Аренда от застройщика - относительно новое предложение для рынка загородной недвижимости. Если верить рекламным объявлениям, то снимать загородный дом у застройщика сегодня едва ли выгоднее, чем квартиру в элитной многоэтажке в Москве, не говоря уже о прозрачности и безопасности договорных отношений с девелопером-арендодателем. Насколько на самом деле востребована такая аренда на загородном рынке Подмосковья?
Многим из нас наверняка не раз приходилось сталкиваться с "человеческим фактором", снимая городскую или загородную недвижимость. И дело тут даже не в том, что хозяева квартиры могут оказаться нечестными людьми. Периодические визиты "с проверкой", а то и желание подружиться со своими арендаторами, инструкции насчет бабушкиной мебели или доживающего свой век фикуса, который нуждается в регулярном поливе... да мало ли способов заставить арендаторов чувствовать себя так, словно они не дома, а в гостях?
Или, например, изменившиеся буквально посреди арендного периода планы, которые заставляют хозяина дома выгонять жильцов - пусть даже и с выплатой неустойки. Согласитесь, неустойка может только скрасить срочные поиски нового дома, но никак не помочь им. Даже в случае, если речь идет не о "хрущевке" на окраине Москвы, а о загородном коттедже в ближнем и элитном Подмосковье, домовладелец может вмешиваться в жизнь своих арендаторов самыми разными, подчас неожиданными способами. Чужой дом - не свой, поэтому чувствовать себя совсем уж "как дома" получается не у всех.
Снимая загородные дома и коттеджи в Подмосковье, многие с теплотой вспоминают аренду аналогичной недвижимости за рубежом, которая чаще всего предлагается не частными лицами, а компанией. Установленные заранее четкие правила, минимум вмешательства в чужую личную жизнь и полное ощущение себя хозяином дома на то время, пока этот дом снят - вот характерные приметы аренды без "человеческого лица". До последнего времени, увы, Подмосковье обходилось без таких компаний-посредников, поэтому снимать дом или коттедж приходилось непосредственно у владельца. Даже если речь шла об очень дорогом объекте недвижимости. Однако в последнее время рыночная конъюнктура изменилась, и в этом сегменте появились игроки-юрлица.
Аренда от производителя
Речь идет о новом и, безусловно, привлекательном рыночном предложении: аренда от застройщика. Раньше такого рода деятельность не интересовала отечественных девелоперов, и на то было много причин. Прежде всего - то, что поселок намного проще распродать по дому, чем продолжать контролировать его, заключать договора с арендаторами, проверять их выполнение, ремонтировать пересдаваемую недвижимость. Хлопот и затрат больше, а выгоду такая деятельность приносит в отдаленной перспективе. Продажа - и надежнее, и быстрее, и выгоднее в пересчет на затраченное время.
Однако кризисный период заставил застройщиков пересмотреть свои взгляды на этот вопрос. Продажи на загородном рынке застопорились, эконом-класс вышел в безусловные фавориты сезона, а главное - многие потенциальные покупатели просто передумали переезжать за город, решив остаться в перенаселенной столице. Ведь такой переезд - удовольствие не из дешевых. Но спрос на съемную загородную недвижимость со временем восстановился: арендаторы, ориентируясь на неспокойное время и постоянные колебания рынков, долгосрочным и кардинальным переменам в жизни (таким, как окончательный переезд в Подмосковье) явно предпочитают временные решения. Например, аренду дома в Подмосковье на полгода или год. А там - как получится.
Для удовлетворения потребностей таких арендаторов и существует на рынке загородной недвижимости такая услуга, как аренда от застройщика. С возможностью выкупа понравившегося дома. Арендатор получает дом, полностью пригодный для проживания, в аренду от юрлица, и наслаждается всеми его преимуществами, не выкладывая кругленькую сумму сразу, а оплачивая ежемесячные арендные платежи, и оставляя за собой право купить дом, если финансовое положение позволит и если дом действительно будет настолько удобен для жизни и работы. Арендодатель - стабильные доход от недвижимости, которая, будучи выставленной на продажу, простаивала впустую, с перспективой все-таки распродать поселок со временем.
Отечественные реалии
Пионером данного направления можно назвать поселок «Росинка», построенный еще до кризиса специально для сдачи в аренду. Он находится на Пятницком шоссе в 8 км от МКАД. «Росинка» рассчитан на представителей топ-менеджмента крупных иностранных и российских компаний. Однако говорить о том, что этот поселок сыграл свою роль в формировании тренда, довольно трудно. В этом поселке нет прозрачной и доступной для всех желающих аренды, в традиционном понимании этого слова: существует специальный лист ожидания, как только одна семья выезжает, в дом после косметического ремонта въезжает другая семья.
Однако в качестве репрезентативного примера этот поселок вполне можно учитывать - он показывает основные черты узкого сегмента аренды от застройщика. Как нетрудно догадаться, в этом сегменте представлены только предложения бизнес-класса, с незначительным "добором" элитных объектов. Вернее, предложения по "элите" в сегменте наличествуют, но спроса на такие предложения практически нет. По словам экспертов, интерес арендаторов начинается в зоне $2000-3000, и заканчивается на рубеже $10000-15000. Эконом-класс застройщики в аренду не предлагают - он раскупается и так.
Если брать географические границы сегмента, то речь идет, прежде всего, о ближнем Подмосковье - от 5 до 25 км от МКАД. Наибольшее количество предлагаемых в аренду поселков находятся на севере и западе Подмосковья. Чаще всего предлагаются дома площадью от 150 до 350 кв.м, хотя найти можно и большие, и маленькие площади. Например, в «Дарьино» коттеджи по 500 кв.м, в «Павловых родниках» - 320-590 кв.м, а в «Жаворонках» - 85-160 кв.м. В «Княжьем озере» сдают в аренду дома, построенные по разным проектам. Самые популярные коттеджи под названиями «Эльдорадо» - площадью 120 кв.м, «Сейшелы» – 298 кв.м, «Шатегуа» - 245 кв.м, сообщает Metrinfo.ru.
Объемы такого "арендного фонда" сравнительно невелики: общим счетом аренда от застройщика предлагается в 30 поселках ближнего Подмосковья. И не каждый из этих поселков сдается целиком и полностью - в последнее время девелоперы начали использовать предложения по аренде в качестве своего рода витрины для своих объектов и сдавать только небольшую часть жилого фонда поселка, оставляя остальные объекты выставленными на продажу. Дома и коттеджи, предлагаемые застройщиком в аренду, как правило, заранее отделаны и снабжены всей необходимой инфраструктурой. В арендные платежи входит и плата за использование всей инфраструктуры поселка, а срок аренды чаще всего устанавливается длительный - от шести месяцев до года. Потому и спрос на такую аренду невелик: требования девелоперов пока что превышают возможности арендаторов.
Что же касается предлагаемого застройщиком выкупа понравившегося дома, то на данный момент неизвестно, насколько востребовано такое предложение, и многие ли арендаторы решились перевести свою загородную недвижимость из категории съемной в категорию собственной.
