В то время как специализированные СМИ и профильные компании, в сферу интересов которых входит рынок недвижимости Средиземноморья, упорно играют в «найди 10 отличий», по косточкам разбирая «недвижимую» специфику Испании, Кипра, Турции, Италии и прочих стран региона, не отягощенные профессиональными знаниями дилетанты судят просто: «Главное отличие между всеми ними — цена, остальное — не суть». Забавно, но почти правда. Почти.
Ипотека в турецком исполнении
Отсутствие в Турции системы ипотечного кредитования как таковой (отметим, что ипотека была недоступна не только для иностранцев, но и для граждан самой Турции) вовсе не означало, что рынок недвижимости страны недополучал серьезного объема инвестиций. Об этом свидетельствуют хотя бы следующие факты: по итогам 2006 года, в Турции объем продаж объектов недвижимости иностранцам составил около $3 млрд, что на 59% больше, чем в 2005 г.; в целом с 2003 г. по 2006 г. (то есть в период действия закона, разрешающего иностранцам приобретать недвижимость в Турции) зарубежные граждане успели вложить в эту сферу турецкой экономики около $7,5 млрд, став собственниками примерно 72000 объектов; наконец, британский журнал TREND, ориентированный на профессиональных инвесторов, в 2006 г. признал Турцию лучшей страной для размещения прямых иностранных инвестиций, а мнение британцев, пока еще никому из коллег-европейцев не уступивших звание инвесторов №1, в данном случае особенно ценно.
Словом, и без всякой ипотеки турецкий рынок чувствовал себя вполне комфортно. К тому же турецкие банки самостоятельно и вне ипотечных схем могли давать финансовые гарантии иностранным структурам. Например, турки давно уже договорились с британскими банками, благодаря чему те свободно кредитуют покупки подданных Ее Величества в Анталье. Аналогичным образом построена работа с немцами, некоторыми скандинавами и т.д. Но все же турецкие власти и Центробанк страны ощущали огромное давление со стороны финансового и девелоперского лобби: сторонники введения ипотечной системы считали, что это, с одной стороны, могло бы стимулировать рынок, а с другой — выглядело бы как реверанс иностранцам, в первую очередь европейцам. Лобби своего добилось: соответствующий закон был принят и вступил в силу 6 марта нынешнего года.
Общие условия, на которых, как было заявлено изначально, предполагали работать турецкие банки, таковы: срок кредита —до 10 лет, процентная ставка — около 7,8% годовых в евро и около 8,5% годовых в американских долларах, размер первоначального взноса — 50%, вносящихся из собственных средств заемщика. Пока в Турции даже речи не идет о таких привычных (не только в Европе, но и в молодой с точки зрения развития ипотеки России) вещах, как кредитование недостроенных объектов, выдача кредита без первоначального взноса и т. д.
Сразу понятно, что в этом случае и по срокам, и по ставкам, и по размерам турецкие банки серьезно проигрывают своим европейским конкурентам (хотя утверждение это, вполне возможно, придется пересмотреть после того, как станет окончательно ясно, чем именно обернется для мира разразившийся в США ипотечный кризис). Однако ряд турецких компаний уже подписали со своими банками прямые договора, в рамках которых условия выдачи иностранцам ипотечных кредитов пересмотрены в сторону смягчения. Скажем, по утверждению компании HOPEL, ее подобный договор предусматривает для клиентов возможность получить кредит сроком на 5, 10 или 20 лет, в сумме до 65% от стоимости недвижимости, в размере не менее 30000 ? и не более 500000 ? и под 7% годовых.
А, к примеру, отделение DENIZBANK в Кемере выдает иностранцам, в том числе и россиянам, «памятку», в которой перечислен следующий набор необходимых документов: договор купли-продажи, TAPU покупаемого объекта, свидетельство о сдаче дома, перевод паспорта, заверенный нотариусом, справка об уплате налогов за последний год, для работающих — выданная с места работы справка о зарплате, выписка за последние 3 месяца со счета в банке, сведения об имеющихся кредитах и имуществе на момент покупки, анкета на выдачу кредита, страховка на жилье, номер счета в банке-кредиторе, ИНН, полученный в местном налоговом управлении. Минимальная сумма кредита 30000 ?, максимальная не лимитирована. Возраст заемщика — 25-70 лет. Валюта кредита —турецкие лиры, доллары, евро, фунты стерлингов. Срок кредита — 5, 10, 15, 20 лет. Размер кредита — до 65% от стоимости покупки. Ставки по кредиту: в евро — 6,96% годовых вне зависимости от срока кредита, в долларах — 7,44% годовых на кредиты сроком 5 и 10 лет, 7,8% годовых на кредиты сроком 15 и 20 лет, в фунтах стерлингов — 7,8% годовых вне зависимости от срока. Досрочное погашение кредита возможно с уплатой штрафа в 2%.
Как отмечает директор компании Trinfo Юрий Корольков, по словам управляющего Кемерского отделения DENIZBANK, с которым ему на днях удалось побеседовать, срок рассмотрения заявки составляет 3 рабочих дня, русские берут кредиты вовсю и отказов пока не было.
Удержаться в существующих рамках
Сразу после принятия закона об ипотеке на повестке дня встало два вопроса: первый — серьезно ли стимулирует это нововведение покупательскую активность (как со стороны местных жителей, так и со стороны иностранцев); второй — не приведет ли оно к агрессивному росту цен на турецкую недвижимость, который и так в последние 5 лет держался на уровне 25-30% годовых, а в особо удачных местах достигал отметки 35-40%. Итоги нынешнего лета пока не подведены, однако, скорее всего, ответ в обоих случаях будет отрицательным: стимулирует и приведет, но не серьезно, и не к агрессивному.
Прежде всего повторим, что и до введения соответствующего закона турецкие банки работали по отлаженным схемам с зарубежными структурами, представляющими интересы основных иностранцев-покупателей — британцев, немцев, скандинавов и т.д. К тому же не стоит забывать, что у многих компаний действуют собственные схемы рассрочки платежей, которые подчас оказываются привлекательнее предлагаемых ипотечных программ. Вот лишь несколько примеров. В новом жилом комплексе, расположенном в анталийском районе Конъяалты, можно приобрести квартиру площадью 80 м2 за 37000 ? или площадью 120м2 за 68000 ? с беспроцентной рассрочкой. В первом случае покупатель вносит 20000 ?, во втором — 38000 ? , оставшаяся сумма выплачивается равными долями в течение 42 месяцев (3,5 года). В районе Кунду (Анталья) в новом жилом комплексе квартиру площадью 55 м2 и стоимостью 37500 ? предлагается купить по следующей схеме: первоначальный платеж — 18750 ?, а затем беспроцентная рассрочка платежа оставшейся суммы на 6 месяцев (то есть предстоит платить по 3125 ? в месяц). Чтобы стать обладателем апартаментов площадью 63 м2 в Бодруме, достаточно заплатить 91000 ? — с 3-летней рассрочкой платежа. И вообще, слово «рассрочка» встречается практически в каждом объявлении о продаже турецких новостроек, так что банкам с их новыми возможностями еще предстоит вступить в жесткую конкурентную борьбу за клиентов.
Конкуренцию на международном рынке тоже никто еще не отменял. А тут у соперников Турции за плечами многолетний опыт по части ипотеки, знание тонкостей работы с иностранцами, их, иностранцев, «прикормленность» в конце концов. И конечно, все те же предлагающиеся рассрочки.
Что касается конкретно россиян, то наши соотечественники, несмотря на вышеприведенное «русские активно берут», вообще-то не слишком настойчивы в деле оформления ипотечных кредитов в зарубежных банках. И потому, что в принципе не очень любят за границей жить в кредит. И потому, что считают (и по большей части справедливо), что получить одобрение банка им будет сложнее, чем британцам или немцам. И потому, что в ряде стран владельцы недвижимости все еще требуют 100-процентной предоплаты сделки. И еще по целому ряду причин. Нет сомнений, что кто-то из потенциальных российских покупателей турецкого жилья наверняка воспользуется ипотекой, но вряд ли их будет очень много. Особенно если учесть, что цены в Турции все еще остаются одними из самых привлекательных (в смысле, низких), и вряд ли введение закона об ипотеке приведет к их сильному скачку. Скептики правы, когда говорят, что спрос на недвижимость со стороны местного населения как был, так и останется ограниченным, но если Турция не удержится в ныне существующих рамках, если позволит ценам неудержимо расти, она просто потеряет заметную долю своей привлекательности, заставив иностранцев переориентироваться на другие рынки.
Правда, когда речь заходит о цене, в игру вступает множество факторов, не имеющих прямого отношения к рынку недвижимости. Например, через 1,5 года должно быть закончено строительство в Алании нового международного аэропорта «Алания Газипаша». Несомненно, появление такого объекта существенно повысит привлекательность региона как для туристов, так и для собственников жилья и инвесторов. Так что местные риэлторы и компании-застройщики уже сейчас честно предупреждают: «Цены взлетят!».
ЧАСТНОЕ МНЕНИЕ
Ольга ОСИПОВА
агент по продажам компании Mereal (санкт-петербургский офис)
У потенциальных покупателей проснулся некоторый интерес к турецким ипотечным программам, но пока у нас, например, не реализовано ни одной продажи с участием ипотеки. Турецкая недвижимость в принципе не настолько дорогая, чтобы брать для ее приобретения ипотечный кредит. У большинства на такую покупку имеются собственные деньги. Может быть, сказывается и некоторая неуверенность — дело-то совсем новое. Пока люди только интересуются, каков размер кредита, на какой срок, под какие проценты, но покупать все-таки предпочитают на свои. Но в будущем турецкая ипотека, скорее всего, начнет работать. Пока Турция не входит у нас в пятерку самых «продаваемых» стран, но чем дальше, тем больше увеличивается к ней интерес. Возможно, «распробовав» турецкую ипотеку, о приобретении недвижимости на море начнут задумываться и те, перед кем раньше подобный вопрос даже не стоял.
Оксана ЗИМЕНКО
руководитель продаж компании Trade Meridian Ltd.
Пока турецкая ипотека не работает. Прежде всего потому, что закон, как говорится, не обкатан, а большинство банков занимает выжидательную позицию. Процесс не отлажен, и до следующего летнего сезона ожидать чего-то существенного вряд ли стоит, так что пока как таковое наличие ипотеки на продажи никак не влияет. А в будущем? В будущем, может быть, россияне и будут брать ипотечные кредиты в Турции, хотя пока у наших соотечественников достаточно денег, чтобы покупать за наличные. Разве что кому-то не захочется вынимать средства из бизнеса, но по опыту скажу, что соответствующие вопросы задает от силы процентов 10 потенциальных покупателей. Да и супердорогие, эксклюзивные объекты в Турции покупают мало, в основном жилье, не стоящее баснословных денег.
