Большинство российских граждан начинали знакомство с заграницей через Турцию, отдыхая на курортах Средиземного и Эгейского морей. «Наш человек» не только создавал представление местных жителей о своих привычках, но и способствовал расширению их языковых познаний. Теперь лексикон турок, работающих в отелях и магазинах Средиземноморья, состоит отнюдь не из двух-трех русских слов вроде «здравствуйте» — «пожалуйста», его уже вполне достаточно для общения.
Турецкая Республика — государство с территорией более 780 тыс. кв. км.
Население около 72 млн человек (на 2007 год).
Географическое положение: расположено частично в Юго-Западной части Азии, частично в Южной Европе.Турция граничит на востоке с Грузией, Арменией, Азербайджаном и Ираном; на юге — с Ираком и Сирией; на западе — с Грецией, Болгарией. Турцию омывают четыре моря: Черное, Средиземное, Эгейское и Мраморное.
Столица: Анкара.
Крупные города: Стамбул, Бурса, Измир, Адана.
Курорты: Анталья, Кемер, Белек, Сиде, Аланья, Измир, Мармарис, Бодрум, Фетхие.
Климат: Черноморское побережье Турции с нижними частями склонов Понтийских гор отличает мягкий климат, переходный от средиземноморского к влажному субтропическому. Здесь в самое холодное время средняя температура составляет +4...+7оС, а в самый жаркий (август) — +20...+24оС. Суточные колебания температур плавные. Типично средиземноморский климат (жаркое сухое лето и теплая дождливая зима) преобладает на Эгейском и Средиземноморском побережьях Турции. Летом здесь температура поднимается до +32...+35оС, зимой до +9оС.
Государственный язык: турецкий.
Время отстает от московского на 1 час.
Валюта: турецкая лира (1 евро=1,99 YTL).
Между тем покупка недвижимости в этой стране у россиян не стала такой же популярной, как отдых. Причин тому несколько, и главная заключается в следующем: когда у наших соотечественников потребность вкладывать средства в зарубежную недвижимость достигла точки кипения, рынок Турции оставался закрытым для иностранцев. После того как запреты были сняты, российские инвесторы уже прочно обосновались в Испании, Болгарии, Черногории, на Кипре.
И все-таки желающих приобрести что-нибудь на турецких берегах сегодня хватает. Как говорят некоторые знатоки этого рынка, случается, что побережья Средиземного и Эгейского морей застраивают целыми комплексами «русских деревень».
Главная особенность при покупке жилья в Турции — получение разрешения от Министерства обороны на приобретение недвижимости. Положительный ответ зависит от нескольких факторов: выбранный жилой комплекс, дом или вилла не должны находиться рядом с военными объектами или приграничными территориями, а потенциальный покупатель обязан быть «чист» перед Евросоюзом и Турцией. Впрочем, что касается первого пункта, риэлторские компании, как правило, и не предлагают недвижимость рядом с особо охраняемыми объектами.
«Итак, разрешение получено. Далее процедура приобретения осуществляется в пять этапов, — рассказывает Александра Матюшкина, менеджер проекта «Лазурный берег». — Подписание договора купли-продажи с застройщиком, получение вида на жительство, отправка документов на перерегистрацию объекта, получение ТАПУ (документа, удостоверяющего собственность); в это же время покупатель поэтапно или единовременно выплачивает полную стоимость сделки».
«Также россиянин может взять ипотечный кредит. Только вот процентные ставки в Турции довольно высоки, — уточняет Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость». — Однако по сравнению с Россией ипотека здесь более доступна, и получить одобрение банка намного проще. Ставки при покупке готовых объектов составляют около 9–12%, строящихся — 18%. В целом банки кредитуют до 70% от стоимости недвижимости на 20 лет».
В основном россияне приобретают жилье там, где предпочитают отдыхать, а это в первую очередь средиземноморское побережье — Анталья, Белек, Кемер. Но есть и те, кто отдает предпочтение Аланье, надеясь на бурное развитие этого города. Набирает популярность Эгейское побережье — Бодрум, Мармарис, Фетхие, где хороший ландшафт и развитая инфраструктура. «Есть ряд курортов, которые давно облюбованы европейцами, но их россияне пока еще только для себя открывают, — добавляет Ю. Кайнова. — Это Калкан и Кушадасы». «Наших соотечественников там еще мало, — считает А. Матюшкина. — А гольф-столица Турции — Белек с полями европейского уровня, к сожалению, до сих пор принимает в основном британских и скандинавских любителей этой игры».
«Россияне отдают предпочтение жилью на охраняемой территории, максимально приближенной к морю, — отмечает Нина Волкова, директор московского представительства компании Sultanhomes. — Есть и те, кто ориентирован на горнолыжные объекты. В любом случае покупки производят в курортной зоне, наиболее комфортной и адаптированной для иностранцев. Немаловажное значение имеет также инфраструктура этих регионов».
Одна из причин, заставивших россиян обратить внимание на турецкий рынок недвижимости, — падение ажиотажного спроса на дома в Черногории и более тщательный анализ рынка Болгарии, позволяющий выяснить, что стоимость болгарского квадратного метра несколько выше турецкого.
И все же Восток — дело тонкое, потому на рынке жилья в этой стране как нигде много подводных камней. На побережье за 150 тыс. евро можно приобрести коттедж площадью 215 кв. м, в 900 м от моря. Но существует вероятность, что подобный объект может быть оценен продавцом и в 1,5 млн евро, так что покупателю всегда надо быть начеку. В целом же, как показывает практика, суммы в 250 тыс. евро вполне достаточно, чтобы стать обладателем хорошей виллы площадью около 300 кв. м, расположенной у моря, в охраняемом комплексе с полным набором инфраструктуры.
«Существует общепринятое мнение, что в курортном районе Турции 1 кв. м в новостройке стоит в среднем около 1 тыс. евро, — говорит А. Матюшкина. — Однако цена может быть как выше, так и ниже названной цифры. Скажем, на первой линии от моря жилье не всегда дороже, чем в предгорье. Стоимость тем выше, чем дороже стройматериалы, больше участок застройки и лучше инфраструктура самого комплекса. Также важно понимать, какую маркетинговую политику выбирает застройщик: некоторые зарабатывают на обороте и реализуют недвижимость по относительно невысоким ценам, другие же строят меньше, но продают дороже».
Еще один момент, на который стоит обратить внимание россиянам, решившим обзавестись особняком или квартирой в Турции. Недвижимость для местных и для иностранцев — это, как говорят в Одессе, две большие разницы. На внутреннем рынке цены, как правило, ниже, но и качество жилья оставляет желать лучшего. Причем квартира или апартаменты в доме недалеко от моря могут оказаться в спальном районе: полчаса пешей прогулки к воде не покажутся утомительными, но идти придется через специфические кварталы.
Есть еще один сегмент турецкой недвижимости, который также становится интересен россиянину, — жилье в Стамбуле. Сегодня это город-миллионник, раскинувшийся на 200 км в длину и около 50 км в ширину. Он разделен на две части: европейскую и азиатскую. При этом европейскую зону постепенно превращают в деловой центр и застраивают объектами туристической и бизнес-инфраструктуры. Однако Стамбул переживает непростую ситуацию с ценами на недвижимость. Дело в том, что еще пару лет назад многие компании продавали объекты на этапе строительства. Но за прошедшие полтора года стоимость земли увеличилась в четыре раза, заметно подорожал бетон, в результате себестоимость проектов резко подскочила. Компании, реализовавшие большую часть квартир на ранних этапах возведения дома, оказались в затруднительном положении — им необходимо продолжать работы (уже по новым ценам на материалы) и при этом не нарушить сроки погашения своих кредитных обязательств. Но средств, полученных от уже осуществленных сделок, не хватает. В итоге начались массовые распродажи оставшихся квадратных метров с целью хотя бы окупить проект.
Итак, с одной стороны, земля и стройматериалы дорожают, с другой — стоимость квартир осталась прежней. Вряд ли подобное положение дел сохранится долго, но пока современный Стамбул — лакомый кусок для инвесторов. «Диапазон цен в городе — от 500 евро до 1,5 тыс. евро за 1 кв. м, — говорит Ю. Кайнова. — За качественное жилье класса элит просят 1 тыс. евро за 1 кв. м. К примеру, с отметки в 63 тыс. евро стартуют цены на квартиры площадью 79 кв. м в элитном комплексе «Резиденция принца», где имеется полная инфраструктура, собственный бассейн, водопад, подземный паркинг, вентилируются фасады. Рядом расположены два международных бизнес-центра. После ввода комплекса в эксплуатацию квартиры в нем можно будет выгодно сдавать в аренду.
Стамбул признан одним из самых динамично развивающихся городов мира — он находится на втором месте в рейтинге PWC после Москвы. Сюда стекаются крупные иностранные инвестиции, в том числе и из нашей страны. Сразу несколько российских девелоперов приступили к строительству крупных логистических центров и реализации других проектов в сегменте коммерческой недвижимости. Так что аренда жилья будет пользоваться спросом».
Среди отличительных особенностей Стамбула есть и еще одна. В отличие от европейских городов, где престижно жить в историческом доме, здесь все с точностью до наоборот. «Жилой фонд старинных домов и особняков находится в плохом состоянии, — подчеркивает А. Матюшкина. — Центральные районы Стамбула сложно назвать элитными. Стоимость квадратного метра здесь назвать затруднительно, так как в любом случае люди предпочитают покупать жилье в новостройках с качественной отделкой и функционирующими коммуникациями». Следует отметить, что в Стамбуле для личного проживания недвижимость приобретают преимущественно мусульмане, а иностранцы-христиане покупают квартиры для дальнейшей сдачи в аренду.
Турецкие же дворцы, которые ранее принадлежали местной аристократии, сегодня отнесены к категории памятников архитектуры. Расположены они в основном на побережье Мраморного моря, имеют красивый панорамный вид, собственный сад и причал. Стоят такие замки несколько миллионов евро и к продаже их предлагают редко.
Несмотря на то что рынок недвижимости Турции открылся для иностранных граждан не так давно, первая береговая линия курортных зон (именно ее предпочитают россияне) давно и прочно занята отелями. Застройщики ищут новые оригинальные пути для удовлетворения растущего спроса. Так, стало модным возводить объекты недалеко от побережья — в лесу, на берегу реки, которая впадает в море; рядом с резиденцией сооружать марину, чтобы на яхте можно было спуститься в море.
Но даже если апартаменты или особняки на самом побережье уже стали дефицитом, россиянам они все равно пока еще по карману.
