Строительство ЦКАД – нужное решение для Московского региона. Однако и оно имеет свои теневые стороны.
Первые участки Центральной кольцевой автодороги должны быть введены в эксплуатацию уже в 2016 году. Окончание всех же дорожных работ намечено на 2018. За это время должно быть построено 521 км новой дороги. Безусловно, новые современные автотрассы нашему региону необходимы как воздух. Это позволит разгрузить существующие транспортные потоки, а кроме того активизируют застройщиков. Вдоль дороги однозначно начнется строительство объектов коммерческой недвижимости, немного подальше – жилых проектов. Однако все в этом мире имеет и отрицательные стороны. ЦКАД также имеет свои минусы. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что весьма сомнительно выглядит решение властей о строительстве ЦКАД параллельно «Бетонке» на расстоянии 5-10 км. Логичнее было бы расширить уже существующую трассу, у которой уже есть зона отчуждения, то есть тогда бы не понадобилось изымать земли у частных собственников. При существующем же варианте строительство ЦКАД проходит через участки, большинство из которых являются собственностью мелких частников и крупных лэндлордов. Муниципальных земель здесь не так много. Мария Литинецкая сообщает, что если ориентироваться на цифры, озвученные властями, то придется изымать участки у порядка 600 землевладельцев, а затраты на это составят никак не меньше 10 млрд. рублей. Кроме этого, появление ЦКАД приведет к тому, что многие коттеджные поселки и стародачные места, находящиеся между ММК и ЦКАД, утратят свою нынешнюю привлекательность.
Самый же больной вопрос, который однозначно возникнет, – изъятие земель у частных собственников. В настоящий момент введен упрощенный порядок изъятия земель под строительство инфраструктурных объектов на территориях, присоединенных к Москве. Перечень таких объектов пока не утвержден, однако никто не сомневается, что ЦКАД туда будет включена. Олег Сухов предупреждает: «Новые правила позволяют чиновникам резервировать земли, изымать участки и иные объекты недвижимости для госнужд при отсутствии утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки. Сокращены сроки обжалования тех или иных действий государственных органов. Раньше законом предписывалось уведомлять собственника земельного участка о предстоящем изъятии не позднее, чем за год, теперь же этот срок сокращен до 5 месяцев. Если собственник не согласен с предложенной суммой компенсации, то он вправе оспаривать ее в суде. Однако теперь судебный спор о размере возмещения не является препятствием для принудительного изъятия».
Безусловно, этот процесс будет болезненным для многих. И здесь существует два отрицательных нюанса.
Первый – спекуляции собственников, которые заинтересованы получить от государства максимальную компенсацию. Адвокат Олег Сухов обращает внимание на то, что в последние годы произошло удорожание дорожного строительства именно потому, что значительно увеличились расходы на выкуп земель и перенос коммуникаций. Стоит также заметить, что именно здесь скрываются возможности для откатов и взяток. Мария Литинецкая считает: «Однозначно взяточничество возникнет на этапе оценки недвижимости. Здесь возможно как завышение рыночной стоимости земель с целью получения «откатов», так и её занижение, чтобы получив от собственника взятку, указать в оценке приемлемую для собственника стоимость».
Второй нюанс – государство не заинтересовано платить за земли дорого. И хоть власти заявляют, что выкуп будет производиться по рыночным ценам, но верится в это с трудом. Практика показывает, что обычно стоимость таких участков занижается. Мария Литинецкая обращает внимание, что такие участки из-за высоких рисков сами по себе упадут в цене. Это означает, что к моменту выкупа цены уменьшатся и естественным путем.
Кроме этого, собственники теряют и будущую выгоду. Любая земля при развитии транспортной инфраструктуры дорожает. Однако у землевладельцев выкуп будет осуществляться по минимальным расценкам без учета этой перспективы. Кроме того, чисто теоретически, этот участок с появлением ЦКАД можно было бы использовать под бизнес (строительство придорожной коммерческой недвижимости), а это однозначно повысило бы его стоимость.
Безусловно, изъятие – крайняя мера, но при строительстве ЦКАД эта мера неизбежна. Перед выкупом земли между государством и собственником заключается соответствующее соглашение, где указаны условия выкупа: стоимость «добра», порядок и сроки прекращения владения. Это соглашение отправляется собственнику почтой. Владелец, несогласный с условиями соглашения, должен в течение месяца письменно сообщить об этом властям, а также направить свои, документарно подтвержденные, предложения. «Если же за этот месяц от собственника не последовало никакой реакции, то чиновники изымают имущество принудительно через суд. В случае если суд примет решение о принудительном изъятии земли, а собственник не согласится с размером компенсации, то выкупная цена может быть им обжалована. Правда, это никак не помешает государству осуществить задуманное, то есть изъять участок. Судиться при этом можно хоть год», – разъясняет Мария Литинецкая. Получается, что у людей в случае конфликта практически нет времени, чтобы убедительно оспорить предложенную стоимость участка до момента его изъятия. Оспорить можно лишь с помощью независимой оценки изымаемого имущества, да еще эта оценка должна быть признана судом более объективной, чем государственная. А это маловероятно, учитывая приоритет строительства ЦКАД как государственной программы.
Стоит заметить, что граждане, которые не смогут предъявить документы о собственности на землю или объекты недвижимости, никаких выплат не получат. Все это «незаконное имущество» будет безвозмездно подарено государству.
