционный калькулятор», на котором потенциальный покупатель сможет, введя все нужные ему параметры, высчитать, как быстро окупится его вложение в ту или иную квартиру, и какую прибыль может ему принести. Можно будет рассчитать и оптимальные затраты – сравнив вариант покупки за собственные средства или на кредитные средства банка. Фактически уже сейчас при обращении инвесторов специалисты компании смогут индивидуально для каждого из них составлять бизнес-план на любой объект покупки и любой срок – 5, 10, 15 лет, в зависимости от пожеланий инвестора.
Глубокая аналитика здесь незаменима – план невозможно составить без знания цен покупки, стоимости аренды, процента подорожания квартир с течением времени в тех или иных обстоятельствах, без понимания динамики курса доллара и цен на нефть, роста доходов населения и инфляции, количества ввода жилья и многих других факторов, влияющих на спрос и предложение. Сейчас аналитики агентства формируют базу всех нужных данных за прошедшие годы. Программу работы с инвесторами планируется запустить в первом полугодии 2012 года.
В любой ситуации – с каким бы вопросом ни пришел клиент в офис – в агентстве делается акцент на индивидуальной работе с ним: специалисты компании проанализируют банковский кредитный договор, «переведут» его на понятный язык и расскажут вам все обозначенные в договоре права и обязанности, предупредят о «подводных камнях», отметят плюсы той или иной ипотечной программы. То же касается любой сделки и любого запроса – профильные специалисты и аналитики РАН «Этажи» предоставят вам самую полную информационную поддержку при покупке, продаже или инвестировании.
НОВЫЙ ГОД – В НОВОЙ КВАРТИРЕ!
Обзор рынка вторичного жилья, г.Тюмень
В октябре предложение на вторичном рынке в базе Регионального агентства недвижимости «Этажи» превосходило 8900 объектов, из них 25,6% составляет загородная недвижимость. Наибольший объем предложения квартир на рынке сформирован такими районами, как Центр (15,3%), Московский тракт (4%), Тюменский микрорайон (3,6%), Дом Обороны (3,4%), Заречный (2,9%), Восточный (2,8%), Червишевский тракт (2,5), Мыс (2,3), Южный микрорайон (2,2%), Лесобаза (2 %). Также в базе агентства - более 2000 квартир в новостройках.
Октябрь 2011 года не принес значительных изменений цен на рынке вторичного жилья. По итогам месяца средняя цена за квадратный метр в г. Тюмень согласно предложению составила 52,6 тыс.руб. (со среднеквадратическим отклонением 24 тыс.руб. и погрешностью определения среднего значения 0,82%). Наиболее высокие средние цены согласно предложению зафиксированы в Центральном районе 64,85 тыс.руб./кв.м., 5 микрорайоне – 58,39 тыс.руб./кв.м., 3-ем Заречном микрорайоне – 54,39 тыс.руб./кв.м.
Средняя стоимость за кв.м. квартир на первичном и вторичном рынке жилья по районам г.Тюмени
Сохраняется тенденция: на первичном рынке стоимость кв.м. ниже, чем на вторичном, но не во всех районах. Например, в 1-м и 4-м Заречном микрорайонах, в 6-м микрорайоне и в центральном районе цены на «первичку» и «вторичку» практически совпадают.
Причины: в центре цены на новостройки традиционно высокие и приближаются к стоимости вторичного жилья, т.к. строятся в большинстве случаев дома бизнес- и премиум-класса, при этом количество предложений по новостройкам сегодня здесь не велико.
В Заречных же микрорайонах становится все более развитой и удобной инфраструктура, повышается спрос на жилье, что тоже диктует повышение цен на квадратные метры в новых домах.
Самые популярные сегодня в Тюмени районы (исходя из спроса) – центр города, Тюменский микрорайон, Дом Обороны, Лесобаза, Заречный. И на сегодня у РАН «Этажи» там наиболее полный выбор квартир.
Доступные по стоимости и с оптимальным соотношением цена/качество квартиры – по данным за октябрь 2011 г. – в Южном и Тюменском микрорайонах, районах Дома Обороны, КПД и Московского тракта.
Самое недорогое жилье – традиционно в районах МЖК и ММС. Удивили в октябре цены в 5 мкр – на продажу были выставлены недорогие квартиры, за счет чего этот район попал в список самых доступных.
Средняя стоимость квадратного метра согласно предложению и сделкам (г. Тюмень, октябрь 2011
Как и на любом другом рынке – в процессе сделки начальная цена, называемая продавцом, может быть снижена. Кроме того, она корректируется с учетом информации о рыночных ценах в том или ином районе, приходящей в течение времени сделки. График основан на анализе всего рынка города Тюмени.
Структура предложения в зависимости от стоимости
Основная масса предложений сосредоточена в диапазоне стоимости от 1,8 млн. руб. до 4 млн. руб.
По сделкам же средний чек находится в границах от 1,5 млн до 2,5 млн.
Динамика средневзвешенных цен согласно продажам. Прогноз цен до конца 2011 г.
Традиционно к концу года спрос на покупку квартир растет, покупательская активность увеличивается. Соответственно, поднимается и стоимость на кв.м.
Вероника Никитина, заместитель директора РАН «Этажи»:
«Многие люди стремятся к концу календарного года завершить все намеченные дела, реализовать все планы, и если планировали обновление жилья – Новый год встретить уже в новой квартире. Это вполне в логике нашего российского менталитета: любим важные и сложные дела откладывать на потом… Чтобы с Нового года – как «с понедельника» - новая жизнь. И хорошо, что ипотека сейчас доступна, имеет достаточно низкие ставки (от 7,5% годовых) и быстрые сроки рассмотрения заявок (от 8-ми часов), и наши банки-партнеры предоставляют клиентам льготы и преференции. Базу предложений можно изучить дистанционно, ведь наш сайт позволяет посмотреть фотографии и совершить виртуальные «туры» в понравившуюся квартиру, не тратя много времени на выезды. Специалисты компании без ожидания для клиента оформят документы, помогут с решением юридических вопросов. Все это действительно позволяет завершить сделку – если у вас подготовлены все документы – буквально за неделю. Так что – подумайте о том, чтобы приобрести квартиру сейчас, пока цены только начали повышаться. Чтобы бокалы с шампанским под бой курантов поднять уже в новом доме!»
Фото: www.photosight.ru
